comprobaciones para comprar una casa más allá de la memoria de calidades

A la hora de comprar una casa ¿dónde está la calidad, aparte de la memoria de calidades?

construcción vivienda unifamiliar

 

Cuando algún conocido me cuenta que va a comprar una casa me llama la atención que, normalmente, se asocia la calidad de la vivienda, y por lo tanto el precio que está dispuesto a pagar por ella, a la memoria de calidades que ofrece el promotor y a la ubicación donde se encuentre.

En mi opinión eso es un gran error, pues se está valorando el “vestido” de la casa, cuando lo que realmente le da valor y calidad es lo que no se ve, lo oculto tras los acabados descritos en la famosa memoria de calidades, es decir, a la calidad de la ejecución del edificio.

Los acabados son eso, acabados, se pueden sustituir en un momento dado.  Sí, con cierta inversión, cierto, pero es viable sustituirlos si finalmente no son de la calidad esperada.  Sin embargo hay muchos aspectos a tener en cuenta en un edificio que serían imposibles de sustituir en caso de que no hagan correctamente su papel o que no cumplan con la calidad esperada, que a la postre son los que van a durar, son los aspectos que van a determinar el correcto funcionamiento de un edificio.

Viviendas con calidades de acabados supuestamente de lujo pueden estar tapando una ejecución deficiente en cuanto a elementos estructurales, por ejemplo, o respecto a la correcta colocación de aislamientos, o impermeabilizaciones…

Es muy complicado para un usuario final poder comprobar y sobretodo poder valorar la calidad de estos elementos ocultos por los acabados, cierto, por lo que espero que este post sirva para al menos levantar la curiosidad de aquellos que estén en ese proceso de comprar una casa, para que pidan datos no solo de si el azulejo colocado es de una marca u otra, sino de espesores de aislamientos, del tipo de impermeabilización colocada, del tipo de vidrios, cómo se han tratado los puentes térmicos, etcétera.

Memoria de calidades… técnicas

Hecha la introducción, creo que queda claro que, en mi opinión, la calidad de una vivienda no se limita a lo que nos muestra la memoria de calidades, por lo que no sería descabellado plantearse por parte de los futuros compradores solicitar información sobre esos otros elementos y materiales ocultos para poder comparar con otras viviendas y poder tomar una decisión de compra más allá de los datos de ubicación y de acabados.

Por poner un paralelismo se podría comparar con la compra de un coche.

Precisamente ahora estoy en ese proceso de comprar un coche pero, a pesar de que no soy ingeniero ni tengo demasiada idea sobre mecánica, no me he limitado a ver las fotos de los folletos, los acabados de la tapicería o lo bonito que pueda ser el salpicadero, sino que me he estado preocupando de la motorización, del consumo de cada modelo que he mirado, de los frenos, de los sistemas de seguridad que lleva, si lleva correa o cadena de distribución… en definitiva he basado mi decisión de compra no solo en los acabados, sino en lo que tapa el capó, en lo que me va a costar usar ese vehículo.

Así pues, se puede trasladar a la compra de una vivienda, más aún teniendo en cuenta que seguramente es la inversión más importante de la vida de muchos.

¿Cómo podrían plasmarse estos datos para mostrarlos al cliente?

Lo fácil sería darle al comprador un papelito, al igual que la memoria de calidades y acabados, de manera que se mostraran aspectos ocultos del edificio, como los que he comentado anteriormente, al menos se podrían comparar las soluciones técnicas adoptadas y los materiales empleados, pero…

¿Es suficiente?

Bueno, en realidad es una parte importante saber que los materiales y sistemas utilizados son de calidad, pero es solo el 50%, ya que faltaría que la colocación y la ejecución estuviera a la altura de la calidad esperada.

Es muy difícil cuando se va a comprar una casa tener acceso a ese tipo de información, aunque en estos tiempos en los es más complicado que nunca vender, no creo que fuera una mala estrategia por parte de los promotores ofrecer a sus compradores (o posibles compradores) imágenes de la evolución de la ejecución del edificio.

Hoy en día es facilísimo crear contenido con el seguimiento de una obra, de manera que los posibles compradores vieran lo bien que se está ejecutando aquello que luego quedará oculto por unos fantásticos y llamativos acabados.

Ahí creo que está la verdadera calidad de un edificio, en los sistemas utilizados y en la ejecución de los mismos.

¿Qué comprobar?

Salvo los revestimientos de una vivienda o edificio, prácticamente todos los demás elementos que lo componen quedan ocultos a la vista y por lo tanto no es fácil comprobar su correcta ejecución cuando se realiza una visita para comprar una casa.

Es mucho más fácil cuando uno mismo es el autopromotor de su propia casa, pues puede hacer el seguimiento de todo el proceso y además tiene a su disposición a los técnicos contratados para hacer ese seguimiento.

