Alario Arquitectura

Categoría: Rehabilitación

  • Con la cámara a cuestas… reparación de estructura de hormigón en edificio junto al mar

    Con la cámara a cuestas… reparación de estructura de hormigón en edificio junto al mar

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    Como siempre voy con la cámara a cuestas y en esta ocasión te voy a mostrar la reparación de una estructura de hormigón en un edificio en primera línea de playa en la zona de Murcia.

    Si me sigues normalmente por las redes recordarás que allá por marzo de 2017 colgué en mi perfil de Instagram un vídeo en el que mostraba el derrumbe de unos balcones en un edificio muy cerca del mar, aquí tienes la publicación:

    Además también publiqué una serie de fotos en las que podrás ver con más detalle lo que ocurrió:

    Detalle del estado de balcones desprendidos en La Manga del Mar Menor #ConLaCámaraACuestas #Aparejador

    Una publicación compartida por Enrique Alario (@enriquealario) el

    Al tiempo volví por la zona y ya se habían repuesto los balcones que se habían caído.  Una reconstrucción relativamente sencilla como puedes ver a continuación:

    Podría parecer que una vez reparado todo queda resuelto, pero nada más lejos de la realidad, pues el hecho de que se produjera el derrumbe no hizo más que alertar del estado en que se podrían encontrar el resto de balcones.

    ¿Cómo garantizar que si estos habían caído no lo haría alguno más?

    ¿Qué técnico se atrevería a certificar el correcto estado del resto de los balcones que quedaron en pie?

    Yo no, desde luego y supongo que al técnico que le tocara la actuación (no soy yo) se encontraría frente a una decisión bastante complicada por la envergadura de la actuación que esto supone, que es la que te voy a enseñar.

    Problemática del edificio

    En un edificio más «normal», el trabajo de inspección habría pasado por montar un andamio de fachada o plataformas telescópicas con las que alcanzar los bordes de los forjados y de los balcones para poder inspeccionarlos, sin embargo, la forma de la fachada de este edificio con muchísimos pequeños balcones volados en forma de triángulo hace que la superficie de andamios a montar se multiplique por mucho y, sobretodo, dificulte enormemente el montaje y el procedimiento de trabajo.

    Mira la gran cantidad de andamios a montar, 2.600m2 de andamio multidireccional y 14 andamios de cremallera monomastil, según me comenté el compañero Fran Ondoño en Instagram, que por lo visto ha participado en la certificación de los mismos.

    Reparación de estructura de hormigón, vista de andamios montados

    Reparación de estructura de hormigón, vista de andamios montados

    Reparación de estructura de hormigón, vista de andamios montados

    La problemática no termina con el montaje de los andamios, sino que la superficie a inspeccionar se multiplica también por muchísimo, ya que pasa de ser el habitual alto x ancho (casi) de una fachada lisa a ser seguramente más del doble (creo que me quedo corto)

    En vista de cómo se produjo el derrumbe de los balcones y por lo que he podido ver (desde fuera y sin más información que lo que aprecio desde la urbanización de al lado en modo «jubilao») se está incidiendo sobretodo en la zona de conexión entre el cada balcón y el nudo entre el pilar y la viga que lo conecta.

    Estos balcones no debería presentar ningún problema en cuanto a estabilidad de los mismos, ya que el vuelo no es excesivo, yo diría que incluso es contenido, pero supongo (solo supongo) que el elemento de hormigón que se generó en la punta, que además descuelga por debajo de la cara inferior del forjado, aporta una cantidad de peso en punta que puede haber influido en el derrumbe, más aún teniendo en cuenta que muchos usuarios lo han utilizado para colocar ahí los equipos exteriores de aire acondicionado aportando más peso todavía a la punta del voladizo.  Quizá sería esa su función, pero en mi opinión no es la posición más acertada.

    Reparación de estructura de hormigón, peso en punta de voladizo

    Aprovecho para invitar al compañero que está interviniendo en la ejecución o en el proyecto de reparación (si está por aquí) a que nos cuente de primera mano las circunstancias de la actuación, creo que no debo ser el único que le encantaría conocer más detalles de primera mano.

    Intervención de reparación de estructura de hormigón

    Pues una vez te he ensañado un poco el edificio y lo que sucedió para que se decidiera ejecutar esta intervención, si te parece voy a compartir algunas imágenes de los trabajos que se están realizando y comentarios que se me han ocurrido desde «la barrera», sin conocer en absoluto el proyecto ni los pormenores de la intervención que, como he comentado hace un momento, me encantaría conocer de primera mano.

    Así pues, por favor, coge mis comentarios con pinzas, pues son simples suposiciones que me hago viéndolo desde fuera.  Lo que sí haré será poner la mayor cantidad de fotos que tengo de cada punto para que también puedas sacar tus propias conclusiones y las compartas en los comentarios, incluso si no coinciden con las mías, será más divertido 😉

    Lo primero que me viene a la cabeza es que, en caso de que hubiera tenido que participar en esta reparación de estructura de hormigón, habría ido directo a la UNE-EN 1504 en la que se detallan los «productos y sistemas para la protección y reparación de estructuras de hormigón», imprescindible para la correcta definición de la actuación a realizar.

    Por cierto, aprovecho para despotricar de los precios de unas normas que deberían ser de uso público, pero que sin embargo cuesta una fortuna conseguir todas las partes que son necesarias para el estudio y definición de una intervención de este tipo.

    Dicho esto, el primer paso de la intervención tras el montaje de los medios auxiliares sería el picado de los cantos de forjados y elementos de hormigón que se encuentren en la zona de fachada hasta dejar al descubierto los armados.

    Reparación de estructura de hormigón, picado de elementos de hormigón

    Este picado debe realizarse hasta mostrar el estado del armado de la estructura de hormigón, de manera que se puede determinar si el armado ha sufrido algún proceso de oxidación o bien si se ha producido pérdida de sección que pueda afectar a la capacidad resistente del mismo.

    No solo se han picado las vigas en los cantos de los forjados, sino que también se han picado los pilares laterales que forman nudo en la zona de conexión de los balcones.  Evidentemente, después de lo que pasó, es un elemento a tener muy en cuenta.

    Reparación de estructura de hormigón, picado pilares de hormigón

    Reparación de estructura de hormigón, picado de pilares de hormigón

    Reparación de estructura de hormigón, picado de pilares de hormigón

    Lo que no he conseguido confirmar es la función de los rectángulos rojizos que se colocaron en las zonas de conexión de los balcones.  En mi opinión, lo que me parece más lógico es que se trate de testigos que se colocaron para controlar el movimiento de los balcones y alertar de riegos de derrumbe, pero no lo puedo confirmar.

    Reparación de estructura de hormigón, testigos en conexión de balcones con estructura

    Como puedes ver en las fotos, no se han limitado a retirar el hormigón superficial, sino que re ha retirado todo el hormigón que envuelve a los armados para así poder actuar sobre todo el perímetro del mismo y hacer una reparación correcta y con garantías.

    Por supuesto también se ha picado el canto del forjado de los balcones y los elementos de hormigón en la punta de estos.  Supongo que harán especial hincapié en la conexión de estos cantos con los pilares en esquina, reforzando la conexión tanto con el pilar como con el canto del forjado.

    Reparación de estructura de hormigón, picado de punta de voladizo

    Reparación de estructura de hormigón, picado de punta de voladizo

    Reparación de estructura de hormigón, picado de punta de voladizo

    Reparación de estructura de hormigón, picado de punta de voladizo

    Una vez descubiertos todos los armados que se hayan considerado necesarios, supongo que se habrá aplicado una imprimación pasivadora para evitar que el proceso de oxidación pueda volver a reproducirse en caso que haya quedado algún punto afectado, aunque esta aplicación no la he viso en ningún punto, por lo que supongo que este elemento pasivador será parte de la formulación del mortero de reparación que se ha colocado.

    La colocación del mortero de reparación es quizá una de las actuaciones clave de esta intervención, no solo por el tipo de material y calidad que se utilice, que tiene que ser específico para este ambiente tan agresivo, sino por la gran importancia que tiene la correcta colocación, puesto que una mala colocación que no consiga envolver completamente los armados en todo su perímetro en algún punto será una fuente de futuros problemas.

    Reparación de estructura de hormigón, mortero de reparación aplicado

    Reparación de estructura de hormigón, mortero de reparación aplicado

    De momento no he podido ver más avance de la reparación de esta estructura de hormigón, seguramente la próxima vez que vuelva estará finalizada, así que si te parece haré una actualización del post con las fotos de cómo habrá quedado.

    Lo que sí voy a hacer, es colgar el vídeo que voy a grabar en directo dentro de un rato a través de Facebook.  En cuanto pueda pasarlo a mi canal de Youtube lo insertaré aquí para que puedas verlo sin tener que salir del post.

    20.mar.2018 Actualización.  Aquí tienes el vídeo:

    Puedes encontrar más contenido sobre reparación de estructuras de hormigón en los siguientes artículos del blog:

    Espero que te haya gustado el post, si es así no dudes en compartirlo con tus contactos en las redes sociales, quizá a ellos también les resulte interesante.

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  • Calcular refuerzo de forjado de madera sin saber cálculo de estructuras

    Calcular refuerzo de forjado de madera sin saber cálculo de estructuras

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    Si trabajas como técnico en temas de rehabilitación, sin duda habrás tenido que calcular en alguna ocasión el refuerzo de algún elemento, pero no siempre has sabido cómo hacerlo tu mismo.

    Al menos yo no soy de los que domina el tema del cálculo de estructuras, por lo que la aplicación que te muestro en el vídeo me parece perfecta para solucionarlo y poder calcular yo mismo los refuerzos de elementos estructurales sin necesidad de dominar el cálculo de estructuras.

    Como te digo, en el vídeo te muestro cómo calcular el refuerzo de un forjado de madera que ejecuté en la última reforma que tuve el gustazo de dirigir.  Lástima que todavía no conociera e-Struc, pues el cálculo lo tuve que delegar a un compañero en lugar de poder hacerlo yo mismo, incluso sin ser especialista en cálculo de estructuras.

    Te dejo con el vídeo para que puedas ver por ti mismo lo fácil que es hacer el cálculo sin necesidad de saber de estructuras.

    Fácil ¿verdad?

    Pues igual de fácil es calcular muchos otros elementos estructurales simples.

    Si quieres probar la aplicación puedes hacerlo con un descuento entrando desde enriquealario.com/estruc.

     

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    Si ya la has probado no dudes en compartir tu experiencia con ella o tu opinión tras usarla, seguro que le vendrá genial a otros compañeros conocer si te ha servido.

    A mi desde luego sí que me sirve… ¡y mucho!

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    Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

  • Reforma de piso en Valencia. La fase de obra

    Reforma de piso en Valencia. La fase de obra

     

    Hace un par de semanas arrancaba esta serie de tres post sobre una reforma de piso en Valencia con el post "Reforma de Vivienda de lujo en Valencia.  El antes" en la que, como el propio título indica, te enseñaba como era el piso antes de entrar a ejecutar la reforma.

    En el post de hoy te muestro cómo fue la fase de obra, los problemas que nos encontramos y cómo los solucionamos para conseguir alcanzar el resultado que podrás ver en el siguiente post, una reforma de piso de lujo en pleno centro de Valencia.

    Pero no me quiero enrollar, pues seguro que tienes ganas de entrar en materia y de ver cómo fue la obra de esta reforma.

    Vamos allá.

    Comprobaciones previas

    Antes de liarnos a saco con la obra, todavía en fase de proyecto, había que intentar adelantar los problemas a los que nos íbamos a enfrentar durante la ejecución de las obras y uno de los problemas previsibles era el tema del forjado inferior.

    Como os comenté en el anterior post, el piso presentaba un importante desnivel en el suelo, estando claramente inclinado.  Tanto que se notaba simplemente caminando por la vivienda, ibas de lado.

