Categoría: Ejecución de Obras

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Bueno, pues otra vez por aquí a contarte cómo evoluciona la construcción de la vivienda unifamiliar que estoy dirigiendo en Picaña, un pueblo del área metropolitana de Valencia.

Por si no has estado siguiendo la serie de artículos, te recuerdo que puedes ver el arranque de la obra, excavación, cimentación y la parte de estructura en el primero de los artículos y la ejecución de la fachada, la cubierta y la tabiquería en el segundo de los posts que he ido publicando de la serie.

La obra ya está muy avanzada, una vez se ejecutan yesos y techos ya deja de parecer una obra y ya se va viendo el final.  Es la fase en la que estamos, pero te voy contando paso a paso.

En el último post nos quedamos en la ejecución de la tabiquería, así que lo siguiente que ejecutamos fueron las instalaciones de la vivienda.
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Instalaciones de la vivienda

La instalación de fontanería se ha ejecutado con conductos de polietileno, lo que facilita bastante la colocación ya que se evita tener que ir haciendo soldaduras como ocurría con el cobre.  Las uniones son más mecánicas, pero hay que tener muy en cuenta el uso de las piezas adecuadas.

Al contrario de lo que algunos piensan, sí que es necesario aislar este tipo de conductos para evitar las pérdidas caloríficas.

Si bien es cierto que la transmisión de calor es mucho menor que en el caso del cobre, sí que tiene pérdidas, así que lo mejor es evitarlas con la colocación de coquillas aislantes que envuelvan los conductos de agua caliente.  En este caso se ha querido minimizar al máximo las pérdidas, por lo que se ha aislado incluso en los tramos empotrados.

Cuando se colocan coquillas en conductos hay que poner especial cuidado en envolver también las zonas de empalmes y en las garras, ya que de lo contrario se pueden crear zonas con un diferencial de temperatura que puede llegar a producir condensaciones puntuales.

Es una lástima echar a perder todo un aislamiento por culpa de no prestar atención a esos puntos concretos.

Son pequeños detalles que marcan la diferencia de una instalación de calidad, ya que como te contaba en un post anterior, la calidad no solo está en los acabados.

Por supuesto, las conducciones empotradas han de ir siempre en vertical en los tabiques, ya que de lo contrario podrían quedar degollados y perder resistencia.

En este caso hay falso techo en toda la casa, lo que nos ha permitido no tener ningún tramo en horizontal, pero en caso de tener algún techo enlucido habría que hacer las rozas horizontales lo más cerca posible del forjado, en la penúltima hilada como mucho.

También hay que evitar hacer rozas verticales a menos de 20-25cm de los marcos de las puertas, ya que debilitan la zona y pueden producir grietas en el futuro debido al golpe del cierre de las puertas.

En caso de necesitar llevar conducciones a, por ejemplo, un enchufe que quede pegado al marco de la puerta, lo conveniente es bajar en vertical a más de 25 cm y luego hacer un pequeño tramo en horizontal hasta llegar al enchufe.  Este caso es bastante habitual.

Una de las instalaciones más agradecidas, al menos en esta vivienda, es la de la campana extractora de la cocina, que en este caso se ha escogido enrasada en el falso techo.  Esto tiene varios condicionantes, como el límite de la altura del falso techo, que no puede ser más de 2’5 metros para que la succión sea correcta.

Si no se quiere hacer tabicas en el falso techo, como en este caso, hay que considerar esta altura a la hora de colocar las ventanas o ventanales, ya que si van de suelo a techo, como es este caso, podríamos vernos en la situación de tener que hacer un cortinero para que le techo no suba de los 2’5 metros comentados.

Además, los conductos de extracción de las campanas es conveniente que vayan siempre en descenso, de manera que las grasas que arrastran los humos no vuelvan hacia la campana.

Tengo unas ganas locas de ver terminada la cocina con esta campana, va a quedar chulísima.

Ejecución de las fachadas de la vivienda unifamiliar

Al tiempo que se trabajaba por dentro en la ejecución de instalaciones, por la parte exterior se fueron ejecutando las fachadas de la vivienda.

Las fachadas se han ejecutado con mortero de cal aérea de color blanco, aunque no han alcanzado la terminación que se pretendía, al menos de momento.

¿Por qué digo que al menos de momento?

Pues porque la cal aérea es un material vivo, que tarda más tiempo de lo que estamos acostumbrados para alcanzar el acabado final.  Al acabado que se aprecia ahora mismo del enfoscado es como manchado, no homogéneo, pero es un tono que con el tiempo se irá igualando.