Sin embargo el comprador que visita el piso piloto solo puede ver azulejos, falsos techos, pavimentos… nada que no se pueda cambiar si no funciona bien.

Creo que el comprador debería volverse más exigente a la hora de pedir datos para hacer la inversión de su vida, exigir ver más allá de las paredes, pedir datos que le puedan dar una idea real de la mayor calidad de una vivienda respecto de otra basándose no solo en los acabados.

Sin pretender hacer una lista exhaustiva, algunos de los aspectos indicativos de calidad podrían ser los siguientes:

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  • Aislamientos. Espesores de aislamiento colocados, el material utilizado, la colocación del mismo (en muchas ocasiones ni siquiera se ancla al soporte y acaba cayendo), si se han cuidado los puentes térmicos en frentes de forjado o en caras exteriores de pilares…

comprobaciones para comprar una casa. Colocación de aislamientos

  • Impermeabilización de cubiertas.  Es uno de los puntos que más lesiones producen a los edificios, así que no estaría de más saber qué tipo de material se ha colocado (por ejemplo EPDM sin juntas dará mayor calidad que bituminoso con juntas cada metro y medio), si se han usado piezas especiales en encuentros (es por donde suelen fallar), la especialización de los colocadores.

Reparación de cubiertas existentes

  • Sistemas de cubierta y fachadas.  No es lo mismo una cubierta tradicional que una cubierta invertida, o una fachada ventilada.  Aportarán mayor calidad este tipo de soluciones que mejoran el comportamiento del edificio ante la temperatura exterior.
  • Carpinterías.  Si son con rotura de puente térmico, la calidad de los cierres, la calidad de los perfiles, los materiales con que se han fabricado, los tipos de vidrio (sobretodo en orientaciones soleadas).

    Reforma de Vivienda en Valencia - Rotura de puente térmico en ventana

    Vista del perfil de la ventana con rotura de puente térmico

  • Aislamiento acústico.  Saber si se han cuidado la colocación de láminas en suelos, la separación de viviendas, el contacto de medianeras con elementos estructurales.
  • Conductos de instalaciones.  Materiales utilizados, empalmes y encuentros, aislamiento de conductos de calor.
  • Hormigón utilizado.  ¿Porqué no? Si han colocado autocompactante, o han usado hormigones ligeros o de alta resistencia o la especialización de los equipos de estructuras.  Sin duda la calidad de la ejecución de la estructura y del material utilizado repercute directamente en la calidad del edificio o de la vivienda.

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Todos estos y muchos otros aspectos no son apreciables para el comprador ajeno al sector de la construcción, pero para eso estamos los técnicos, para asesorar en ese proceso de compra, para comprobar que la vivienda cumple unos mínimos requisitos antes de que se haga la mayor inversión de la vida del comprador.

¿Qué haría yo si fuera promotor?

Lo primero que debería hacer un promotor es asegurarse que realmente lo que contrata es de calidad, para así a continuación poder mostrar el proceso de construcción, sin miedo, aportando confianza al comprador.

Como decía antes, hoy en día es muy complicado vender.  Hay mucho stock en el mercado, los precios son más bajos que hace un tiempo y por lo tanto los márgenes ya no son los que eran, así que una de las armas que tienen a su alcance los promotores es precisamente dar confianza.

Eso se puede hacer mostrando cómo se ha ejecutado el edificio, cómo se han hecho las cosas.

Es fácil entregar únicamente la memoria de calidades y enseñar el piso piloto, tan bonito, tan decorado, pero no es tan fácil haber hecho las cosas tan bien como para tener la confianza de enseñarlo, quitar la tapa para mostrar lo oculto.

Esto se puede hacer con un seguimiento fotográfico del proceso, o con vídeos que se puedan enlazar a una web o a través de un QR en los folletos de venta o de otras muchas maneras.  Incluso durante la ejecución de las obras, antes de acabar se puede ir colgando lo que se está haciendo en ese momento.  Así el que ha comprado puede hacer el seguimiento desde su casa y el que quiere comprar puede comprobar lo bien (o mal, cuidado) que se están haciendo las cosas en ese edificio de entre los dos o tres que está comparando.

Si se está construyendo bien seguro que dará muchos puntos para que le comprador tome una decisión.

Algunos promotores me dirán que poner más calidad en lo que no se ve sale más caro y que precisamente ahora no está el mercado para encarecer costes.  Yo les diría que, en muchos casos no se trata tanto de poner materiales más caros, sino de preocuparse y hacer que los técnicos se preocupen en que las cosas se hagan bien, de contratar mano de obra de calidad y cualificada independientemente de que los materiales sean más caros o no.

Solo eso ya incrementaría la calidad.

¿Qué haría yo si fuera comprador?

