Reparación de cubiertas. Escoger a la contrata

Reparación de cubiertas existentes (II). Recomendaciones para escoger a la contrata

En el anterior post sobre Reparación de Cubiertas Existentes estuve comentando algunos puntos a tener en cuenta para decidir el tipo de reparación que sería más necesaria en función de las características de la cubierta a reparar.

Como comentaba en ese post, el primer paso que debería darse para la reparación de cubiertas sería ponerse en contacto con un técnico que estudie las diferentes opciones disponibles y que prescriba los trabajos necesarios para realizar una reparación con garantías.

Una vez el técnico ha prescrito los trabajos necesarios para realizar la reparación de la cubierta, es el momento de ponerse a buscar la contrata que va a ejecutar los trabajos.

Es recomendable pedir varios presupuestos, pero teniendo la precaución de que todas las contratas oferten la misma solución, de ahí la importancia de que el técnico describa los trabajos y se les pueda pasar esa misma descripción a las contratas que vayan a ofertar.

Si se deja que cada contrata vaya por su cuenta a ver la cubierta y no se le dan las pautas de los trabajos que se tienen que realizar, nos encontraremos con que las ofertas recibidas no serán comparables, pues cada una de ellas habrá considerado unos trabajos diferentes a los considerados por las otras, lo que hará que las diferencias de precio entre ellas no se puedan tener en cuenta, ya que no están ofertando el mismo trabajo.

Por no hacer muy largo el post, creo que lo mejor será hacer un listado con los puntos a tener en cuenta para escoger a la contrata.  Así, si me dejo alguno por enumerar siempre se podrá añadir por vuestra parte en los comentarios.

¿Qué tener en cuenta para escoger al contratista?