Al menos eso es lo que nos han asegurado desde la fábrica del material, pues la verdad es que no tengo experiencia en la aplicación de este tipo de revestimientos.

¿Ves lo que te digo? Parece como a manchas, aunque desde abajo no se aprecian tanto, si que es verdad que se notan.  La propiedad no está muy convencida del acabado, así que seguramente se acabará por pintar con silicato para mantener las propiedades de transpirabilidad.

Además, otro tema que se ha producido en el enfoscado de cal es la fisuración.

No es una fisuración que me preocupe los más mínimo, pues no afecta en absoluto a las prestaciones del material, pero sí que es un tanto antiestética si uno se acerca mucho a la fachada.

Se ha tratado de evitar mojando muchísimo el soporte y el material, pero no se ha evitado la fisuración.  También nos dicen en la fábrica que es normal, que al tratarse de un material totalmente natural, sin ningún tipo de aditivo ni producto químico, este tipo de manchas y de fisuración no es extraño.

En definitiva, a mi el material no me disgusta, pero el cliente tiene que ser conocedor de las características de los acabados de este material que, a pesar de ser mejor en cuanto a prestaciones de impermeabilidad, transpirabilidad e higiene, tiene como inconveniente unos acabados menos homogéneos, al menos en las primeras semanas de colocación.

Esto es lo que se ve de las fachadas, pero tan importante como el acabado es el interior de las mismas, sobretodo en lo que se refiere al aislamiento, que se ha cuidado al máximo en cada punto para evitar puentes térmicos.

Cuando se está «viviendo» una casa es este, el aislamiento, un punto importantísimo que no siempre se trata con el cuidado que merece… total, no se ve, pero se nota en el confort.

Aunque todavía queda trabajo por hacer en las fachadas, de momento han quedado así.

¿Te gustan?

No puede faltar la piscina

En una vivienda como esta no podía faltar la piscina.  No muy grande, pero lo suficiente para poder refrescarse la familia en verano.

Se ha ejecutado con hormigón gunitado, para lo que primero se ha construido el encofrado perdido de ladrillo sobre el que se ha proyectado el hormigón.

Una vez colocado el armado y las instalaciones de la piscina se ha ejecutado el gunitado.

Como en todo elemento hormigonado se ha tenido muy en cuenta el recubrimiento del hormigón, pues en un ambiente en el que se va a mantener siempre en contacto con el agua es especialmente importante.  No sería la primera vez que me encuentro con manchas de óxido producidas por un armado demasiado superficial.

Tras ejecutar el gunitado, aunque se supone que ya es un material impermeable, se ha querido asegurar colocando un revestimiento de mortero impermeable antes de colocar el gresite.

Para este tipo de materiales tan poco porosos como el gresite y que además están en contacto con agua clorada (muy agresiva) hay que cuidar mucho los materiales de agarre y de rejuntado, pero eso puedes verlo en el post en el que hablo sobre adhesivos para materiales cerámicos.

Ejecución de revestimientos

Aquí es cuando empieza a verse el principio del final de una obra.

Sí, ya sé que todavía queda mucho cuando se empiezan a ejecutar los yesos, pero en un punto de inflexión en el que deja de verse ladrillo y empieza a cambiar el aspecto de la vivienda.

La ejecución de los enlucidos es un punto clave en los acabados de la vivienda, sobretodo en este caso en el que los acabados van a ser lisos, pues cualquier imperfección se va a notar a poco que le de una luz de lado.  Por eso se ha tenido un cuidado muy especial para que la planeidad sea la máxima posible.

Fíjate el cambio que se produce en la vivienda cuando se ejecutan los enlucidos de yeso y los techos.

Además de los revestimientos de yeso ya se están ejecutando también los alicatados en las zonas húmedas, aunque en esta vivienda se ha optado por revestir con cerámica únicamente las zonas de duchas y bañeras, dejando el resto de los paramentos de los baños y aseos enlucidos con acabados impermeables.

Aunque no se han escogido piezas especialmente grandes, siempre es interesante colocarlas con cuñas para garantizar la planeidad y evitar cejas.

Colocación de carpintería exterior

Si la ejecución de yesos, techos y revestimientos le cambian la cara a la obra, el momento de colocar la carpintería exterior marca un punto de inflexión, ya que a partir de ese momento la obra ya se queda cerrada para los amigos de lo ajeno y se puede empezar a colocar equipamiento de cocina y otros equipos que pueden ser susceptibles de ser robados.

En la vivienda se ha optado por colocar carpinterías oscilo-batientes en las ventanas, de aluminio con rotura de puente térmico y unas perfilerías de bastante calidad.