El comprador no lo tiene fácil para acceder a la “calidad oculta” del edificio, pero en vez de limitarse a preguntar de qué marca son los grifos del baño o si le han colocado un suelo de madera, preguntaría por los aspectos que he comentado antes.

Seguramente el vendedor se quede con cara de “pasmao”, porque no estará en su argumentario de ventas el tipo o espesor de aislamiento colocado, pero insistiendo conseguirías que le averigüen esos aspectos para poder así comparar con otras viviendas.

Una vez conseguidos esos datos, y suponiendo que el comprador no conoce el sector, me pondría en contacto con un técnico para asesorarme en la compra de la vivienda, para que me explicara la diferencia entre que un edificio cuente con cubierta invertida o no, la importancia de que se cuiden los puentes térmicos o la ventaja que tiene una buen acristalamiento en las ventanas entre otras cosas.

Comprar una casa es posiblemente la inversión de nuestra vida, así que un buen asesoramiento será más que amortizado cuando se pueda disfrutar de la casa sin problemas en el futuro.

Conclusiones

Por mucho que nos den una memoria de calidades, no suelen ser más que una memoria de acabados que no representan la calidad de un edificio o vivienda.  La verdadera calidad de un edificio se encuentra en lo que no se ve, en cómo se ha ejecutado, en los sistemas que se han utilizado para que todo funcione como es de esperar.

En definitiva, la calidad de un edificio está en el mimo que se le ha puesta a cada parte del mismo, desde la cimentación hasta el último enchufe, así que no nos limitemos únicamente a comprobar lo bonitos que quedan los azulejos del baño.

[service title=”¿Vas a comprar una casa?” icon=”icon: phone” icon_color=”#cc3366″ size=”40″]Si estás en fase de comprar una casa y quieres asesoramiento técnico, no dudes en contactar con nosotros.  Te ayudaremos a escoger, te asesoraremos y te acompañaremos para que la decisión de tu vida sea la más acertada posible.[/service]

 


construcción vivienda unifamiliar

Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

4 Respuestas a A la hora de comprar una casa ¿dónde está la calidad, aparte de la memoria de calidades?

  1. ANA MARIA MARTINEZ GUTIERREZ 18 enero, 2017 en 23:32 #

    Hola Enrique. A pesar de no tener conocimientos sobre la construcción, me ha parecido muy interesante tu post. Más teniendo en cuenta que he comprado un piso viejo y hay que tirarle entero. Hay que ser muy entendido para saber si lo están haciendo bien. Confiaré en la empresa que contrate. No me queda otra.

    • Enrique Alario Catalá 19 enero, 2017 en 0:34 #

      Gracias Ana, me alegra que te haya parecido interesante. Te recomiendo que más que confiar en la empresa que contrates, contrates un técnico en el que confiar, será sin duda el mejor profesional para asegurar esa “calidad oculta”. Si la vivienda es pos la zona de Valencia no dudes en contactar, estaré encantado de poder ayudarte.

  2. Guzman Arribas 30 septiembre, 2015 en 19:06 #

    Muy interesante tu artículo. Como bien dices, la memoria de calidades es en verdad una memoria de acabados. Haciendo un paralelismo con el coche, tu has podido informarte al detalle gracias a que revistas (auditores externos?) han realizado un trabajo de investigación y análisis, reduciendo a lo sencillo los términos para que puedan ser comprensibles. Sin embargo, las viviendas casi nunca son productos industrializados (por ahora), cada una es un mundo. En lugar de que el promotor saque sus propias fotos del proceso, quizá sería buena idea que lo hiciera un agente externo independiente (¿?). Y quizá en lugar de espesores de aislamientos, habría que dar al cliente datos de valor total de aislamiento comparándolo con algo que se entienda, ya que 5 cm de EPS no son exactamente iguales que 5 cm otro material, y además influye sines fachada ventilada o no…

    Son muchos factores que a los técnicos nos ha costado años de estudiar una carrera… y luego aún mas años de experiencia para aprenderlos bien. A una persona sin conocimientos globales de construcción quizá precisamente con los datos se la puedan clavar, ya que podrían ser conducidos a donde nos interesasen (resistencia térmica, resistividad… etc)

    Resumiendo (que menudo ladrillo he soltado, jejeje), estoy de acuerdo contigo en que el asesoramiento de un técnico es de gran ayuda, al igual que el asesoramiento de un mecánico o de especialistas (revistas) a la hora de comprar un coche. ¿Me resultará útil saber la composición del acero del chasis del coche? No, no sabría ni que hacer con ella, pero sí le resultará útil a mi mecánico que me dirá si esmas rígido o no (y si sigo sin pillarlo, me explicará hasta que lo entienda si que sea mas rigido es bueno o no).

    Muchas gracias por tus post, Enrique, siempre son muy útiles. Muchos te agradecemos tu dedicación

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