    Evidentemente es uno de los temas principales que había que resolver, así que en el estudio previo se ejecutaron unas catas en el forjado para, en primer lugar, conocer las capas que estaba soportando y en segundo lugar tratar de comprobar el estado de las viguetas, pues por circunstancias del edificio no fue posible comprobarlo por la cara inferior (que es donde más información habríamos encontrado)

    Reforma de piso en Valencia | Catas en pavimento

    Se dejó el suelo de la casa como un queso gruyere para poder comprobar el máximo número de viguetas posible, lo que nos dio mucha información sobre el estado de las mismas y llevó a tomar la decisión de ejecutar un refuerzo por la cara superior del forjado.

    Además, gracias a las catas que se realizaron, pudimos comprobar el espesor que había de capa de compresión.

    En realidad había varias capas de compresión de algún refuerzo realizado con anterioridad o alguna superposición de pavimento, llegando a alcanzar en algunas zonas un espesor de 11-12 cm.

    Evidentemente este peso agravaba la inclinación del forjado en algunas zonas, pues estaba favoreciendo la deformación de las viguetas de madera.

    Reforma de piso en Valencia | Capa de compresión existente

    Como puedes ver en la imagen, se aprecian varias capas en el espesor de la capa de compresión, así que se decidió quitar todo ese peso para aligerar el forjado y corregir parte de la inclinación.

    Antes de empezar a demoler

    En estos edificios antiguos es normal que las particiones interiores lleguen a colaborar soportando algo de carga del forjado superior por lo que, al tener intención de demoler toda la distribución, había que asegurarse que no se afectaba al piso de arriba.

    Antes de empezar subimos a ver la vivienda superior y se comprobó que presentaba algunas grietas existentes, así que era bastante probable que, al "vaciar" el piso de abajo, esas grietas se pudieran ver afectadas y crecer por la deformación que seguro sufriría el forjado en algún punto.

    En principio nada grave, pues se habían previsto refuerzos para paliar ese efecto, pero era un tema que había que vigilar de cerca para que no se produjeran movimientos mayores que los esperados, así que para tener controlado el movimiento de esas grietas se colocaron fisurómetros.

    No testigos de yeso (como en la obra pretendían) sino fisurómetros, pues de esa manera se podría medir no solo si mueve o no mueve (es la única información que aporta el testigo de yeso), sino que nos diría cuanto mueve y, sobretodo, cuando ha movido, por lo que se podría comprobar si la demolición de algún tabique en particular afectaba a alguna de las grietas en concreto.

    Reforma de piso en Valencia | Grietas en piso superior

    Reforma de piso en Valencia | Fisurómetro

    Empieza la fiesta.  Demoliendo para la reforma de piso en valencia

    Una vez hechas las comprobaciones que os he comentado y alguna otra que os ahorraré para no hacer el post interminable (hay que comprobar muchísimas cosas cuando quieres hacer una reforma con el mínimo número de sorpresas posibles) es cuando empieza la obra de verdad, es cuando empiezan los mazazos para demoler lo que se va a modificar. En este caso se demolió por completo toda la distribución de la vivienda para hacerla completamente nueva y poder aprovechar así también para renovar instalaciones. Además, como había que trabajar sobre el forjado era necesario eliminar todo el peso que se pudiera y dejar despejado todo el suelo para poder actuar en la cara superior del forjado. Reforma de piso en Valencia | Derribando tabiques También se derribaron los techos existentes y se pudo comprobar el estado de las viguetas de madera del forjado superior, además de poder comprobar lo que ya conocíamos por haber estudiado las actuaciones anteriores realizadas en el edificio, el refuerzo de dos de las vigas y de algunas de las viguetas. En general, las viguetas del forjado superior presentaban un buen aspecto, pero habría que esperar a la lectura de los fisurómetros para decidir ejecutar alguna actuación puntual. Reforma de piso en Valencia | Forjado de madera Reforma de piso en Valencia | Refuerzos existentes Por supuesto que en esta fase se eliminó la capa de compresión existente hasta alcanzar la cara superior de las viguetas, lo que nos permitió comprobar el estado de todas y cada una de ellas. Al aligerar todo el peso que soportaban las viguetas de madera, gran parte de la deformación que tenían se corrigió, pero aún así había que ejecutar un refuerzo por la cara superior del forjado para, por un lado crear una capa uniforme y nivelada sobre la que levantar pavimentos y tabiques.   Reforma de piso en Valencia | Estado vigueta de madera Por otro lado se detectaron algunas viguetas que estaban totalmente destruidas, por lo que había que ejecutar el refuerzo que soportara la carga que en teoría deberían soportar ellas. Otra sorpresa que nos encontramos fue el "mallazo" que se había colocado en alguno de de los refuerzos ejecutados con anterioridad.  Bueno, más que un mallazo de refuerzo era una malla gallinera que no sé hasta qué punto haría su papel. Quizá incluso funcionaba y todo ;) Reforma de piso en Valencia | Estado vigueta de madera En la foto justo arriba, además de la malla gallinera que te comentaba se ve lo que queda de la vigueta. Sí, sí.  Eso marrón que se ve totalmente desintegrado es lo que quedaba de la vigueta de madera existente.  Más que vigueta de madera parecía vigueta de corcho, pues se arrancaban los trozos con la mano sin nada de esfuerzo.

    Seguimos avanzando en la reforma de este piso en Valencia

    Poco a poco se va derribando todo. Es un trabajo bastante laborioso y genera una gran cantidad de escombro, sobretodo teniendo en cuenta el espesor de la capa de compresión que había en la vivienda, pero merece la pena hacerlo así para asegurarse de que lo que se haga a partir de ahora, esta controlado y se sabe perfectamente lo que se coloca. Si tu caso es que eres el propietario de un piso a reformar, no escatimes en este aspecto, te aseguro que te dará mucha tranquilidad y garantía de que todo está como debe estar. Reforma de piso en Valencia | Levantando capa de compresión

    Empezamos a reconstruir

    Una vez ya tuvimos todo derribado era el momento de reconstruir, pero como se suele decir, sobre buenos cimientos. En este caso, evidentemente, no tocamos los cimientos, pero la buena base la teníamos que conseguir con el forjado, así que lo primero que se ejecutó fue el refuerzo de forjado de madera. Tal como se vió en el post del enlace anterior y como nos contaba Ana Fernández-Cuartero en el programa de OnSite Podcast sobre refuerzos de forjados de madera, no podemos limitarnos a verter una capa de hormigón sobre el forjado existente, sino que ese hormigón debe estar conectado con las viguetas de madera para que trabajen en conjunto, ya que de lo contrario lo que conseguimos es cargar peso sobre el forjado existente y agravar su estado. En este sentido os recomiendo el blog de e-struc y el libro de "Intervención en Estructuras de Madera" de Arriaga Martitegui, en los que podrás encontrar muchísima información sobre este tipo de actuaciones. Para conectar las viguetas de madera con la capa de hormigón que se iba a verter se utilizaron en este caso redondos de acero a los que se ató el mallazo de refuerzo. Al estar atado el mallazo a los redondos se garantiza que el mismo esté en la zona superior del espesor de la capa de hormigón, ya que de lo contrario no realizaría su trabajo de manera correcta. Reforma de piso en Valencia | Anclajes de Refuerzo de forjado de madera Lo de los plásticos me lo encontré así cuando llegué a la revisión previa al hormigonado, a pesar que se había ordenado cubrir TODA la superficie del forjado, ya con todo el mallazo colocado, atado y listo para hormigonar, así que hubo que hacer algunas correcciones antes del vertido para evitar que la lechada entrara en contacto con las viguetas de madera, además de corregir alguna zona de mallazo que estaba demasiado bajo. Al final, por fin conseguimos una base sólida, límpia y reforzada para poder levantar el resto de la casa. Reforma de piso en Valencia | Refuerzo de forjado de madera terminado

    Empezando a levantar tabiques

    Una vez ya tenemos una buena base era el momento de levantar la casa. La tabiquería se ejecutó con placas de cartón yeso, empezando por el trasdosado de todo el perímetro para ganar aislamiento acústico y térmico y además garantizar una perfecta planeidad de los paramentos interiores. También las particiones se ejecutaron con tabique de cartón-yeso.  Como ya comenté hace muchísimos artículos en "Ladrillo o Pladur" (fue el primer artículo en este blog), en este tipo de intervenciones considero mucho más recomendable utilizar tabiquería ligera y en seco por la facilidad de acopio de los materiales y por la ligereza de la solución, además de por la limpieza de la obra en relación a una obra ejecutada con tabiquería tradicional de ladrillo. Reforma de piso en Valencia | Trasdosado de medianeras Reforma de piso en Valencia | Distribución Hay todavía mucha gente a la que no le gusta la tabiquería de cartón yeso por pensar que es más débil, menos resistente o que les parece hueco al tacto, pero en mi opinión ofrece muchísima mejor calidad de acabados, velocidad de ejecución, aislamiento y flexibilidad, sobretodo si se coloca por buenos profesionales que saben lo que se hace. Además, en este caso se optó por colocar aislamiento para mejorar la acústica entre estancias y para evitar el "efecto tambor" que puede provocar un cartón-yeso mal colocado. Reforma de piso en Valencia | La calidad que no se ve

    La calidad que no se ve

    Como comentaba en el post en que hablaba de la calidad de una vivienda más allá de la memoria de calidades, hay muchos aspectos en la construcción o reforma de una vivienda que a pesar de que no se ven, le aportan calidad a la misma más allá de los materiales de revestimientos y acabados que se pueden ver con la vivienda terminada. Uno de estos aspectos es la colocación de aislamiento en las divisorias, pero ha habido muchos otros que se han cuidado especialmente para que la reforma de este piso sea de calidad, que lo que tiene que funcionar, funcione aunque no se vea, como por ejemplo la colocación de azulejos de gran formato (no el azulejo, sino la manera de colocarlos), la calorifugación de los conductos incluso en las zonas de anclajes, giros y piezas especiales, que evitarán pérdidas en los conductos de calor y condensaciones puntuales, o la correcta ejecución de pasos de conductos en la fachada, que evitarán el paso de filtraciones de aire al interior de la vivienda, entre otros muchos aspectos que se han cuidado al milímetro. Reforma de piso en Valencia | Calorifugación de conductos Reforma de piso en Valencia | Paso de conducto por fachada

    Ya se va viendo la distribución

    Poco a poco se van levantando tabiques en la reforma de este piso en Valencia, se van adivinando estancias y la obra va tomando forma de hogar, se van colocando instalaciones, cerrando techos y en definitiva va dejando poco a poco de ser una obra, aunque todavía queda mucho trabajo por hacer. Reforma de piso en Valencia | Distribución Reforma de piso en Valencia | Distribución Reforma de piso en Valencia | Distribución Aquí es el momento en que la ilusión de los propietarios va creciendo de manera exponencial. Ya se ve algo, ya se pueden imaginar cómo va a quedar su casa a pesar de que todavía falta colocar suelos, revestimientos, pinturas... pero ya no tienen que imaginar dónde irá cada cosa.  Ya no sufren con la sensación del espacio vacío en el que parece que no va a caber todo lo que quieren meter. Esta ilusión ya se dispara en el momento en que empiezan a verse los revestimientos de los baños, sobretodo cuando son tan chulos como los que escogió la propiedad para esta casa que, a pesar de tener una gran dificultad de colocación por sus dimensiones y peso, acabaron quedando espectaculares... Pero aquí estoy en el post de la fase de obra, ya veréis el acabado en el próximo ;) Reforma de piso en Valencia | revestimiento de baño Reforma de piso en Valencia | revestimiento de baño Reforma de piso en Valencia | Aparatos sanitarios Si la ilusión al ver los baños dispara la ilusión, os podéis imaginar lo que ocurre cuando se empieza a ver la cocina, esa estancia en la que tanto tiempo pasará la familia y que, al igual que con los baños, se han escogido unos materiales chulísimos y de muy buena calidad. Reforma de piso en Valencia | Cocina Lo último que se coloca, los suelos de madera. Si los acabados de los baños y de la cocina eran espectaculares en esta reforma, el suelo que se colocó os va a dejar con la boca abierta. Se trata de un suelo de madera pegada al soporte, pero no un suelo laminado que parece madera buena, sino madera, madera. Te puedes imaginar lo perfecto que tenía que estar el soporte para la colocación de este suelo.  Su trabajo costó. Valió la pena. Espectacular. Reforma de piso en Valencia | Pavimento de madera

    Espera a ver los acabados

    Ya sé que te dejo con la miel en los lábios, que tienes ganas de ver la reforma de este piso en el centro de Valencia terminado, pero vas a tener que esperar, jejeje... No es que sea una mala persona, sino que creo que es mejor separar los post para poder mostrar las imágenes de cada una de las partes por separado. Bueno, para que engañarte, que quiero tenerte pendiente del próximo post, jejeje. Te aseguro que valdrá la pena. De momento, por si no has visto el anterior artículo en el que te enseño cómo estaba la vivienda antes de la reforma puedes verlo en el post "Reforma de vivienda de lujo en Valencia.  El antes" Espero que te esté gustando esta serie de tres artículos. Al igual que hice en el anterior post, aquí te dejo un aperitivo de la reforma acabada. Espero verte en el próximo post. Reforma de vivienda en el centro de Valencia  
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    Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

  • Reforma de vivienda de lujo en Valencia. El antes

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia. El antes

     

    Ya tenía ganas de compartir con vosotros la reforma de vivienda de lujo que tuve la ocasión de proyectar y dirigir en Valencia.