Los cajones de las persianas van asilados para evitar el puente térmico que se suele produce en ese punto y, además, se ha colocado espuma expansiva aislante en todos los perímetros de las carpinterías.

De nada sirve una buenísima carpintería si al final se producen pérdidas en el encuentro con la fábrica ¿no crees?

De entre todas las carpinterías colocadas en la vivienda, sin duda hay una que destaca por encima del resto, pues es prácticamente la protagonista de la casa.

Se trata del ventanal de salida al jardín trasero.

Un ventanas de tres hojas elevables, que corren una sobre la otra en un hueco de más de siete metros que, cuando están completamente abiertas, permiten un paso libre que prácticamente integra el interior y el exterior de la vivienda para poder disfrutar en épocas de buen tiempo, pero al tiempo para poder tener estupendas vistas y mucha luz desde el interior en épocas frías.

Pavimentos

Aquí nos hemos quedado de momento, colocando los pavimentos de la vivienda.  De momento se ha colocado la tarima de la planta primera, de madera de colores claros.

Pero antes de colocar la tarima, para conseguir un acabado perfecto es prácticamente imprescindible colocar un mortero autonivelante que garantice la planeidad del soporte.

Es importante que sea bombeado, pues si se ejecuta a base de amasadas y de manera manual no termina de quedar perfecto, a no ser que se «encofre» cada una de las amasadas o vertido para evitar que los bordes queden más bajos que el centro y por lo tanto pierda la planeidad que se pretende.

Es imprescindible también tener previsto un material elástico en el perímetro, ya que el autonivelante necesitará poder tener libre el movimiento que se produce durante el endurecimiento para evitar fisuración.

Una vez endurecido el autonivelante y secado el tiempo suficiente para que haya secado completamente (si quedara humedad podría afecta a la madera a colocar) se ha tenido la precaución de colocar una membrana vinílica bajo la madera, pues aporta mucha mayor calidad al pavimento que la típica espuma.  Se nota sobretodo al pisar, pues suena menos hueco que con las espumas que se cuelen colocar.

Si al colocar los enlucidos de yeso ya parece que la obra da un cambio, ni te imaginas el cambio de aspecto cuando además están colocados los pavimentos.

Casi parece que ya se ha terminado la obra.

También se ha colocado el revestimiento de los peldaños de la escalera, ejecutados con piezas de porcelánico de color prácticamente negro, lo que le da un interesante contraste con las pareces blancas y los pavimentos claros.

Dentro de poco veremos el final de la construcción de vivienda unifamiliar

Hasta aquí el post, de momento este es el punto donde estamos en la obra, pero como ves ya casi ha terminado.

Si no pasa nada en un par de meses podré enseñarte la obra completamente terminada, pero mientras tanto iré compartiendo fotos y vídeos en directo en mi perfil de Instagram, en mi página de Facebook, Twitter y por supuesto en mi canal de Youtube.

Por si te has perdido los anteriores artículos en los que hago el seguimiento de la construcción de esta vivienda unifamiliar, aquí tienes los enlaces para que puedas ver cómo ha ido evolucionando:

• Excavación, cimentación y estructura
• Fachadas, tabiquería y cubierta

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Post patrocinado

Uno de los sectores que más ha crecido en los últimos años es el de la construcción modular. No hay que pensar en grandes estructuras para darse cuenta de su presencia: los sanitarios que se instalan en las fiestas populares o los festivales, las casetas prefabricadas de vigilancia nocturna o el aula universitaria anexa a un hospital son algunos ejemplos de construcción modular de la vida cotidiana.

Uno de los especialistas en casetas de obra y módulos prefabricados es Algeco, referente europeo de la construcción modular. Por ello, nos cuentan un poco más acerca del sector sanitario y qué se puede potenciar mediante este tipo de edificaciones en uno de los ámbitos sociales más castigados por la crisis, como es la sanidad.

¿En qué consiste la construcción modular sanitaria?

Los diferentes espacios que necesitan las instalaciones sanitarias para cada departamento, planta, laboratorio o facultades académicas anexas a veces no pueden afrontar los costes de una construcción de ladrillo o el tiempo/espacio necesario que requieren estas obras.

La construcción modular sanitaria provee la rapidez y la facilidad de edificación de esos espacios, que comprenden desde un único módulo hasta edificios de varias alturas. En este sentido, estamos ante un sector muy específico que debe garantizar higiene y funcionalidad al centro sanitario, adjetivos imprescindibles en el ritmo de vida de estas áreas.

¿Cuáles son sus aplicaciones?