  • Precio.  Lo pongo el primero porque suele ser el factor decisivo en la mayoría de las comunidades a la hora de escoger una contrata, a la vez que suele ser la principal fuente para que surjan problemas durante la ejecución o una vez finalizados los trabajos.  Sin duda hay que tenerlo en cuenta, pero os voy a mostrar muchos otros factores que tiene tanta o más influencia a la hora de escoger la empresa que ejecutará unos trabajos tan importantes para el edificio.  De entre las empresas que cumplan las condiciones que voy a enumerar, se puede escoger por precio, pero no sin antes descartar las que no cumplan ciertos mínimos.  Mucho cuidado con las empresas baratas, pues alguas usan la estrategia de entrar a cualquier precio y luego pelear incrementos de presupuesto que acaban costando más que cualqueir otra oferta.
  • Datos de la empresa.  Parece de perogrullo, pero hay que pedir a la empresa que nos facilite sus datos completos, dirección, teléfono, responsables, pagos a hacienda, pagos a trabajadores, seguro de responsabilidad civil, CIF o cualquier otro dato que nos de cierta garantía de que no van a desaparecer de un día para otro.  Aún con todos los datos puede pasar, pero ya es más complicado.
  • Inscripción en REA.  REA es el registro de empresas acreditadas, que tiene el objeto de acreditar que las empresas cumplen los requisitos de capacidad y calidad de prevención de riesgos laborales.  No es una garantía, ni muchísimo menos, pues una vez inscrita la empresa en el registro ninguna administración va a controlar que siga cumpliendo, pero es un requisito obligatorio para poder ser contratada y al menos es una traba.  Puede parecer que el cumplimiento de la prevención de riesgos no es problema de la comunidad, nada más lejos de la realidad, pues al contratar una obra se adquieren responsabilidades que pueden dar más de un disgusto a los responsables del edificio.  Además, es un primer filtro válido para eliminar algunas de las empresas que nos pueden traer problemas.  Entrando en la web del registro se puede comprobar la acreditación de cualquier empresa
  • Referencias de otras obras.  Si puede ser tenemos que pedir contacto con otros clientes, pues la recomendación por parte de otras comunidades de propietarios nos sirve al menos para saber si la empresa ha generado problemas, sobrecostes, retrasos, etcétera.  Como dicen en los productos financieros, beneficios pasados no garantizan beneficios futuros, pero es otro filtro más que ponemos.
  • Presupuesto referenciado a proyecto.  De nada nos sirve que un técnico haga una labor de estudio y prescripción de soluciones adecuadas si luego la contrata no lo tiene en cuenta para pasar su presupuesto, así que tendrá que quedar muy bien especificado que se presupuesta exactamente lo que se describe en proyecto o en el documento que haya preparado el técnico, asumiendo materiales especificados, calidades y procedimientos de trabajo que se puedan exigir.  Cuidado, en algunos casos (benditos casos) las contratas tiene mucha más experiencia que le propio técnico en la ejecución de los trabajos, no olvidemos que algunas llevan años haciendo lo mismo y haciéndolo bien, por lo que pueden proponer mejorar justificadas.  En este caso hay que tenerlo en cuenta a la hora de comparar su precio con los de otros.  Posiblemente serán más caros, pero si muestran su especialización suele salir a cuenta pagar un poco más.
  • Comprobaciones antes de presupuestar.  Una empresa que no comprueba “in situ” las condiciones de trabajo va a presupuestar a ojo, por lo que el riesgo de que falle en sus previsiones aumenta y si esto ocurre empezarán a haber problemas durante la ejecución, ya que la empresa hará todo lo posible para no perder dinero.  Así que si la empresa solicita comprobar la cubierta y se hace sus mediciones antes de presupuestar, es una buena señal.
  • Precios unitarios.  Para que no surjan problemas de tipo económico durante la ejecución de los trabajos lo mejor es que la empresa utilice precios unitarios para cada una de las partidas (€ por metro, € por unidad, etc…), de manera que ese precio sea fácil multiplicarlo por las unidades realmente ejecutadas para obtener el importe total a pagar.  Los precios generales, sin detallar, suelen traer problemas, ya que si finalmente se ejecuta menos cantidad de lo previsto sale perdiendo la comunidad, pero si se ejecuta más cantidad, probablemente la contrata hará lo posible para incrementar el precio y no habrá una base (unitario) en la que podamos referenciar el incremento de coste.
  • Detalle de condiciones.  En el presupuesto de la empresa debería detallarse no solo el precio de la obra, sino también otras condiciones como el compromiso de plazo, la cualificación y experiencia del personal, precio cerrado de lo prescrito y procedimiento en caso de imprevistos, materiales a utilizar, etc…
  • Formación y experiencia del personal.  Es otro de los datos que tendríamos que pedir antes de escoger a la contrata que vaya a ejecutar la reparación de la cubierta.  Normalmente, las fábricas de productos de impermeabilización realizan cursos de homologación de trabajadores para que sepan colocar de manera correcta sus materiales, así que la acreditación de éste tipo de homologaciones es muy importante a la hora de escoger ya que, como decía en el anterior post, la mayor cantidad de fallos en cubiertas no se producen por el material escogido, sino por la colocación del mismo.  Seguramente la empresa que aporte homologación será un poco más cara que el resto, pero creerme que será una buena elección.
  • Garantías ofrecidas.  No solo tiene que ofrecer garantía de producto, que en realidad no la ofrece la contrata sino el fabricante, sino que la empresa debería aportar garantía de ejecución por la cual se hagan cargo de fallos de ejecución en caso de que se produzcan.  En una obra de impermeabilización de cubierta, los fallos son muy evidentes cuando se producen, así que la garantía de reparación es un factor a tener muy en cuenta para escoger a la contrata.  No solo la garantía, sino el plazo en que va a realizar la reparación en caso de que se produzca fallo.  Una buena empresa debería poder ofrecer garantía de varios años en los trabajos en cubiertas.  En cuanto a la garantía del material, normalmente los fabricantes no se hacen cargo de colocaciones que no las haya ejecutado un profesional homologado, así que me reitero en la importancia del punto anterior.
  • Tratamiento de encuentros y puntos singulares.  Cómo decía, la mayoría de fallos en cubiertas se producen por la ejecución y entre éstos, casi todos los casos son debidos a la mala ejecución de puntos singulares de la cubierta como los encuentros con muros, esquinas, sumideros, juntas de dilatación, etc… Todos los sistemas de impermeabilización tienen previstas soluciones para ejecutar de manera correcta dichos puntos, pero no es tan habitual que se ejecuten según indicaciones de los fabricantes (encarece los trabajos), así que es una exigencia que puede decantar la decisión entre una empresa buena y otra mejor.  En cualquier caso, es un tema que el técnico deberá controlar y exigir en cualquier caso durante la ejecución (se especifique o no) pues son condiciones de colocación qeu tiene que vigilar, pero si la empresa escogida no lo tenía previsto será fuente de problemas, ya que le producir un coste que no tenía previsto y a buen seguro intentará recuperarlo de alguna manera, así que es mejor adelantarse a los problemas.