    Hace un tiempo que finalizó la obra, pero no había podido todavía incluirlo para mostraros la evolución.  Ahora por fin ya me he puesto, he seleccionado las fotos más representativas de los cientos que hice y he preparado una serie de tres post en los que os voy a mostrar el antes de la reforma (este post), la fase de la obra (evolución de la obra y problemas que nos encontramos) y finalmente el después, la obra terminada en el que os mostraré cómo ha quedado la vivienda después de la intervención.

    La verdad es que esta obra me hacía una ilusión especial desde el primer contacto con la propiedad.  Se trata de una vivienda en un precioso edificio protegido en Valencia, en una de las zonas más bonitas de la ciudad, en el centro pero no en casco histórico.  Por la zona del mercado de Colón (para quien conozca la ciudad).

    Antes de arrancar la serie tengo que agradecer a la propiedad no solo que confiaran en mi para proyectar y dirigir la reforma de su casa, sino también por permitirme que lo comparta con todos vosotros, aunque evitaré dar detalles de la ubicación exacta y datos concretos.

    Una lástima, pues la fachada es también preciosa.

    Para que os hagáis una idea de lo bonito que es el edificio, mirad un par de fotos del zaguán y del portón de acceso.

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Zaguán

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Portón

    ¿Porqué reforma de vivienda de lujo?

    Hay reformas y viviendas mucho más lujosas y sobretodo mucho más costosas que esta reforma, siempre hay un "tú más".

    En este caso es una reforma de lujo por un lado por la fantástica ubicación de la vivienda y por otro lado por la calidad de los materiales que la propiedad escogió, así que había que poner especial cuidado en la colocación de los mismos para que estén a la altura tanto de los materiales como de los acabados esperados por los propietarios.

    Un buen reto.

    Lo que me encontré antes de la reforma

    Supongo que tenéis ganas de que empiece a mostraros cómo era la vivienda antes de la reforma, así que os voy a ir contando.

    Lo que me encontré antes de empezar la reforma de la vivienda fue con un piso de 1910 muy alargado de unos 120 m2, con una distribución incómoda y ventanas únicamente en los extremos, por lo que la ubicación de estancias quedaba muy condicionada.

    El acceso a la vivienda daba a un recibidor en medio de la longitud del pasillo de la casa, por lo que al avanzar quedabas en mitad del pasillo y podías ir hacia la derecha, al lado de las habitaciones y la cocina o hacia la izquierda, hacia el salón.

    De frente quedaban otras dos habitaciones que no tenían ventilación directa a través de ventanas al exterior, sino que abrían a las habitaciones del extremo o al zaguán.

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Recibidor original

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Pasillo original

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Pasillo original

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Habitación

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Habitación

    El salón era bastante grande, con balconeras a la calle principal que como digo es en mi opinión una de las más bonitas de Valencia.  El suelo era de madera pero se había levantado en uno de los lados debido al desnivel que se producía que luego comento.

    Las balconeras ya se habían cambiado y eran de PVC con vidrio climalit, así que se decidió no tocarlas.

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | El salón original

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | El salón original

    Uno de los baños se había reformado y estaba bastante decente, pero el aseo pequeño era original y tenía un aspecto terrible.  Además, sorprendentemente, la puerta del aseo pequeño abría hacia la zona de la cocina.

    Estos son los baños que me encontré.

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Baño original

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Aseo original

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Aseo original

    La cocina también era bastante vieja, seguramente no la original de la casa pero desde luego no era moderna.

    Era bastante grande, con una zona de cocina y luego otra zona al fondo en la que se podía poner una mesa para comer.

    Tanto las ventanas del fondo como la del lateral daban al patio interior, lo que le daba muy buena luz a la cocina, pero no muy buenas vistas.

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Cocina original

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Cocina original

    Más o menos este es el aspecto que tenían las estancias de la casa.

    Es complicado mostrarlo todo, pero os podéis hacer una idea del estado en que se encontraba estéticamente, aunque ese no era problema, se cambia todo y ya está.  El problema nos lo encontramos ahora...

    Sigue leyendo.

    Problemática de la vivienda

    Una de las cosas que más llamaba la atención nada más entrar en la casa es que el suelo estaba inclinado.

    Sí, sí, inclinado.

    Se sacaron niveles para ver el alcance del problema y se comprobaron desniveles superiores a los 7-8 centímetros en algunas zonas.  Mirad en la siguiente imagen la separación que llegaba a haber entre el apoyo del rodapie y el pavimento.

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Desnivel de forjado

    Ya se había hecho un estudio estructural del edificio unos años atrás y se había realizado algún refuerzo en vigas de forjados superiores.  De hecho algunas de las vigas y viguetas del forjado de techo se encontraba reforzado con encamisado metálico de vigas en unos casos y con platabandas en caso de algunas viguetas.

    Bueno, no lo he comentado todavía, pero la estructura del edificio está formada por forjados y vigas de madera y estructura vertical a base de machones de ladrillo.

    También se había actuado en alguna ocasión sobre el forjado del piso a reformar, pero lo que se había hecho era agravar más el problema, ya que se había colocado una capa de hormigón por encima del forjado existente con la intención de reforzarlo, pero sin darse cuenta de que lo que estaban haciendo realmente era cargar más peso y empeorar la situación, como comentamos en la entrevista a Ana Fernández-Cuartero sobre rehabilitación de forjados de madera y en el post que escribí sobre refuerzos de forjados de madera.

    En definitiva, el forjado estaba bastante tocado, así que se decidió hacer catas para comprobar, por un lado, el aspecto superior de las viguetas de madera y, por otro lado, para comprobar las sucesivas capas que se habían ido vertiendo encima del pobre forjado.

    Total, que antes de haber empezado ya habíamos dejado la casa como un queso gruyere.

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | catas en forjado

    Como consecuencia del estado del forjado no solo se detectaron desniveles en el forjado, sino que también aparecieron grietas en algunos de los tabiques.

    En principio podían haber parecido alarmantes, pero conociendo la causa que las originaba (el estado del forjado) y sabiendo que se iba a demoler todo, pues no fue la mayor preocupación en el momento de pensar las actuaciones a realizar.

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Grietas en tabiquería

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Grietas en tabiquería

    Hasta aquí el post de hoy.

    Ya os he mostrado el aspecto que nos encontramos antes de la reforma de la vivienda para transformarla en un pisazo de lujo en el centro de Valencia.

    En los próximos posts os mostraré cómo se ejecutó la obra y finalmente cuál fue el resultado final.

    Vais a quedar alucinados con el piso que quedó tras la intervención, muy chulo, aunque el mayor gustazo es que los propietarios quedaran satisfechos con el trabajo que se realizó.

    ¿Un adelanto?

    Mirad el salón ;)

    Reforma de vivienda de lujo en Valencia | Salón terminado Si quieres seguir la evolución de la obra puedes hacerlo en el siguiente post en el que muestro la fase de obra de esta reforma de vivienda.  
    ¿PENSANDO EN REFORMAR UNA VIVIENDA? Contacta con nosotros y te ayudaremos a transformar ese piso cochambroso en la casa de tus sueños por menos de lo que imaginas. [button url="https://enriquealario.com/proyectos-de-reforma-de-vivienda/?utm_source=Post%20Reforma%20de%20vivienda%20de%20lujo&utm_medium=Bot%C3%B3n%20pi%C3%A9%20de%20post&utm_term=Reforma%20de%20vivienda&utm_content=Reforma%20de%20vivienda&utm_campaign=Reforma%20de%20vivienda" style="ghost" background="#d60056" color="#d60056" size="13" center="yes" radius="10" icon_color="#d60056" desc="Pincha aquí" rel="dofollow"]Mira lo que podemos hacer por ti[/button]
     

    Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

  • Las Inspecciones técnicas ITE y derrumbes de edificios

    Las Inspecciones técnicas ITE y derrumbes de edificios

     

    Actualizado 26 de agosto de 2015

    A pesar de estar de vacaciones intentando permanecer desconectado, ha sido inevitable que me llegaran las noticias de los edificios que recientemente han caído en Madrid, aunque no he podido/querido entrar a fondo en la noticia.  Por lo que he podido ver por twitter parece que la causa del derrumbe del último de ellos, en el barrio de Tetuán de Madrid, ha podido ser debido a la fatiga de materiales.

    También parece ser que ambos edificios habían pasado la Inspección Técnica de Edificios ITE hace relativamente poco tiempo, por lo que también he podido ver en otro tweet.  

    Parece que alguien tiene que pagar el pato, que están buscando un culpable de lo ocurrido y claro, no va a ser culpa de no mantener el edificio (obligación legal de los propietarios), ni de las posibles obras que al parecer se han podido realizar sin demasiado control técnico, sino que la culpa será del que ha hecho una inspección técnica VISUAL que, según está montada, no puede profundizar en el estado real del edificio o en el estado de fatiga de los materiales, que parece ser causa de al menos uno de los derrumbes.

    La verdad es que me he animado a escribir sobre el tema después de leer el post "¿Cómo se puede vender ingeniería y no morir en el intento?" en el blog ingenierodelacrisis, en el que comenta precisamente este aspecto, la dificultad de "adivinar" problemas ocultos tras una inspección visual.

    No pretendo en este post profundizar sobre el tema de inspecciones técnicas de edificios, pero sí aprovechar los acontecimientos para plantear un par de cuestiones que se me ocurren.

    Por un lado debe quedar claro que, al menos hasta el momento y como ya he dicho, las ITEs son meras inspecciones visuales, nada más.  Esto tiene alguna ventaja (para algunos) y muchas desventajas (para otros).

    Las ventajas, en mi opinión, son sin duda para los políticos, pues se ponen medallas haciendo ver que han puesto en marcha una medida económica que pretende garantizar la seguridad de los edificios, cosa que como estamos viendo no funciona, al menos para evitar el fallo estructural, que precisa una inspección más profunda.

    Desde luego hay más ventajas, no deja de ser una fuente de trabajo para los técnicos.

    Las desventajas son varias, pero entre todas destacaría al menos las siguientes.

    Por un lado para los propietarios, puesto que tras una inspección que ellos piensan que pagan para quedarse tranquilos, resulta que no sirve para asegurar nada, puesto que no deja de ser "dar un vistazo por encima" para encontrar problemas que en muchas ocasiones no son tan evidentes.

    Por otro lado es un clara desventaja para las profesiones que nos encargamos de realizarlas puesto que, a pesar de que en la mayoría de los casos (quiero pensar, aunque siempre habrán excepciones) las inspecciones se realizan como es debido, acaban ocurriendo estos desgraciados acontecimientos, lo que lleva a pensar a los ajenos a la profesión que:

    -¿Cómo es posible que haya ocurrido si se había revisado?