Las principales aplicaciones en este sector son pabellones anexos de hospitales, centros de salud, consultorios, espacios hospitalarios (cafeterías, salas de espera, capillas), centros médicos o asistenciales, geriátricos, centros de día, residencias de ancianos, espacios académicos para hospitales universitarios, entre otros.

La industria prefabricada para el bienestar social puede ser de carácter temporal o permanente, ofreciendo soluciones según estilo, gama o necesidades del producto final. Por ejemplo, los pabellones de radiología necesitan unos recubrimientos específicos para proteger al personal de la radiación. O, también, la confortabilidad de las aulas académicas para hospitales académicos requieren amplitud para acoger a bastantes alumnos. En este sentido, la versatilidad de los materiales y del diseño garantiza tanto la seguridad como la confortabilidad a pacientes, personal sanitario y estudiantes.

Las oficinas, las más demandadas

Los espacios modulares para oficinas siguen siendo uno de los más solicitados en los presupuestos tanto de centros hospitalarios como de otros ámbitos. Contar con un espacio administrativo de fácil construcción y de calidad es una de las apuestas de las empresas para evitar alquileres desorbitados y contar con amplios metros cuadrados para sus instalaciones, despachos y salas de reunión.

Personalizar tanto un edificio como agrandarlo y apostar por una solución económica es uno de los recursos más propensos en estos tiempos complicados para el sector de la sanidad. Con las reestructuraciones fiscales, la construcción modular sanitaria se ha incrementado por la versatilidad de sus diseños y su adaptabilidad al medio.

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Hay ocasiones en las que en alguna obra te cruzas con una contrata que te da buena impresión, tras trabajar con ella no te importaría volver a cruzarte con ella en alguna obra.  Te da tranquilidad, confianza e incluso te ahorra tener que ir todo el día detrás de sus responsables para que se cumplan las decisiones que se toman en obra o para hacer las cosas según se exigen.

Llega un momento que tienes la certeza de que lo que se tiene que hacer está hecho ya que esa contrata lo tiene interiorizado en su forma de trabajar, no hay porqué pedir ciertas cosas que deberían hacerse sin necesidad de exigirlas.

Son pequeños detalles, no más caros ni costosos en la mayoría de ocasiones, pero son detalles que me gusta encontrar, por lo que cuando algún cliente me pide que recomiende a una contrata, sin duda este tipo de contratas son las primeras que menciono, sin importar si son más o menos económicas.  Me dan la tranquilidad de que vamos a remar en la misma dirección, hacia una obra bien hecha.

Se han ganado ese ansiado boca a boca, esa recomendación que les puede llevar a contratar otra obra gracias a esos pequeños detalles, no solo de obra, sino detalles en cuanto a la manera de hacer las cosas, a la actitud.

Tanto se la ganan que incluso deja de ser necesario que sean las más económicas, ya no es tan necesario para mi que luchen por precio.  Hay proyectos que requieren esto, buenas contrataqs cuesten lo que cuesten…

¿Eres de esas?

Cuando una contrata es recomendada por un técnico, el precio deja de ser el factor más importante a la hora de decidir la contratación.

Seguramente si eres una contrata te gustaría saber cuales son esos detalles que pueden hacer que yo, o seguramente cualquier otro técnico, valoremos positivamente para llegar a recomendar tu trabajo si se presenta la ocasión.

Si sigues leyendo te cuento algunos de esos detalles que puedes aplicar ya mismo para dar esa buena impresión.

Antes de iniciar la obra

El presupuesto de los trabajos

Puedes pensar que todo empieza al iniciar la obra, pero la verdad es que el contacto previo con una contrata ya puede decir mucho de su forma de trabajar.

Por ejemplo, una cuestión que dice mucho sobre la contrata es la manera de presentar un presupuesto.

Te puedes imaginar que ésta no es la mejor manera de presentar un presupuesto (te aseguro que es un caso propio, real), da la impresión de estar hecho a ojo y que bien podría ser este importe o cualquier otro, en función de si se ha redactado antes o después de almorzar (con el consiguiente carajillo, por supuesto).

Para que un presupuesto me dé buena impresión de inicio debería tener al menos un detalle de partidas, con mediciones de cada una de ellas y precios unitarios por unidad de medida.  Eso como mínimo.

Por supuesto se tiene que corresponder con las partidas de proyecto si es que existe, valorando aparte posibles extras que pudieran haber sido detectados o bien que se planteen como mejora de la oferta.

Las condiciones de pago deben ser claras y lógicas.  Si me viene un contratista con la intención de cobrar el 30 o el 40% por adelantado (no sería la primera vez) ya se puede olvidar de que lo recomiende, sino más bien lo que haré será recomendar al cliente que no lo contrate, son problemas asegurados.