Como veis, no solo el precio influye a la hora de contratar la reparación de una cubierta, en realidad pueden aplicarse éstos puntos a todo tipo de obras, junto con las que ya mencioné en el post de “10 puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa

En definitiva se trata de aplicar el sentido común y hacer las cosas sin prisas y sin pensar sólo en el coste, pues seguramente un precio barato puede acabar costando muy caro.

Para culminar el tema de la reparación de cubiertas nos quedaría hablar de las diferentes opciones que tenemos para escoger en cuanto a materiales y sistemas de impermeabilización y ejecución de la cubierta, pero eso ya no cabe en este post, así que si os parece lo dejaremos para un poco más adelante.

Te recuerdo que este post es la segunda parte de  “Reparación de cubiertas existentes.  Puntos a tener en cuenta“ , así que si no lo has leido te recomiendo que pinches en el título para poder completar el listado hoy.

Ya sabes, si crees que me he dejado algún aspecto a tener en cuenta no dudes en decirlo en los comentarios para completar el listado que propongo.

Actualización julio 2014:

Artículos de la misma serie de Reparación de cubiertas existentes:

Si te ha parecido interesante  no olvides compartirlo  con tus contactos en las redes sociales, quizá a alguno de ellos también le interese. Gracias.

 

Enrique Alario · Arquitecto Técnico en Valencia · Arquitecto Técnico en Paterna · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial

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13 Respuestas a Reparación de cubiertas existentes (II). Recomendaciones para escoger a la contrata

  1. Cristina Gisbert 9 Mayo, 2016 en 11:25 #

    Buenos días Enrique. Después de dos reparaciones sin éxito en la cubierta de mi casa, necesito encontrar un profesional serio y solvente, que realice las obras necesarias para solucionar las goteras con carácter definitivo. Pero no encuentro tal profesional. ¿Puedes sugerirme a alguien que trabaje en la zona de Valencia? Quedaré eternamente agradecid@.

  2. ROBERTO 19 Enero, 2016 en 16:52 #

    Continuando con mi pregunta anterior, y si aprecio zonas que han perdido por completo el material, ¿puedo usar otro sistema de impermeabilización que no sea el clorocaucho, solamente en esas zonas deterioradas? Mil gracias. Un saludo

  3. ROBERTO 17 Enero, 2016 en 13:43 #

    Buenas tardes. Tengo la cubierta en buen estado visual y sin filtraciones, reparada/impermeabilizada con malla de fibra de vidrio y clorocaucho en 2011 y desearía información sobre que debe hacerse para realizar el mantenimiento correctamente. Gracias

    • Enrique Alario Catalá 17 Enero, 2016 en 14:00 #

      Hola Roberto,
      Ya que la tienes ejecutado con clorocaucho, lo qu ese debería hacer es aplicar capas de colorocaucho cada cierto tiempo sobre lo existente, limpiando la superficie y comprobando que no haya zonas que hayan perdido por completo el material.
      Si se realiza este mantenimiento periódico cada más o menos 4-5 años, no tiene porque dar ningún problema esa cubierta.
      Un saludo

  4. Anónimo 19 Agosto, 2015 en 10:49 #

    Hola
    He leído varios de tus artículos sobre cubiertas y me gusta bastante tu narrativa y forma clara de exponer las situaciones. Te doy por tanto la enhorabuena. En mi blog “la casa por el tejado” hay innumerables artículos específicos sobre el tema de cubiertas, por lo que te invito a que entres y eches un vistazo. Por supuesto te invito a que participes y hagas los comentarios, incluso artículos que veas oportuno. Con referencia a este que he leído sobre la forma de elegir a la contrata, te recomiendo que leas el artículo http://www.indafer.com/lacasaporeltejado/2014/02/garantias-en-cubiertas-planas/, donde hablo sobre lo que dice la Ley y el sentido común al respecto.