    -Seguro que el técnico que lo hizo cobró una pasta y no hizo bien su trabajo.

    Claro, esto repercute muy negativamente en la imagen de los profesionales que, haciendo bien su trabajo, no son capaces de prever colapsos debido a que la herramienta no es la adecuada, pero lo que queda en la mente de la sociedad es lo contrario, más aún si de repente (como hemos visto en el tweet) los organismos se abalanzan contra los técnicos dando la impresión de que de ahí vienen las culpas.

    En cuanto a lo de que "...el técnico cobró una pasta..." mejor ni lo comento, que me entra la risa 🙁

    Aquí es donde pienso que los colegios deberían jugar un papel fundamental, principalmente de comunicación, aprovechando las circunstancias para, por un lado, concienciar de la importancia de las inspecciones técnicas y por otro lado para poner encima de la mesa de las administraciones la insuficiencia de las exigencias de las inspecciones técnicas ITE.

    Eso sin contar con que deberían estar contrarrestando esa imagen negativa de incompetencia profesional que queda en la mente de los ciudadanos tras escuchar que los investigados son los técnicos que han firmado la ITE y no las circunstancias que hayan ido aconteciendo a lo largo de la vida útil de cada uno de los edificios, el mantenimiento que hayan recibido, las obras sin control que hayan sufrido, etcétera.

    Por culpa de exigencias laxas estamos quedado mal los profesionales que nos limitamos a realizar lo que se exige en las inspecciones periódicas, es decir, inspección visual Y PUNTO.

    No voy a entrar en el tema de si están bien pagadas o mal pagadas las inspecciones técnicas, es otro debate que no cabe en este post, pero al menos en mi caso, sea lo que sea lo que se cobre, el trabajo debe ser el mismo, pues la responsabilidad es la misma y esta no depende del precio, sino de la profesionalidad del trabajo que se realice.

    Se tiene que inspeccionar lo mismo se cobren 100 o 10.  Abaratar no significa hacer menos, sino cobrar menos por lo mismo, así que no debería ser el precio una excusa para no hacerlo bien.  Que no me venga ahora nadie diciendo que esto pasa porque las inspecciones están mal pagadas, que lo están.

    Bueno, no quiero alargar más el post, simplemente he querido aportar una opinión, abrir un debate que ahora espero se alargue en los comentarios y en las redes sociales, pues creo que es muy buen momento para poder cambiar algunas cosas que evidentemente se han estado haciendo mal, hacer ver que es un tema importante.

    Te animo a aportar tu opinión en los comentarios del post, toda voz es importante.

    ¿Crees que las inspecciones técnicas ITE deberían ser más exigentes? ¿Están bien como están? ¿Debería crearse otro tipo de inspecciones?

    Comparte tu experiencia y tu opinión.

    Conclusiones

    Por un lado creo que debería modificarse la exigencia de las ITEs, pasando a ser una herramienta que de verdad pueda inspeccionar un edificio en profundidad, anticiparse a desastres como los ocurridos, a pesar de que aumentaría el coste de los mismos.

    ¿Verdad que ahora, tras las desgracias ocurridas, cualquier coste que lo hubiera evitado parecería poco?

    Por otro lado, Colegios Profesionales, aprovechad las circunstancias, comunicad, exigid, aprovechad para concienciar a la sociedad, a los usuarios.  Es el momento, el tema está caliente y hay que aprovecharlo, aunque os haya pillado de vacaciones (espero que alguno me lea).

    Salid a aclarar que no es que el técnico lo haya hecho mal, sino que la herramienta no es suficiente.  Limpiad la impresión que están dejando de nosotros.

    Por último, compañeros técnicos, aunque hayáis bajado vuestros honorarios hasta límites insoportables (cosa que no recomiendo para nada, más bien desapruebo), no dejéis de hacer bien vuestro trabajo.  Al final, si pasa algo, la responsabilidad será completa aunque los honorarios sean la mitad.

    Por cierto, les deseo suerte a los compañeros que se encargaron de las ITEs de estos edificios.  Bueno, más que suerte deseo que de verdad hicieran bien su trabajo, aunque me temo que si fuera así no nos enteraríamos tanto como si finalmente resulta que no lo hicieron bien (a no ser que los colegios lo difundan)

    Actualización del 26 de agosto de 2015

    Parece que el tema de las ITES ha levantado mucho más revuelo del que me imaginaba, me alegro que se haga ruído cuando ocurren este tipo de cosas.  No me refiero a lo de los edificios derruidos, sino a que los compañeros, el colectivo no ha permanecido callado como en otras ocasiones, se puede "escuchar" el pataleo de la profesión, al menos a través de internet, las redes sociales y los blogs a través de algunos artículos como los siguientes: Mención especial sobre el tema a los comentarios de Luis Jurado en entrevistas en Antena 3 y en Europa Press TV, que puedes encontrar en su blog "La casa de las casas" de las que transcribo tres perlas extraídas del post que por si solas, si se cumplieran, solucionarían gran parte de los problemas de los que estos días todos se lamentan:
    • La Inspección Técnica de Edificios actual es incompleta al carecer de pruebas complementarias de diagnóstico.
    • Es necesario concienciar a los ciudadanos sobre la importancia del Mantenimiento y la Conservación de los Edificios.
    • Los edificios estarían mejor conservados si contaran con un Técnico Conservador.
    Todo esto está muy bien, los compañeros nos movemos, pero me estoy quedando alarmado de no estar escuchando a los Colegios decir nada al respecto, al menos a mi no me ha llegado nada todavía, ninguna noticia en la que se hable del tema, ninguna entrevista, ningún artículo ni mención. Sí, lo sé ya lo he mencionado en el post, así que ¿por qué actualizar el post para decir lo mismo? Pues sencillamente porque me han llegado unas declaraciones de un responsable del Ayuntamiento de Madrid que me han parecido realmente incendiarias con la profesión, bueno, más bien con los profesionales, lo que me ha alarmado todavía más sobre el silencio de los representantes de la profesión. Comentarios ayutamiento de Madrid Inspección técnica de edificios ITE O después de ver titulares como el que apareció en el periódico El Mundo hablando de las ITEs: Informes Técnicos de edificios ITE Espero que se pongan las pilas, en estos momentos es cuando tienen que hacer ver que están ahí para proteger la profesión.  Les ha pillado de vacaciones, pero el tema es suficientemente grave como para salir a la palestra.    

    Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

  • Refuerzo de forjados de madera por la cara superior. Los 5 pasos imprescindibles

    Refuerzo de forjados de madera por la cara superior. Los 5 pasos imprescindibles

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    Aprovechando que esta semana pasada, en OnSite Podcast de Construcción, hablaba con Ana Fernández-Cuartero sobre rehabilitación de forjados de madera, me puse a dar un vistazo a ver lo que tenía publicado sobre el tema y…

    ¡Oh Sorpresa!

    ¡No tengo nada publicado sobre refuerzo de forjados de madera!

    No será porque no he hecho, que alguno ha caído, pero no sé por qué no he escrito nunca sobre el tema, así que como me parece un tema más que interesante he decidido que es un buen momento para tocar este tema.

    Tal como comentábamos durante el podcast, existen diferentes opciones para ejecutar el refuerzo de forjados de madera.  Se puede actuar por la cara superior o por la cara inferior.

    A no ser que se actúe sobre el edificio completo, lo normal es ejecutar el refuerzo por la cara superior, ya que posiblemente la inferior tenga un propietario diferente y no le haga mucha gracia que se le levante la casa para reforzar el forjado del vecino.  Además, actuando por la cara superior se puede añadir resistencia de una manera más fácil que haciéndolo por debajo, que prácticamente solo permite estabilizar la flecha que se haya producido.

    En otros casos puede ser inviable reforzar por la cara superior, ya que el forjado que nos encontramos dañado es el superior de la planta en la que estamos trabajando, pero el piso superior tiene otro propietario y, al igual que sucedía antes, no es posible actuar en esa vivienda.

    Como siempre comento, no es posible profundizar en un tema tan amplio en un simple post de un blog, pero aprovecharé la entrevista del podcast para resumir las cuestiones más importantes que se comentaron, los 5 pasos más importantes para ejecutar el refuerzo de forjados de madera por la cara superior.

    Paso 1.  Comprobar el estado en que se encuentra el forjado de madera

    Lo primero es saber a qué nos enfrentamos.

    Hasta que no inspeccionemos el forjado no sabremos cuál es la actuación que tenemos que realizar.  Puede que la madera se encuentre en perfecto estado y no sea necesario realizar ninguna actuación sobre la misma, pero también puede suceder que presente problemas por podredumbre, xilófagos o excesos de flecha como problemas más habituales.

    Las zonas que tenemos que inspeccionar con mayor cuidado son aquellas que se encuentren en las partes húmedas de la vivienda, baños, cocinas o zonas de paso de bajantes, pues es la humedad el principal enemigo de la madera, el medio necesario para que aparezcan hongos o xilófagos que pueden acabar con la capacidad resistente de las piezas del forjado.

    Comprobación forjado de madera sobre falso techo

    Un primer vistazo sin quitar el falso techo nos dará una primera orientación del estado en que se encuentra la madera.  Eso en caso de que tengamos acceso por la parte inferior del forjado, ya que de lo contrario será necesario realizar catas en el pavimento hasta alcanzar la cara superior de las viguetas y vigas de madera.

    Esta actuación implica ya un inconveniente en caso de que la vivienda se encuentre en uso, pero es imprescindible, antes de acometer la actuación, conocer perfectamente el estado del forjado para poder definir los trabajos que van a ser necesarios para su recuperación.

    comprobación de forjado de madera por la cara superior previo al refuerzo

    Evidentemente, de ser posible, lo mejor es dejar completamente a la vista los elementos del forjado, ya que así podremos hacer una valoración completa mucho más acertada del estado en que se encuentra.

    La eliminación completa de falsos techos o de solados nos dará una visión mucho más completa y nos permitirá hacer una más completa valoración de daños y de trabajos a realizar.

    Vista de forjado de madera por la cara inferior

    Paso 2.  Descargar el forjado

    La madera es un material fantástico, mucho más de lo que algunos pueden llegar a pensar a la vista de materiales más modernos, pero que ni de lejos alcanzan las prestaciones de la madera.

    Gracias a su estructura de fibras, la madera es capaz de deformarse sin llegar a romperse, mucho más de lo que podamos imaginar, pero lo más interesante es que, si se elimina el peso que la ha deformado, es capaz de recuperar gran parte de esa deformación.  Seguramente no llegará a su estado original (quizá dejándola un tiempo se acerque), pero desde luego sí que recuperará gran parte de esa deformación.

    Debido a esta cualidad de la madera es importante que, antes de ponernos a reforzar un forjado, eliminemos todas las cargas que resiste en la medida que sea posible para favorecer que la madera recupere su forma original, sobretodo en casos en los que se ha producido una flecha evidente.

    Gran culpa de algunos problemas de flecha que podemos encontrarnos a la hora de estudiar un forjado de madera es debido a las actuaciones que se han ido realizando sobre el mismo.  Cambios de tabiques, pesados muebles o superposición de pavimentos sin eliminar los existentes, incrementando de manera importante el peso que tiene que soportar ese forjado.

    Espesor de capa de compresión de un forjado de madera

    En algunos casos incluso podemos encontrarnos «intentos» de refuerzo anteriores que, por no haber tenido en cuenta los principios básicos para que la actuación funcione (lo que os estoy contando aquí) solo han conseguido añadir una capa de hormigón que representa un sobrepeso en vez de un refuerzo, dañando todavía más el forjado que pretendía reparar.

    Esto sucede cuando no se toman las medidas necesarias para que la losa de hormigón que se coloca como refuerzo trabaje junto con la madera del forjado existente.  Más adelante lo detallaré un poco mejor.

    Lo más conveniente antes de ejecutar el refuerzo del forjado de madera es eliminar todo el peso posible para conseguir que la madera recupere esa forma inicial.  Solados, capas de compresión mobiliario, tabiquería… ¡todo fuera!