Si quieres sumar un poco más puedes tener en cuenta la presentación, con su carpeta, su portada, el resumen de presupuesto, portfolio de obras ejecutadas… al fin y al cabo, la primera impresión también cuenta, aunque lo principal es que cumpla con la anterior exigencia mínima.

Prevención de riesgos

Si una empresa, antes de iniciar la obra y sin que se lo tenga que pedir varias veces, me entrega la documentación de sus trabajadores, su plan de seguridad, datos de la empresa y del servicio de prevención… cosas tan sencillas como esas que, por otro lado no son para quedar bien, sino que son cosas obligatorias por ley, pues sencillamente me hace saltar una lagrimilla (en sentido figurado, jejeje…) y te aseguro que me deja muy buena impresión antes de empezar.

Que una de las cosas que me llamen la atención para recomendar una empresa es que cumpla con lo que dice la ley sin que se lo pida, manda huevos, pero es la realidad.

Si todo esto lo entrega de una manera organizada, que no tenga que pasarme un día entero descifrando qué es lo que me manda, entonces ya es de medalla.  Entregar esta documentación en PDFs (me los han llegado a mandar en .tiff), ordenada por trabajadores (por ejemplo) o por tipo de documentación ayuda enormemente a no perder tiempo y no solo eso, que al fin y al cabo es la parte egoísta, sino que evidencia una organización interna que ya dice mucho de la empresa.

Planificación inicial de obra

No pido que me vengan de inicio con una planificación con Project, ni con una planificación tipo Last Planner o Lean Construction, no,no… Con una simple planificación inicial en una tabla de Excel ya sería más que suficiente para que me causara buena impresión.

Conocimiento del proyecto y de la normativa

No es extraño, por desgracia, que algunas contratas no tengan en cuenta las especificaciones del proyecto para ejecutar determinadas partidas, sino que simplemente ven la obra que se tiene que realizar, las distribuciones y luego se disponen a ejecutar los trabajos según lo han hecho siempre, sin contar con las exigencias de proyecto.  Por eso para mi es muy importante que se note que conocen el proyecto.

¿Cómo saberlo?

Pues porque en caso de haber estudiado el proyecto y las exigencias del mismo, siempre van a plantear dudas que les hayan surgido de ese estudio, consultas sobre si se puede ejecutar alguna partida de otra manera o te plantean soluciones alternativas a indefiniciones de proyecto.

Vamos, que se nota si conocen el proyecto y por supuesto es un punto a favor para que me den buena impresión y pueda llegar a recomendarlos.  Más todavía si, además de conocer el proyecto, se nota que conocen la normativa que les afecta, ya que, aunque parezca sorprendente, parece que la normativa no va con los contratistas, en muchos casos no conocen ni su existencia, así que es otro punto a favor conocer al menos la normativa básica como el Código Técnico… ¡Qué menos!

Una buena contrata no es aquella que hace muy bien lo que siempre hace, sino que es aquella que hace muy bien lo que le piden que haga, aunque no sea de la manera que siempre lo hace.

Durante la obra

Los detalles antes de empezar la obra pueden hacer sospechar de las cualidades de una contrata, pero es en la obra cuando de verdad demuestra su valía y ser merecedora de la recomendación para otras obras.

Evidentemente un factor importantísimo es que construya bien pero eso, como el valor en la mili, se le supone.  No a todas las empresas que trabajan bien las recomendaría.  Tienen mucho ganado, pero hay otros factores que me quiero encontrar durante la ejecución de una obra.

Lo primero que me hace pensar en las bondades de una contrata es llegar  a la obra y ver la señalización correcta, una obra limpia y despejada y trabajadores con sus EPIs.  Es una primera impresión que ya me predispone a pensar que la empresa sabe lo que está haciendo.

Una obra limpia y bien organizada ofrece una muy buena impresión para cualquier técnico y ya sabes que la primera impresión es la que cuenta.

Por supuesto tener un interlocutor cualificado también suma puntos.  Ya no digo que tenga que ser técnico, que sumaría más puntos si cabe, pero al menos que siempre sea la misma persona, que tome notas de lo que se comenta en las visitas, que pregunte, que escuche, que proponga… Un buen profesional al frente de una obra es el 80% de la obra.

Arrancar la obra con preguntas, al contrario de lo que pueda parecer, es de lo que mejor impresión puede dar, pues muestra que se ha estudiado el proyecto que va a ejecutar.