    Estaremos en contacto. Un saludo

  5. Marisa Civila de Lara 12 Marzo, 2015 en 13:26 #

    Hola ! He leído con mucha atención los artículos pero al no saber nada de construcción, me siento muy vulnerable y no sé qué hacer.
    Tengo un ático en El Puerto de Santa María (Cádiz), y desde hace bastantes años hay un problema de filtración de agua que empapa el techo de mi vecina debajo de mi terraza. Ya me han levantado el suelo en tres ocasiones, según ellos arreglando la tela asfáltica, y sellando el desagüe, pero el problema sigue. Tanto la vecina de abajo como yo estamos desesperadas y no sé a dónde acudir.
    Incluso amenaza con denunciarme,
    Por favor, alguién podría aconsejarme, darme el nombre de un buen técnico que pudiese diagnosticar el problema y la mejor solucción y el de una empresa seria que lo lleve a cabo??
    Muchas gracias. Marisa Civila

  6. Carlos Vila 14 Abril, 2014 en 8:47 #

    Buenos dias, mas que un comentario quisiera hacerte un ofrecimiento…en ETANCO somos especialistas en sistemas de cubierta de fijacion mecanica. Nuestros servicios ademas de prescribir la fijacion adecuada en cada aplicacion concreta cuentan con un estudio de succion de vientos y distribucion de fijaciones en cubierta. Me pongo a cuestra disposicion para aportar mi granito de arena con el fin que las cosas se hagan correctamente. Este servicio es gratuito para las ingenierias y nuestros clientes.
    Saludos!

    • Enrique Alario Catalá 17 Abril, 2014 en 18:50 #

      Pues la verdad es que hubiera preferido que hubiera sido un comentario, pues ese es el comentido de ésta sección. Los ogfrecimientos no son aquí.

  7. ITECyL (@ITECyL) 28 Febrero, 2014 en 8:51 #

    Yo a mis clientes, además de lo que habéis indicado, también les digo que soliciten el seguro de responsabilidad civil, a entregar junto al presupuesto.

    Una vez elegida la contrata les indico que les soliciten toda la documentación de los trabajadores, así como el contrato con el servicio de prevención, el plan de seguridad y que les obliguen a cumplir lo que en él pone, ya que son responsables de la seguridad y de los trabajadores que entran en la obra, así como el seguro de accidentes, para que en el caso de que haya accidente, la constructora pueda hacer frente a las reclamaciones y no les perjudique la situación. (Esto en el caso de obras sin dirección y sin coordinación)

  8. Buenas tardes Enrique , buen artículo sí señor.

    Yo incluiría 2 cosas:

    1- Importante que en el presupuesto se especifique el material a usar y que este sea de primera calidad, y verificar que se usa exactamente el prescrito. Sobre todo en laminas asfalticas , hay muchos tipos en una misma marca y no todas sirven para lo mismo.

    2- Solicitar a la contrata certificados de estar al corriente con hacienda y la seguridad social, con esto nos quitamos de en medio a una buena parte de empresas “pirata”.

    Un saludo compañero

  9. Paco 17 Febrero, 2014 en 18:27 #

    Esto yá no es lo que hera.En el año 1987 empecé a trabajar como montador de láminas asfálticas y aplicador de productos de impermeabilización y aislamientos en TEXSA.Pués bién si muchos montadores de aquella época levantasen la cabeza y vieran las ¨chapuzas¨ que se hacen la volvian ha agachar.Solamente saben sacar tipos de láminas más varatos y a cual peor.Se montan láminas con sistemas (bajo mi opinión)que se les dá tanto calor ( para sacar un cordón en los solapes ) que se está haciendo ¨un crimen¨ con las láminas.A mí me enseñaron darle calor,arrastrar el pié y volver hacia atrás repasando con el paletin.Buen esa es mi opinión aumque respeto la de los demás.Sí alguién me quiere decir o consultar algo lo puede hacer a mí correo bmwperez8792@gmail.con.Un saludo,gracias.

  10. Arq Juan de la Cruz Gonzalez 17 Febrero, 2014 en 15:23 #

    Enrique, Grax por enviarme tus aplicaciones y experiencias, estoy en Saltillo Coahuila Mexico y te mando un Gr Saludo,,

  11. Francisco Javier Jiménez Martínez 17 Febrero, 2014 en 9:40 #

    Hola Enrique. Buenos días.
    Como profesional de la impermeabilización, veo correctísimos los dos artículos de Reparación de cubiertas existentes. Espero que llegue esta información a muchas comunidades de propietarios y particulares. No puedo añadir nada a tu post porque está siendo muy completo. Muchas gracias por tu ayuda al buen hacer y a los profesionales del sector. Saludos!

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