    Hay que dejar a la vista la cara superior de las piezas de madera del forjado.

    Refuerzo de forjados de madera. Descargar el peso sobre el forjado

    En ocasiones es incluso conveniente retirar incluso el entrevigado, como ocurre en este caso que me facilita Ana Fernández-Cuartero para poder ilustrar el post.  Gracias Ana.

    Forjados de madera, descargar peso para refuerzo

    Paso 3.  Proteger contra la humedad del refuerzo

    Como he comentado antes la humedad es el principal enemigo de la madera.  La podredumbre aparece únicamente en presencia de humedad.  El grado de humedad de la madera para que ataquen los xilófagos tiene que ser alta.

    Parece claro que tenemos que evitar a toda costa el contacto de la madera con la humedad, pero sin embargo estamos a punto de verter sobre ella una capa de hormigón compuesta en gran parte por agua.

    Ups, algo habrá que hacer para evitar que entre en contacto con la madera.

    Lo que hay que hacer es colocar una capa de plástico sobre la superficie del forjado, de manera que la humedad del hormigón no entre en contacto con la madera.

    No es suficiente con poner plástico únicamente sobre los elementos de madera, ya que el hormigón acabará entrando por debajo y alcanzando la madera, hay que cubrir la totalidad de la superficie a hormigonar.

    Refuerzo de forjados de madera. Colocar plástico para evitar contacto con humedad

    Más de uno puede pensar que estamos colocando una capa que impedirá que el hormigón colabore con la madera existente por no estar en contacto, pero ni mucho menos.  Estamos colocando una separación física, pero no mecánica gracias a los conectores que se ven en la imagen y sobre los que hablamos en el siguiente paso.

    Paso 4.  Colocación de conectores

    Colocar una capa de hormigón sobre un forjado de madera pensando que lo estamos reforzando es una de las mayores estupideces que se puede ejecutar en el mundo de la construcción.

    Así de claro.

    No solo es una estupidez que no sirve para mejorar el forjado, sino que por el contrario lo empeora gravemente añadiendo peso adicional que tendrá que soportar la madera… ELLA SOLITA.

    Para conseguir que ambos elementos, madera y hormigón, trabajen juntos es necesario garantizar la unión entre ellos evitando el esfuerzo rasante…

    ¿Esfuerzo rasante?

    ¿Qué es eso?

    Para lo que no lo sepan y haciendo una definición que puede ser de todo menos estrictamente técnica, es el esfuerzo que se produce en la zona de contacto de ambos materiales, en paralelo a ambos, al producirse una deformación debido a la carga, ya que se deforman por separado.

    Para evitar ese esfuerzo rasante hay que conseguir que se deformen juntos.  Para conseguir esto se utilizan los conectores.

    Los conectores son unos elementos metálicos que se atornillan o clavan en la madera, dejando sobresaliendo una parte que quedara embebida en la masa del hormigón.  Esa parte que sobresale es la que impedirá que el hormigón se deforme por su cuenta, ya que no puede desplazarse en horizontal respecto a la madera, sino que seguirá la deformación de la misma.  Bueno, más bien «sujetará» la deformación de la madera.

    Conector para refuerzo de forjados de madera

    Estos conectores deberían estar calculados para definir tanto la resistencia del material como la profundidad a la que deberán estar clavados en la madera o la longitud que deberían sobresalir respecto de la cara superior para embeberse en el hormigón.  También se calcula la distancia a la que deberán estar colocados.

    Conectores para refuerzo de forjados de hormigón

    Puedes ver en la foto que hay una zona en la que se ha colocado doble fila de conectores.  Eso es porque esa es la zona de apoyo de las viguetas sobre la viga, así que se producen esfuerzos adicionales que deben ser reforzados (como los negativos en una estructura de hormigón).

    En algunas publicaciones puedes encontrar conectores ejecutados con redondos de acero clavados en perforaciones realizadas en las cabezas de la madera y sujetos con resinas.  Además se sugiere también el doblado de la parte embebida en el hormigón para conseguir mayor longitud de anclaje.

    El posible inconveniente de esta solución es que en caso de incendio, las resinas pierden rápidamente sus propiedades.  Por otro lado, acaba siendo prácticamente el mismo coste atornillar los anclajes homologados que taladrar, colocar redondo, rellenar con resina y doblar el redondo de acero, además de la garantía que aporta un material homologado y fabricado específicamente para este uso.

    Además de los conectores para absorber el esfuerzo rasante, se colocan en el perímetro barras de acero corrugado clavadas en el muro con resinas con la intención de que ejerzan la función de diafragma, colaborando en la unión del muro con los distintos forjados del edificio evitando que puedan abrirse.

    Conectores perimetrales en refuerzo de forjado de madera

    No es una función de refuerzo, sino más bien de atado, por lo que el inconveniente de las resinas en caso de incendio tiene menor importancia en cuanto a la estabilidad estructural.

    Paso 5.  Vertido del hormigón

    El último paso de este resumen de refuerzo de forjado de madera sería el vertido de la losa de hormigón.

    Previo al vertido es necesario colocar un mallazo que colabore evitando la fisuración por retracción del hormigón.  Este mallazo deberá estar colocado en el tercio superior del espesor de la losa.  Pueden aprovecharse las cabezas de los conectores para apoyar el mallazo, aunque no es necesario que queden soldados.

    En el perímetro es muy conveniente colocar una separación para evitar que las dilataciones que se producen durante el proceso de endurecimiento del hormigón, para evitar que puedan llegar a presionar sobre el perímetro provocando esfuerzos no previstos.

    El espesor de la capa de hormigón debe ser calculada también, aunque normalmente no es necesario colocar grandes espesores.  normalmente puede ser suficiente con espesores inferiores a 10 centímetros.

    Como bien apuntaba Ana durante la entrevista, hay que tener en cuenta que el hormigón, hasta que inicia el proceso de endurecimiento y comienza a colaborar gracias a los conectores, es un fluido que lo único que aporta es peso muerto sobre la estructura de madera, por lo que habrá que asegurarse que la estructura de madera existente es capaz de resistir ese peso.

    Si se calcula que la madera no es capaz de resistir el peso del hormigón recién vertido habra que tomar la decisión de apear hasta que el hormigón endurezca y aporte resistencia.

    Recuerda, apear SIEMPRE hasta el firme.  No dejar un forjado apeado sobre otro, podríamos acabar con dos forjados dañados en vez de uno solo.

    Conclusión

    Como verás no es complicado ejecutar un refuerzo de forjado de madera, pero hay que tener muy claro como funciona este material para que lo que ejecutemos acabe teniendo el efecto contrario al que pretendemos.

    Si quieres profundizar más sobre el tema de las estructuras de madera te recomiendo que esté atento a www.librosdeconstruccion.com, pues tengo varios libros localizados que iré colgando poco a poco.  De momento te recomiendo los libros «Intervención en estructuras de madera» y «Estructuras de madera.  Diseño y cálculo» de Arriaga Martitegui entre otros, además del libro de Ana Fernández-Cuartero «A pie de obra.  Manual para sobrevivir a una reforma«

    No me queda más que agradecer a Ana las agradables charlas hablando sobre estos temas que me ha regalado en un par de ocasiones, la verdad es que se me pasa el tiempo volando cuando estoy aprendiendo con ella.  Gracias.

    Espero que te haya gustado el post, si es así no dudes en compartirlo con tus contactos en redes sociales.

    Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

  • Reparación de cubiertas existentes (y III). Sistemas de impermeabilización

    Reparación de cubiertas existentes (y III). Sistemas de impermeabilización

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    Para completar la serie de artículos que he dedicado a la reparación de cubiertas existentes («Puntos a tener en cuenta para la reparación de cubiertas existentes» fue el primero y «Recomendaciones para escoger a la contrata» fue el segundo) creo que no podía dejar de hablar de la impermeabilización de las cubiertas.

    El principal daño que sufren las cubiertas es el de las filtraciones de agua.  De hecho, en muchas ocasiones una cubierta no se repara hasta que no se detectan filtraciones en las viviendas inferiores, dejando que se vaya degradando con el tiempo hasta unos extremos que obligan a la práctica sustitución de la misma por falta de mantenimiento.

    El objetivo de este post NO es el de profundizar en los sistemas de impermeabilización que voy a mencionar (lo haré en otros), sino más bien enumerar los sistemas de impermeabilización de cubiertas que se suelen utilizar para la reparación de las mismas.

    Bueeeeeno, va… no solo enumerar.  Me voy a mojar un poquito y voy a dar mi opinión sobre los sistemas que considero más utilizados para poder ayudar a la elección del sistema según sea el caso, ya que no hay un sistema universal que sirva para todas las situaciones, sino que cada cubierta puede necesitar de un tipo de impermeabilización u otro en función de las circunstáncias de la misma.

    Sistemas de impermeabilización de cubiertas existentes

    Los sistemas que vamos a comentar son cuatro.  Existen muchos otros sistemas de impermeabilización y seguramente alguno de vosotros me tirará de las orejas por habérmelo dejado, pero considero que éstos son fundamentalmente los más extendidos para la reparación de cubiertas.

    Los sistemas que voy a comentar son:

    [unordered_list style=»bullet»]

    • Caucho clorado (clorocaucho).
    • Membranas líquidas con base poliuretano.
    • Láminas bituminosas.
    • EPDM (Etileno Propileno Dieno Monómero).

    [/unordered_list]

    Os las voy contando:

    Caucho clorado o clorocaucho

    Ventajas:

    [unordered_list style=»tick»]

    • Barato.
    • Rápido de aplicar.
    • Fácil de aplicar.

    [/unordered_list]

    Inconvenientes:

    [unordered_list style=»red-x»]

    • Poca duración.
    • Solución puntos singulares.
    • Fácil de aplicar (se pone poco cuidad, provocando mal uso)

    [/unordered_list]

    Los que seguís el blog desde hace un tiempo ya conoceréis mi opinión sobre éste material, pues escribí un post hace un tiempo en el que el título lo decía todo… «Odio el clorocaucho«.  Si, así, tal cual.

    Clorocaucho en cubierta
    Clorocaucho en cubierta

    No voy a volver a decir aquí todo lo que ya dije detalladamente en aquel post (te invito a leerlo allí).  Por resumir en pocas palabras decía que no odio al material en sí, ya que puede cumplir algunas funciones a la perfección, sino que odio el uso que se está haciendo de él, hundiendo su reputación por culpa de «profesionales» que ponen poco cuidado en su aplicación y que han causado verdaderas estafas a las comunidades de propietarios.

    Al ser un material económico y fácil de colocar es el preferido por las comunidades, pues se les vende que solucionan un grave problema de una manera barata y rápida, pero nadie les dice que para que quede solucionado de verdad, la aplicación tiene que hacerse de determinada manera y que la duración de la solución es muy inferior a la de otros sistemas que, aunque un poco más caros, tienen una duración mucho mayor y por lo tanto acaban siendo más baratos a largo plazo.

    Se suele dejar como superficie de acabado, sin ningún tipo de protección, lo que hace que en azoteas con uso continuado (para subir a tender) se desgaste por el uso al poco tiempo, reduciendo aún más su duración.

    ¿Para que recomendaría entonces el clorocaucho?  Pues para reparaciones de urgencia o puntuales que estén a la espera de una reparación de mayor envergadura a corto/medio plazo.  Existiendo otros sistemas para poco más lo recomendaría.

    Membranas líquidas con base poliuretano

    Ventajas:

    [unordered_list style=»tick»]

    • Resistencia a rayos UV y al tiempo.
    • Elásticidad elevada.
    • Continuidad de la superficie.  No juntas.
    • Fácil de aplicar.

    [/unordered_list]

    Inconvenientes:

    [unordered_list style=»red-x»]

    • Garantizar espesor mínimo de la membrana.
    • Solución puntos singulares.
    • Fácil de aplicar (se pone poco cuidad, provocando mal uso)

    [/unordered_list]

    Al igual que el clorocaucho, ésta es una solución que se aplica in situ, «pintando» o cubriendo la superficie de la cubierta con un material líquido que al secar forma una membrana de cierto espesor que es la capa de impermeabilización.