En toda obra surgen siempre partidas no previstas en proyecto o modificaciones, ya sean por necesidades de la obra como por peticiones de la propiedad.  Si cuando surge una de estas modificaciones me entregan un precio contradictorio o un precio modificado me sorprendería muy positivamente.  Y si me lo entregan sin haberlo pedido me pongo a llorar, jajaja…

Por supuesto, estas partidas contradictorias y modificaciones deben ser perfectamente gestionadas a la hora de las certificaciones, que por cierto, el tema de las certificaciones también es importante.  Cualquier contrata que me venga con pedir adelantos lo tiene claro conmigo.  Se paga lo que se ejecuta y se acepta como correctamente ejecutado.

Como te digo, llevar bien gestionadas las partidas que van surgiendo y las modificaciones es un punto a favor, ya que permiten saber en todo momento en qué punto de la obra nos encontramos, económicamente hablando.

Esto es especialmente importante en las obras de vivienda privada, en las que los propietarios acostumbran a ir pidiendo cosas durante la obra… que si este suelo, que si estos grifos, que si esa campana tan chula que he visto…

Conocer el estado económico de la obra ayuda a que los propietarios puedan escoger con la confianza de saber que no se van a pasar del presupuesto que tienen disponible.

Luego hay detalles de ejecución que me encantaría encontrarlos sin tener que pedirlos, normalmente exigirlos y, más a menudo de lo deseable, discutir para conseguir que se ejecuten.  Cosas como poner separadores en los mallazos de forjados, utilizar separadores de hormigón en lugar de trozos de ladrillo o bloque, collarines en pilares, mojar los ladrillos antes de colocarlos, vierteaguas metidos en las jambas, aislamiento bien sujetos, refuerzos y encuentros correctos en impermeabilizaciones…

Esos pequeños detalles que de verdad le dan calidad a una obra, calidad que no se ve, pero que los que estamos ejecutando la construcción la conocemos.

Conclusión

Algunos pensaréis que qué menos (seguramente los técnicos), otros pensaréis que es utópico lo que comento (seguramente los contratistas), pero lo que he pretendido hacer es dar mi opinión sobre lo que me gustaría que fuera lo habitual en las obras.  Esa manera de trabajar profesional que por desgracia es todavía una excepción en muchos casos.  Una manera de trabajar que, aunque es la que la norma dicta, sería destacable como para ser recomendada por no ser habitual.

En definitiva, en mi opinión, si eres una contrata y quieres que un técnico te recomiende para hacer más obras en las que él participe, no tienes más que hacer lo que se supone que hay que hacer (hay normas y leyes que así lo indican) sin necesidad de que el técnico te lo tenga que decir, sino que lo tienes interiorizado en tu forma de trabajar.

Que bien nos iría si lo habitual fuera que se cumpliera al menos la mitad de lo que comento.

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Imagen de cabecera Diseñada por Freepik

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Cuando algún conocido me cuenta que va a comprar una casa me llama la atención que, normalmente, se asocia la calidad de la vivienda, y por lo tanto el precio que está dispuesto a pagar por ella, a la memoria de calidades que ofrece el promotor y a la ubicación donde se encuentre.

En mi opinión eso es un gran error, pues se está valorando el «vestido» de la casa, cuando lo que realmente le da valor y calidad es lo que no se ve, lo oculto tras los acabados descritos en la famosa memoria de calidades, es decir, a la calidad de la ejecución del edificio.

Los acabados son eso, acabados, se pueden sustituir en un momento dado.  Sí, con cierta inversión, cierto, pero es viable sustituirlos si finalmente no son de la calidad esperada.  Sin embargo hay muchos aspectos a tener en cuenta en un edificio que serían imposibles de sustituir en caso de que no hagan correctamente su papel o que no cumplan con la calidad esperada, que a la postre son los que van a durar, son los aspectos que van a determinar el correcto funcionamiento de un edificio.

Viviendas con calidades de acabados supuestamente de lujo pueden estar tapando una ejecución deficiente en cuanto a elementos estructurales, por ejemplo, o respecto a la correcta colocación de aislamientos, o impermeabilizaciones…

Es muy complicado para un usuario final poder comprobar y sobretodo poder valorar la calidad de estos elementos ocultos por los acabados, cierto, por lo que espero que este post sirva para al menos levantar la curiosidad de aquellos que estén en ese proceso de comprar una casa, para que pidan datos no solo de si el azulejo colocado es de una marca u otra, sino de espesores de aislamientos, del tipo de impermeabilización colocada, del tipo de vidrios, cómo se han tratado los puentes térmicos, etcétera.