    Hasta aquí todo igual que el clorocaucho, pero a diferencia de éste, las membranas con base poliuretano adquieren un espesor y elasticidad que aporta una mayor garantía de funcionamiento, ya que tienen mayor capacidad de absorción de movimientos sin depender tanto de armados (refuerzos de fibras que complementan al sistema) y además, al ser resistentes a la acción de los rayos ultravioleta su duración es mucho mayor.

    Cubierta impermeabilizada con membrana de poliuretano
    Cubierta impermeabilizada con membrana de poliuretano. Imagen de IMPERFY

    Éste material se aplica sobre la superfice existente en la terraza (tras un tratamiento de limpieza y preparación adecuado) utilizando rodillos de pintor, o bien aplicaco con espátula para dar mayor espesor o también aplicado con pistola.

    Según he visto en algunos documentos y fichas comerciales, podría incluso quedar la membrana sin protección, es decir, como capa de acabado sobre la que las personas pudieran pisar.  Mmmm… quizá en una terraza con poco tránsito podrías ser, pero no se si me arriesgaría a colocarla sin protección en la azotea de un edificio a la que suben asiduamente a tender, arriesgándo que sufriera un pinchazo por algún tacón o por piedras que se puedan quedar en los zapatos y que pudieran clavarse en la membrana.  En mi opinión es mejor dejarla protegida para evitar daños mecánicos, pero según los fabricantes se puede hacer (yo nunca las he colocado, así que mi opinión es un poco teórica).

    El problema que le veo a éste sistema es muy parecido al del clorocaucho, es decir, su supuesta «facilidad» de aplicación hace que algunos atrevidos se animen a colocarlo ellos mismos sin prestar atención a las especificaciones del fabricante para su utilización o bien no tratan adecuadamente los puntos singulares de las cubiertas, como los sumideros, esquinas o encuentros, que son el principal foco de fallos en la colocación de impermeabilizaciones en terrazas.

    A la hora de contratar a profesionales que apliquen el sistema de impermeabilización con membrana de poliuretano prestaría especial atención a la formación específica que pudieran acreditar por parte de fabricantes, además de comprobar el tratamiento que piensan dar a los encuentros, pues estos precisan la colocación de elementos auxiliares que garanticen el buen funcionamiento.

    Impermeabilización de cubiertas existentes
    Detalle de impermeablización de cubierta. Zona de sumideros. Imagen de IMPERFY

    Creo que puede ser una solución interesante para cubiertas cun muchas esquinas y recovecos, pues al formar una membrana continua, si estos puntos están bien resueltos se puede ahorrar gran cantidad de material por desperdicios, cortes y sobrantes para adaptar a esas formas.

    Aquí os dejo un vídeo donde se puede ver la aplicación de membrana de poliuretano, aunque me hubiera gustado encontrar alguno donde se viera el tratamiento de los puntos singulares:

     

    Láminas bituminosas

    Ventajas:

    [unordered_list style=»tick»]

    • Sistema tradicional de probada eficacia.
    • Muchas variantes para adaptarse a necesidades.
    • Puntos singulares asumidos por colocadores.
    • Mayor garantía si está bien colocado.
    • Colocador especializado.

    [/unordered_list]

    Inconvenientes:

    [unordered_list style=»red-x»]

    • Tiempo de colocación.
    • Uso de soplete (riesgo de quemaduras).
    • Necesita protección.
    • Mayor trasiego de materiales.
    • Muchas juntas (aumenta probabilidad de fallo).
    • Mayor volumen de obra.
    • Muy dependiente de la colocación.

    [/unordered_list]

    Son las de toda la vida, las que tradicionalmente se han venido llamando láminas de asfalto (aunque no lo fueran).  Esos rollos negros que se colocan calentando el material con unos sopletes, de manera que se funde para pegarse con la lámina contigua o con el soporte.

    Uno de los mayores inconvenientes que tienen es que se encarece su colocación, ya que precisa de una protección contra la intemperie, pues la acción de los rayos ultravioleta pueden rigidizar el material perdiendo sus propiedades de elasticidad e impermeabilización.  Esto obliga a que se coloque algún elemento sobre la misma para evitar la insolación directa, que puede ser un suelo tradicional, suelo flotante o bien otro tipo como suelos ligeros de caucho reciclado.

    Evidentemente no en todos los casos se puede colocar otro suelo encima del existente, recordemos que estamos tratando con cubiertas existentes y en ocasiones no son capaces las estructuras de los edificios donde se encuentran de soportar más peso, por lo que en esos casos es necesario demoler la cubierta existente y reconstruir una nueva, al menos hasta alcanzar la capa de pendientes.

    Impermeabilización de cubierta con lámina bituminosa.
    Impermeabilización de cubierta con lámina bituminosa.

    Tienen una menor capacidad de soportar deformaciones del soporte, por lo que es más importante si cabe el tratamiento correcto de puntos singulares como juntas de dilatación, encuentros con esquinas, sumideros etcétera, así que es importante que se contrate teniendo claro que se van a tratar esos puntos.  Por cierto, hablando de sumideros, no se deben colocar cazoletas con faldones de PVC en cubiertas impermeabilizadas con lámina bituminosa, pues no funcionan bien.  Si, ya se que lo tenías claro (tu, técnico) pero seguro que muchos profanos que se asoman aquí a buscar información les vendrá bien el comentario y les puede evitar alguna gotera.

    Hay algunas de éstas láminas ya tienen una capa de protección (las llamadas autoprotegidas), aunque esa protección es únicamente para evitar daños por exposición a la intemperie ya que no evita los daños mecánicos que pueda ocasionar un uso continuado sobre la impermeabilización.  Si la cubierta no va a ser muy transitada puede ser una muy buena solución colocar una lámina autoprotegida.

    Podría escribirse un libro sobre éste tipo de impermeabilización (de hecho los hay, mira en www.LibrosDeConstruccion.com) pues hay multitud de tipos de material (oxiasfalto, betún modificado con elastómeros, con plastómeros…), tipos de aplicación (adherida, no adherida, monocapa, bicapa), con armado (de diferentes tipos), sin armado… en definitiva gran cantidad de opciones que pueden dificultar la elección.

    Lo más habitual (ojo, cuidado que esto es generalizar mucho) es colocar una lámina de betún modificado tipo LBM, con 4 kg por metro2 y armado simple con fibra de vidrio o de poliester, colocada adheridas en una capa (siempre dará más garantía colocar en dos capas).

    Con una configuración de este tipo, una adecuada colocación y la protección de la lámina no debería haber problemas en esa cubierta, pero como sucede en todos los sistemas, no depende tanto del material que utilicemos como de la colocación que se haga del mismo y el cuidado que se tenga en no dañar la impermeabilización durante el resto de trabajos de la obra, como ocurre en las siguiente imágenes.

    Pila de ladrillos sobre lámina... lo mejor para pincharla y provocar una gotera.
    Pila de ladrillos sobre lámina… lo mejor para pincharla y provocar una gotera.
    impermeabilización de cubiertas
    Cascotes tras la lámina, lo mejor para romperla

    Si no fuera por estas situaciones una impermeabilización con lámina bituminosa tienes una muy buena duración, por lo que su coste más elevado suele verse compensado por una amortización a mayor plazo, lo que acaba siendo más barato para los vecinos.

    ¿Cuando recomendaría el uso de láminas bituminosas?  Siempre que no se trate de una reparación puntual, sino una sustitución completa del sistema de impermeabilización.  Siempre vendrá el que le venda a la comunidad que se puede aplicar lorocaucho a toda la terraza por una cuarta parte del precio, pero a largo plazo es una inversión que compensará con creces a pesar de la incomodidad de mayor cantidad de obra y mayor coste inicial.

    Os dejo un vídeo donde se muesra la colocación de una impermeabilización con lámina bituminosa.

    Láminas EPDM

    Ventajas:

    [unordered_list style=»tick»]

    • Resistencia a la intemperie sin necesidad de protección.
    • Puntos singulares asumidos por colocadores.
    • Mayor garantía si está bien colocado.
    • Colocadores muy especializado.
    • Posibilidad de tamaño a medido.  Menos juntas.
    • Garantías a largo plazo sobre material y colocación (si homologado).

    [/unordered_list]

    Inconvenientes:

    [unordered_list style=»red-x»]

    • Tiempo de colocación.
    • Coste de material.
    • Trasiego de material.
    • Muy dependiente de la colocación.

    [/unordered_list]

    Es sin duda el sistema que más me gusta, lástima que sea el que tiene un coste de material más elevado (puede competir perfectamente con las láminas bituminosas) aunque da una garantía que te permite respirar tranquilo durante mucho tiempo.

    Cubierta impermeabilizada con EPDM
    Cubierta impermeabilizada con EPDM. Imágen de SOCYR

    Se trata de un materia de caucho, tremendamente elástico y resistente a la intemperie, tanto que se coloca en balsas de grandes superficies y queda totalmente expuesto sin ningún problema.

    Una de las grandes ventajas es que se pueden hacer láminas a medida, de manera que se pueden minimizar las juntas y por lo tanto reducir los puntos de fallo de colocación.

    La colocación no es complicada, pero requiere del uso herramientas específicas y de adhesivos químicos que hay que saber utilizar, además de conocer el tratamiento que hay que darle a los puntos singulares (como ocurre con el resto de materiales).  La mejor opción es colocarlo con profesionales especializados, lo que permite que se puedan firmar garantías de más de 15 años de colocación e incluso de 30 años sobre el material.

    Detalle de junta de dilatación con EPDM
    Detalle de junta de dilatación con EPDM

    Otra gran ventaja es la tremenda elasticidad de este material, pudiendo deformarse hasta en un 300% y recuperar su forma inicial, además de no sufrir prácticamente deformaciones por variaciones de calor que puedan modificar las condiciones de colocación.  Esto es importante ya que aunque hay que tener especial cuidado con los puntos singulares, es un material que puede absrber las deformaciones del soporte sin romper, evitando así filtraciones puntuales.

    A pesar de la elevada elasticidad y resistencia, los fabricantes recomiendan  la protección de la lámina en caso de colocarse en cubiertas que vayan a ser transitables, por lo que se tendría que complementar la instalación de la impermeabilización con la ejecución de un suelo o bien con la colocación de un pavimento ligero como puede ser de caucho reciclado.

    Impermeabilización de cubiertas. Protección de EPDM con caucho reciclado
    Impermeabilización de EPDM protegido con caucho reciclado

    En caso de colocarse en una cubierta que no vaya a sufrir mucho tránsito puede perfectametne dejarse sin proteger, en cuyo caso puede ser interesante pintar la superfice negra de la lámina de un color blanco para evitar el recalentamiento que produciría sobre la vivienda inferior.

    Este tipo de lámina es de fácil reparación, por lo que si está colocada sin protección y se detecta una gotera puntual solo habría que localizar el punto de fallo y reparar parcheando la zona, al fin y al cabo no deja de ser el mismo material que las ruedas de bici.

    He encontrado también un vídeo, más bien varios vídeos en los que se muestra de manera muy didáctica la colocación tanto de la lámina como el tratamiento de puntos singulares.

    ¿Dónde recomendaría su colocación?  Sin dudarlo en cualquier caso que se estuviera pensando en realizar ejecutar una impermeabilización con lámina bituminosa, pero sobretodo en cubiertas con gran superficie y gran cantidad de salientes, escalones, juntas o encuentros.  Es el sistema que más recomiendo.

    Aprovechar para aislar

    No quiero cerrar el post y la serie de artículos hablando de reparación de cubiertas sin recomendar la colocación de aislamiento sobre la cubierta a reparar.

    Se va a hacer una imporrtante inversión, seguramente se tiene que desmontar la cubierta o en el mejor de los casos se colocará alguno de los sistemas mencionados sobre el suelo existente, pero en cualquier caso, ya que se hace una inversión hay que aprovechar para mejorar el aislamiento del edificio.

    Nota final y conclusión

    Como os habréis dado cuenta en todos los sistemas he indicado como inconveniente la dependencia de la colocación, y es que reparar una cubierta no depende tanto del material que se escoja, al final todos impermeabilizan, sino que depende más de la pericia y buen hacer de quien coloque el material así que, administradores, presidentes de comunidad y demás responsables de contratación, no os dejésis llevar por ofertas increibles que vana solucionar vuestro problema con el mejor de los materiales con el menor de los precios, investigad las condiciones de colocación, la experiencia y la formación de quien contratáis y no escatiméis en la colaboración de un técnico que pueda supervisar los trabajos.  Acaba saliendo a cuenta.

    Recuerda que tienes otros dos artículos ya publicados hablando sobre el tema de reparación de cubiertas existentes:

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     [hr] [typography font=»Coming Soon» size=»24″ size_format=»px» color=»#3377e6″]Si te ha parecido interesante [highlight]no olvides compartirlo[/highlight] con tus contactos en las redes sociales, quizá a alguno de ellos también le interese. Gracias.[/typography][hr]

    Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

  • Reparación de cubiertas existentes (II). Recomendaciones para escoger a la contrata

    Reparación de cubiertas existentes (II). Recomendaciones para escoger a la contrata

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    En el anterior post sobre Reparación de Cubiertas Existentes estuve comentando algunos puntos a tener en cuenta para decidir el tipo de reparación que sería más necesaria en función de las características de la cubierta a reparar.

    Como comentaba en ese post, el primer paso que debería darse para la reparación de cubiertas sería ponerse en contacto con un técnico que estudie las diferentes opciones disponibles y que prescriba los trabajos necesarios para realizar una reparación con garantías.

    Una vez el técnico ha prescrito los trabajos necesarios para realizar la reparación de la cubierta, es el momento de ponerse a buscar la contrata que va a ejecutar los trabajos.

    Es recomendable pedir varios presupuestos, pero teniendo la precaución de que todas las contratas oferten la misma solución, de ahí la importancia de que el técnico describa los trabajos y se les pueda pasar esa misma descripción a las contratas que vayan a ofertar.

    Si se deja que cada contrata vaya por su cuenta a ver la cubierta y no se le dan las pautas de los trabajos que se tienen que realizar, nos encontraremos con que las ofertas recibidas no serán comparables, pues cada una de ellas habrá considerado unos trabajos diferentes a los considerados por las otras, lo que hará que las diferencias de precio entre ellas no se puedan tener en cuenta, ya que no están ofertando el mismo trabajo.

    Por no hacer muy largo el post, creo que lo mejor será hacer un listado con los puntos a tener en cuenta para escoger a la contrata.  Así, si me dejo alguno por enumerar siempre se podrá añadir por vuestra parte en los comentarios.

    ¿Qué tener en cuenta para escoger al contratista?

    [unordered_list style=»tick»]

    • Precio.  Lo pongo el primero porque suele ser el factor decisivo en la mayoría de las comunidades a la hora de escoger una contrata, a la vez que suele ser la principal fuente para que surjan problemas durante la ejecución o una vez finalizados los trabajos.  Sin duda hay que tenerlo en cuenta, pero os voy a mostrar muchos otros factores que tiene tanta o más influencia a la hora de escoger la empresa que ejecutará unos trabajos tan importantes para el edificio.  De entre las empresas que cumplan las condiciones que voy a enumerar, se puede escoger por precio, pero no sin antes descartar las que no cumplan ciertos mínimos.  Mucho cuidado con las empresas baratas, pues alguas usan la estrategia de entrar a cualquier precio y luego pelear incrementos de presupuesto que acaban costando más que cualqueir otra oferta.
    • Datos de la empresa.  Parece de perogrullo, pero hay que pedir a la empresa que nos facilite sus datos completos, dirección, teléfono, responsables, pagos a hacienda, pagos a trabajadores, seguro de responsabilidad civil, CIF o cualquier otro dato que nos de cierta garantía de que no van a desaparecer de un día para otro.  Aún con todos los datos puede pasar, pero ya es más complicado.
    • Inscripción en REA.  REA es el registro de empresas acreditadas, que tiene el objeto de acreditar que las empresas cumplen los requisitos de capacidad y calidad de prevención de riesgos laborales.  No es una garantía, ni muchísimo menos, pues una vez inscrita la empresa en el registro ninguna administración va a controlar que siga cumpliendo, pero es un requisito obligatorio para poder ser contratada y al menos es una traba.  Puede parecer que el cumplimiento de la prevención de riesgos no es problema de la comunidad, nada más lejos de la realidad, pues al contratar una obra se adquieren responsabilidades que pueden dar más de un disgusto a los responsables del edificio.  Además, es un primer filtro válido para eliminar algunas de las empresas que nos pueden traer problemas.  Entrando en la web del registro se puede comprobar la acreditación de cualquier empresa
    • Referencias de otras obras.  Si puede ser tenemos que pedir contacto con otros clientes, pues la recomendación por parte de otras comunidades de propietarios nos sirve al menos para saber si la empresa ha generado problemas, sobrecostes, retrasos, etcétera.  Como dicen en los productos financieros, beneficios pasados no garantizan beneficios futuros, pero es otro filtro más que ponemos.
    • Presupuesto referenciado a proyecto.  De nada nos sirve que un técnico haga una labor de estudio y prescripción de soluciones adecuadas si luego la contrata no lo tiene en cuenta para pasar su presupuesto, así que tendrá que quedar muy bien especificado que se presupuesta exactamente lo que se describe en proyecto o en el documento que haya preparado el técnico, asumiendo materiales especificados, calidades y procedimientos de trabajo que se puedan exigir.  Cuidado, en algunos casos (benditos casos) las contratas tiene mucha más experiencia que le propio técnico en la ejecución de los trabajos, no olvidemos que algunas llevan años haciendo lo mismo y haciéndolo bien, por lo que pueden proponer mejorar justificadas.  En este caso hay que tenerlo en cuenta a la hora de comparar su precio con los de otros.  Posiblemente serán más caros, pero si muestran su especialización suele salir a cuenta pagar un poco más.
    • Comprobaciones antes de presupuestar.  Una empresa que no comprueba «in situ» las condiciones de trabajo va a presupuestar a ojo, por lo que el riesgo de que falle en sus previsiones aumenta y si esto ocurre empezarán a haber problemas durante la ejecución, ya que la empresa hará todo lo posible para no perder dinero.  Así que si la empresa solicita comprobar la cubierta y se hace sus mediciones antes de presupuestar, es una buena señal.
    • Precios unitarios.  Para que no surjan problemas de tipo económico durante la ejecución de los trabajos lo mejor es que la empresa utilice precios unitarios para cada una de las partidas (€ por metro, € por unidad, etc…), de manera que ese precio sea fácil multiplicarlo por las unidades realmente ejecutadas para obtener el importe total a pagar.  Los precios generales, sin detallar, suelen traer problemas, ya que si finalmente se ejecuta menos cantidad de lo previsto sale perdiendo la comunidad, pero si se ejecuta más cantidad, probablemente la contrata hará lo posible para incrementar el precio y no habrá una base (unitario) en la que podamos referenciar el incremento de coste.
    • Detalle de condiciones.  En el presupuesto de la empresa debería detallarse no solo el precio de la obra, sino también otras condiciones como el compromiso de plazo, la cualificación y experiencia del personal, precio cerrado de lo prescrito y procedimiento en caso de imprevistos, materiales a utilizar, etc…
    • Formación y experiencia del personal.  Es otro de los datos que tendríamos que pedir antes de escoger a la contrata que vaya a ejecutar la reparación de la cubierta.  Normalmente, las fábricas de productos de impermeabilización realizan cursos de homologación de trabajadores para que sepan colocar de manera correcta sus materiales, así que la acreditación de éste tipo de homologaciones es muy importante a la hora de escoger ya que, como decía en el anterior post, la mayor cantidad de fallos en cubiertas no se producen por el material escogido, sino por la colocación del mismo.  Seguramente la empresa que aporte homologación será un poco más cara que el resto, pero creerme que será una buena elección.
    • Garantías ofrecidas.  No solo tiene que ofrecer garantía de producto, que en realidad no la ofrece la contrata sino el fabricante, sino que la empresa debería aportar garantía de ejecución por la cual se hagan cargo de fallos de ejecución en caso de que se produzcan.  En una obra de impermeabilización de cubierta, los fallos son muy evidentes cuando se producen, así que la garantía de reparación es un factor a tener muy en cuenta para escoger a la contrata.  No solo la garantía, sino el plazo en que va a realizar la reparación en caso de que se produzca fallo.  Una buena empresa debería poder ofrecer garantía de varios años en los trabajos en cubiertas.  En cuanto a la garantía del material, normalmente los fabricantes no se hacen cargo de colocaciones que no las haya ejecutado un profesional homologado, así que me reitero en la importancia del punto anterior.
    • Tratamiento de encuentros y puntos singulares.  Cómo decía, la mayoría de fallos en cubiertas se producen por la ejecución y entre éstos, casi todos los casos son debidos a la mala ejecución de puntos singulares de la cubierta como los encuentros con muros, esquinas, sumideros, juntas de dilatación, etc… Todos los sistemas de impermeabilización tienen previstas soluciones para ejecutar de manera correcta dichos puntos, pero no es tan habitual que se ejecuten según indicaciones de los fabricantes (encarece los trabajos), así que es una exigencia que puede decantar la decisión entre una empresa buena y otra mejor.  En cualquier caso, es un tema que el técnico deberá controlar y exigir en cualquier caso durante la ejecución (se especifique o no) pues son condiciones de colocación qeu tiene que vigilar, pero si la empresa escogida no lo tenía previsto será fuente de problemas, ya que le producir un coste que no tenía previsto y a buen seguro intentará recuperarlo de alguna manera, así que es mejor adelantarse a los problemas.

    [/unordered_list]

    Como veis, no solo el precio influye a la hora de contratar la reparación de una cubierta, en realidad pueden aplicarse éstos puntos a todo tipo de obras, junto con las que ya mencioné en el post de «10 puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa»

    En definitiva se trata de aplicar el sentido común y hacer las cosas sin prisas y sin pensar sólo en el coste, pues seguramente un precio barato puede acabar costando muy caro.

    Para culminar el tema de la reparación de cubiertas nos quedaría hablar de las diferentes opciones que tenemos para escoger en cuanto a materiales y sistemas de impermeabilización y ejecución de la cubierta, pero eso ya no cabe en este post, así que si os parece lo dejaremos para un poco más adelante.

    Te recuerdo que este post es la segunda parte de[highlight] «Reparación de cubiertas existentes.  Puntos a tener en cuenta«[/highlight], así que si no lo has leido te recomiendo que pinches en el título para poder completar el listado hoy.

    [quote]Ya sabes, si crees que me he dejado algún aspecto a tener en cuenta no dudes en decirlo en los comentarios para completar el listado que propongo.[/quote]

    Actualización julio 2014:

    Artículos de la misma serie de Reparación de cubiertas existentes:

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    Enrique Alario · Arquitecto Técnico en Valencia · Arquitecto Técnico en Paterna · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial

  • Reparación de cubiertas existentes. Puntos a tener en cuenta

    Reparación de cubiertas existentes. Puntos a tener en cuenta

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    Hace ya un tiempo, allá por mayo del 2011, escribí un artículo en el que enumeraba «10 consejos a tener en cuenta para la contratación de obras en tu casa«.  Aquel era un post bastante generalista, así que en esta ocasión quiero compartir con vosotros algo parecido pero centrándome en la reparación de cubiertas existentes.

    Este tipo de obras suele traer bastantes quebraderos de cabeza a las comunidades de propietarios de edificios, pues es una obra que de no realizarse correctamente puede traer consecuencias bastante desastrosas, pero sin embargo no se tiene (o yo entiendo que no se tiene) suficiente información a la hora de afrontar la contratación de éste tipo de obras.