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Memoria de calidades… técnicas

Hecha la introducción, creo que queda claro que, en mi opinión, la calidad de una vivienda no se limita a lo que nos muestra la memoria de calidades, por lo que no sería descabellado plantearse por parte de los futuros compradores solicitar información sobre esos otros elementos y materiales ocultos para poder comparar con otras viviendas y poder tomar una decisión de compra más allá de los datos de ubicación y de acabados.

Por poner un paralelismo se podría comparar con la compra de un coche.

Precisamente ahora estoy en ese proceso de comprar un coche pero, a pesar de que no soy ingeniero ni tengo demasiada idea sobre mecánica, no me he limitado a ver las fotos de los folletos, los acabados de la tapicería o lo bonito que pueda ser el salpicadero, sino que me he estado preocupando de la motorización, del consumo de cada modelo que he mirado, de los frenos, de los sistemas de seguridad que lleva, si lleva correa o cadena de distribución… en definitiva he basado mi decisión de compra no solo en los acabados, sino en lo que tapa el capó, en lo que me va a costar usar ese vehículo.

Así pues, se puede trasladar a la compra de una vivienda, más aún teniendo en cuenta que seguramente es la inversión más importante de la vida de muchos.

¿Cómo podrían plasmarse estos datos para mostrarlos al cliente?

Lo fácil sería darle al comprador un papelito, al igual que la memoria de calidades y acabados, de manera que se mostraran aspectos ocultos del edificio, como los que he comentado anteriormente, al menos se podrían comparar las soluciones técnicas adoptadas y los materiales empleados, pero…

¿Es suficiente?

Bueno, en realidad es una parte importante saber que los materiales y sistemas utilizados son de calidad, pero es solo el 50%, ya que faltaría que la colocación y la ejecución estuviera a la altura de la calidad esperada.

Es muy difícil cuando se va a comprar una casa tener acceso a ese tipo de información, aunque en estos tiempos en los es más complicado que nunca vender, no creo que fuera una mala estrategia por parte de los promotores ofrecer a sus compradores (o posibles compradores) imágenes de la evolución de la ejecución del edificio.

Hoy en día es facilísimo crear contenido con el seguimiento de una obra, de manera que los posibles compradores vieran lo bien que se está ejecutando aquello que luego quedará oculto por unos fantásticos y llamativos acabados.

Ahí creo que está la verdadera calidad de un edificio, en los sistemas utilizados y en la ejecución de los mismos.

¿Qué comprobar?

Salvo los revestimientos de una vivienda o edificio, prácticamente todos los demás elementos que lo componen quedan ocultos a la vista y por lo tanto no es fácil comprobar su correcta ejecución cuando se realiza una visita para comprar una casa.

Es mucho más fácil cuando uno mismo es el autopromotor de su propia casa, pues puede hacer el seguimiento de todo el proceso y además tiene a su disposición a los técnicos contratados para hacer ese seguimiento.

Sin embargo el comprador que visita el piso piloto solo puede ver azulejos, falsos techos, pavimentos… nada que no se pueda cambiar si no funciona bien.

Creo que el comprador debería volverse más exigente a la hora de pedir datos para hacer la inversión de su vida, exigir ver más allá de las paredes, pedir datos que le puedan dar una idea real de la mayor calidad de una vivienda respecto de otra basándose no solo en los acabados.

Sin pretender hacer una lista exhaustiva, algunos de los aspectos indicativos de calidad podrían ser los siguientes:

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• Aislamientos. Espesores de aislamiento colocados, el material utilizado, la colocación del mismo (en muchas ocasiones ni siquiera se ancla al soporte y acaba cayendo), si se han cuidado los puentes térmicos en frentes de forjado o en caras exteriores de pilares…

• Impermeabilización de cubiertas.  Es uno de los puntos que más lesiones producen a los edificios, así que no estaría de más saber qué tipo de material se ha colocado (por ejemplo EPDM sin juntas dará mayor calidad que bituminoso con juntas cada metro y medio), si se han usado piezas especiales en encuentros (es por donde suelen fallar), la especialización de los colocadores.

• Sistemas de cubierta y fachadas.  No es lo mismo una cubierta tradicional que una cubierta invertida, o una fachada ventilada.  Aportarán mayor calidad este tipo de soluciones que mejoran el comportamiento del edificio ante la temperatura exterior.
• Carpinterías.  Si son con rotura de puente térmico, la calidad de los cierres, la calidad de los perfiles, los materiales con que se han fabricado, los tipos de vidrio (sobretodo en orientaciones soleadas).

  

• Aislamiento acústico.  Saber si se han cuidado la colocación de láminas en suelos, la separación de viviendas, el contacto de medianeras con elementos estructurales.
• Conductos de instalaciones.  Materiales utilizados, empalmes y encuentros, aislamiento de conductos de calor.
• Hormigón utilizado.  ¿Porqué no? Si han colocado autocompactante, o han usado hormigones ligeros o de alta resistencia o la especialización de los equipos de estructuras.  Sin duda la calidad de la ejecución de la estructura y del material utilizado repercute directamente en la calidad del edificio o de la vivienda.

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Todos estos y muchos otros aspectos no son apreciables para el comprador ajeno al sector de la construcción, pero para eso estamos los técnicos, para asesorar en ese proceso de compra, para comprobar que la vivienda cumple unos mínimos requisitos antes de que se haga la mayor inversión de la vida del comprador.

¿Qué haría yo si fuera promotor?

Lo primero que debería hacer un promotor es asegurarse que realmente lo que contrata es de calidad, para así a continuación poder mostrar el proceso de construcción, sin miedo, aportando confianza al comprador.

Como decía antes, hoy en día es muy complicado vender.  Hay mucho stock en el mercado, los precios son más bajos que hace un tiempo y por lo tanto los márgenes ya no son los que eran, así que una de las armas que tienen a su alcance los promotores es precisamente dar confianza.

Eso se puede hacer mostrando cómo se ha ejecutado el edificio, cómo se han hecho las cosas.

Es fácil entregar únicamente la memoria de calidades y enseñar el piso piloto, tan bonito, tan decorado, pero no es tan fácil haber hecho las cosas tan bien como para tener la confianza de enseñarlo, quitar la tapa para mostrar lo oculto.

Esto se puede hacer con un seguimiento fotográfico del proceso, o con vídeos que se puedan enlazar a una web o a través de un QR en los folletos de venta o de otras muchas maneras.  Incluso durante la ejecución de las obras, antes de acabar se puede ir colgando lo que se está haciendo en ese momento.  Así el que ha comprado puede hacer el seguimiento desde su casa y el que quiere comprar puede comprobar lo bien (o mal, cuidado) que se están haciendo las cosas en ese edificio de entre los dos o tres que está comparando.

Si se está construyendo bien seguro que dará muchos puntos para que le comprador tome una decisión.

Algunos promotores me dirán que poner más calidad en lo que no se ve sale más caro y que precisamente ahora no está el mercado para encarecer costes.  Yo les diría que, en muchos casos no se trata tanto de poner materiales más caros, sino de preocuparse y hacer que los técnicos se preocupen en que las cosas se hagan bien, de contratar mano de obra de calidad y cualificada independientemente de que los materiales sean más caros o no.

Solo eso ya incrementaría la calidad.

¿Qué haría yo si fuera comprador?

El comprador no lo tiene fácil para acceder a la «calidad oculta» del edificio, pero en vez de limitarse a preguntar de qué marca son los grifos del baño o si le han colocado un suelo de madera, preguntaría por los aspectos que he comentado antes.

Seguramente el vendedor se quede con cara de «pasmao», porque no estará en su argumentario de ventas el tipo o espesor de aislamiento colocado, pero insistiendo conseguirías que le averigüen esos aspectos para poder así comparar con otras viviendas.

Una vez conseguidos esos datos, y suponiendo que el comprador no conoce el sector, me pondría en contacto con un técnico para asesorarme en la compra de la vivienda, para que me explicara la diferencia entre que un edificio cuente con cubierta invertida o no, la importancia de que se cuiden los puentes térmicos o la ventaja que tiene una buen acristalamiento en las ventanas entre otras cosas.

Comprar una casa es posiblemente la inversión de nuestra vida, así que un buen asesoramiento será más que amortizado cuando se pueda disfrutar de la casa sin problemas en el futuro.

Conclusiones

Por mucho que nos den una memoria de calidades, no suelen ser más que una memoria de acabados que no representan la calidad de un edificio o vivienda.  La verdadera calidad de un edificio se encuentra en lo que no se ve, en cómo se ha ejecutado, en los sistemas que se han utilizado para que todo funcione como es de esperar.

En definitiva, la calidad de un edificio está en el mimo que se le ha puesta a cada parte del mismo, desde la cimentación hasta el último enchufe, así que no nos limitemos únicamente a comprobar lo bonitos que quedan los azulejos del baño.

¿Vas a comprar una casa? Si estás en fase de comprar una casa y quieres asesoramiento técnico, no dudes en contactar con nosotros.  Te ayudaremos a escoger, te asesoraremos y te acompañaremos para que la decisión de tu vida sea la más acertada posible.

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