    Es por ello que en este post me gustaría lanzar un cable a aquellas comunidades que se encuentra en la situación de contratar la reparación de la cubierta de su edificio, para que al menos tengan unas premisas que considero básicas y que les sirvan para poder valorar de otra manera, con un poco más de información, las propuestas que les lleguen.

    Se trata por tanto de dar unas pautas, unas pinceladas sobre el tema, así que en esta ocasión os voy a pedir a los más técnicos que no me lo tengáis en cuenta, pero me voy a dejar los detalles técnicos para otra ocasión (no tardará, ya está en mente), de manera que al no entrar en tecnicismos y palabros facilite la lectura de aquellos a los pretendo ayudar con éste post… A los vecinos.

    ¿Por donde empezar?

    Lo primero que habría que tener claro es el problema que tenemos.  Puede ser que se afronte la actuación sobre la cubierta por que se han producido filtraciones y por lo tanto es urgente reparar (las prisas no son buenas), o bien puede ser que ya se encuentre muy deteriorada la cubierta y por lo tanto ya sea imprescindible reparar para evitar humedades, o por último (y mucho más improbable en este país, por desgracia) es posible que aunque la cubierta se encuentre en buen estado visual y que no se produzcan filtraciones, se decida actuar sobre la misma en modo mantenimiento, mucho más barato a la larga pero que casi nunca se hace.

    Dependiendo de la situación en que se encuentre la cubierta se decidirá actuar de un modo o de otro, aunque al final las soluciones buenas los son en todas las circunstancias y las malas, normalmente tomadas con criterios económicos, son siempre malas.

    Aunque pueda quedar mal que lo diga yo, pero el primer paso que debería darse para evaluar los trabajos que necesita una cubierta para su reparación debería ser la contratación de un técnico.  En muchas ocasiones se cae en el error de contratar primero a un constructor (o varios) para que nos pase un presupuesto de reparación.  Salvo honrosas excepciones, lo normal es que el contratista nos ofrezca un presupuesto basado en lo que él sabe hacer, en lugar de basado en lo que la cubierta necesita.  Peor todavía si se contacta con varios contratistas, pues entonces cada uno ofrece lo que le parece y ahí empieza el embrollo de precios para escoger.

    Para empezar con buen pie, lo mejor es contactar primero con un técnico que nos asesore.

    En cambio, si se empieza por contactar a un técnico, lo primero que se hará será estudiar el estado de la cubierta, las circunstancias del edificio, el presupuesto disponible, las necesidades y otros muchos factores que llevarán a escoger una solución técnica adecuada para esa cubierta en concreto, de manera que una vez se tenga la solución adecuada ya se podrá ir a varios contratistas para que oferten la misma solución y poder por tanto comparar con criterio.

    Criterios a tener en cuenta para la reparación de cubiertas

    En ocasiones se producen fallos en cubiertas que pueden ser reparados de manera puntual, aunque es una práctica poco aconsejable, pues llevan a soluciones que normalmente acaban volviendo a fallar e incluso, en algunos casos, a agravar el problema inicial.

    Reparación de sumidero en cubierta
    Reparación puntual de cubierta en zona de sumidero.

    No me voy a parar en las reparaciones puntuales, sino el actuaciones sobre cubiertas completas.

    Según algunas estadísticas, los fallos más habituales en las cubiertas no son producidos por los materiales que se colocan, sino por la colocación de los mismos, es decir, por la ejecución de los trabajos, así que es de suma importancia la elección correcta de la empresa que se va a encargar de la reparación para reducir el riesgo de fallos en el futuro.

    Los fallos más habituales en cubiertas son los producidos por la ejecución de puntos singulares y encuentros.

    Además, hay ciertos puntos básicos que habría que tener en cuenta para escoger materiales o sistemas de cubierta, serían los criterios técnicos, que junto con los criterios de contratación, evitarán gran parte de los problemas que se pueden dar en una obra de éste tipo.  Si te parece empezaré enumerando los criterios técnicos.

    Criterios técnicos para la reparación de cubiertas

    [unordered_list style=»tick»]

    • Material existente.  Hay que tener en cuenta el material con el que está ejecutada la cubierta en estos momentos, el tipo de impermeabilización, el estado en que se encuentra el pavimento, la limpieza, la regularidad.  Vimos algunos ejemplos en otros posts del blog, como el que hablaba (con mucho «cariño») sobre el clorocaucho.  En definitiva se trata de valorar los trabajos previos que habría que realizar para colocar el nuevo sistema de manera adecuada.
    • Uso que se pretende.  No será lo mismo reparar una cubierta de casetón de escalera a la que no va a acceder nadie que reparar una azotea a la que sube medio edificio a tender la ropa.  Los materiales a utilizar deberán ser unos u otros en función de cada uno de los casos.
    • Presupuesto de que se dispone.  No es un criterio directamente técnico, pero sí que es un condicionante a la hora de escoger una solución que se adapte a las posibilidades económicas de los propietarios.  Hay unos mínimos imprescindibles para garantizar la funcionalidad de la cubierta, pero a partir de esos mínimos se pueden encontrar diferentes opciones válidas.
    • Puntos singulares y encuentros.  Este es un factor más importante de lo que en un principio parece, pues si la ejecución decíamos que es la causa de mayor número de fallos, dentro de la ejecución el 90% de los fallos se producen en encuentros y puntos singulares (sumideros, encuentros con paredes, juntas de dilatación…).  Así pues, una cubierta con muchas esquinas, giros, sumideros o chimeneas será más difícil de ejecutar que una cubierta cuadrada y regular.  Esto puede condicionar la elección de un sistema u otro que facilité la ejecución de éste tipo de encuentros.
    • Pendientes de la cubierta.  Una cubierta con pendientes insuficientes tendrá más probabilidades de fallo que una cubierta con pendientes adecuadas, independientemente del material de impermeabilización que utilicemos.  Por lo tanto puede ser aconsejable invertir una parte del presupuesto disponible en mejorar las pendientes para asegurar el correcto funcionamiento de la cubierta.
    • Tipo de cubierta.  Básicamente se podrían diferenciar dos tipos de cubiertas (si, ya se que se puede dividir en más, pero permitidme los técnicos que no me meta a fondo) las cubiertas ventiladas y las cubiertas no ventiladas.  El tipo de cubierta con que nos encontramos va a ser un factor muy importante a la hora de escoger el sistema a utilizar, pues la elección de un sistema que no sea compatible con el tipo de cubierta que tengamos puede provocar problemas a medio y largo plazo difíciles de solucionar, como por ejemplo condensaciones.
    Reparación de cubiertas. Huecos de ventilación de cámara de cubierta
    Huecos de ventilación de cámara de cubierta
    • Necesidad de aislamiento.  Los edificios de hace unos años no tenían en cuenta el aislamiento térmico de las cubiertas.  En la actualidad es habitual aprovechar una actuación sobre la azotea del edificio para mejorar el aislamiento térmico (fenomenal) pero hay que tenerlo en cuenta para integrar esos trabajos en el sistema que se escoja para la impermeabilización, el pavimento y en definitiva para el resto de la cubierta.

    [/unordered_list]

    Menos mal que no me he querido meter en temas más técnicos en este post, pues como veis hay muchos puntos a tener en cuenta a la hora de escoger un tipo de impermeabilización (sin profundizar, imaginad si profundizara).  Así que me reitero en que no se debe dejar una decisión tan importante a una empresa que seguramente va a ejecutar lo que está habituado sin tener en cuenta muchos de estos criterios.

    Hablando de empresas para ejecutar la reparación, los siguientes puntos que voy a comentar van a ser los criterios a tener en cuenta para escoger una empresa que realice los trabajos (pincha para ir al artículo), pero creo que será mejor que lo deje para el siguiente post, no quiero aburriros alargando éste.

    En cualquier caso, si no puedes esperar al siguiente post (solo es una semana), te invito a consultar algunos libros que hablan sobre el tema de la ejecución de impermeabilizaciones, humedades, cubiertas y todos estos temas relacionados con el artículo de hoy.  Los puedes encontrar en la página de LibrosDeConstrucción, donde además encontrarás libros de otros muchos temas relacionados con el sector de la construcción.

    [quote]Seguramente me he dejado algunos puntos por comentar y que consideras que son importantes.  Te invito a utilizar los comentarios para completar el post y ayudar así a aquellos que lo utilicen como medio de consulta.[/quote]

    Actualización julio 2014:

    Artículos de la misma serie de Reparación de cubiertas existentes:

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  • Congreso de Rehabilitación Integral en la Edificación

    Congreso de Rehabilitación Integral en la Edificación

    Que la rehabilitación de edificios es uno de los campos que se vislumbra como fuente de trabajo para el sector de la construcción parece que es indudable.  Se ha ejecutado mucha obra nueva y parece que estamos en el momento de rehabilitar los edificios que ya estaban ejecutados y que, debido a la fiebre de construir nuevo, se nos había olvidado que los antiguos necesitan cuidados y reparaciones para poder seguir cumpliendo con su función.

    Los que seguís el blog y los que me seguís en las redes sociales ya sabéis que es un campo que me encanta, además de representar la rehabilitación de edificios, fachadas o viviendas una gran parte de los encargos que me llegan.

    También sabéis que me gusta aprender, estoy continuamente asistiendo a cursos, jornadas, charlas y todo lo que tenga que ver con temas construcción (entre otros), así que cuando me enteré del Congreso de Rehabilitación que se va a realizar en Valencia no me lo pensé ni un segundo.  Un congreso sobre temas de rehabilitación y además en mi ciudad… ¡¡Eso no me lo podía perder!!

    Me puse en contacto con los responsables del congreso para ver si podían mandarme información que pudiera compartir con vosotros, así que comparto con vosotros el folleto del congreso y también la nota de prensa con la presentación.  Aquí os la dejo:

    [quote]Congreso de rehabilitación de edificios

    El II Congreso de Rehabilitación Integral en la Edificación, RIEd 2014, continúa generando gran expectación a tan sólo una semana de su inauguración. Cuenta en su programa con un importante elenco de destacados expertos para las ponencias magistrales y mesas de debate, que se complementa con las comunicaciones y casos prácticos seleccionados por el Comité Técnico para su exposición en el congreso.

    Participarán ponentes de la talla de Ángela de la Cruz, Subdirectora General de Urbanismo del Ministerio de Fomento, Vicente Dómine, DG de Obras Públicas y Vivienda de la Generalitat Valenciana, o Albert Cuchí, coautor del Informe GTR 2014 de Estrategias para la Rehabilitación en España.

    La mesas redondas estarán centradas, una en la Certificación Energética, y otra en la situación actual de la rehabilitación, la oportunidad de negocio que supone para el sector, y las estrategias para fomentarla y financiarla, y contarán con representantes de la administración, profesionales, financieros, empresas y consumidores.

    Continúa abierto el plazo de inscripción con tarifas a partir de 150 € + IVA (incluye acreditación, cartera con documentación y Libro de Comunicaciones, comida, cafés y diploma acreditativo)

    16 empresas han confirmado su apoyo al Congreso como patrocinadores: ALRA, Circutor, CIAT, Cofely GDF Suez, Gas Natural Fenosa, Ista, Junkers, Mitsubishi Electric, Orkli, Philips, Potermic, Remica, Saunier Duval, Sedical, Uponor y Vaillant.

    El Congreso tendrá lugar los días 11 y 12 de febrero, en el Centro de Eventos de Feria Valencia. Se celebrará dentro del marco  de  “Nos vemos en Valencia”, cita que aglutinará  varias ferias del sector de la construcción: Cevisama, Hábitat Valencia y Fimma-Maderalia del 11 al 14 de febrero.

    El II Congreso RIEd está organizado por la Editorial El Instalador y cuenta con el apoyo de la Generalitat Valenciana, Feria Valencia y otras instituciones.

    Puede encontrar toda la información sobre el Congreso RIEd 2014 en:

    www.congresoried.com

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    Yo voy a ir.  Si te interesa el tema de la Rehabilitación de Edificios os animo a apuntaros, no son muchos los congresos sobre el tema, así que tenemos que aprovechar los que tenemos a nuestro alcance.

    Anímate, allí nos vemos