Supongo que os pillo a muchos de vacaciones, en ese caso espero que lo estéis pasando bien y a los que no lo estáis o que ya las habéis disfrutado, pues que lo paséis lo mejor posible.
Yo sí que estoy de vacaciones, así que no estoy teniendo mucho tiempo para estar conectado ni escribiendo mucho, así que en esta ocasión, en vez de escribir un post s voy a colgar un vídeo que he grabado con la aplicación Periscope.
Para el que no la conozca, Periscope es una aplicación que te permite emitir un vídeo en directo en la que, además de que puede ser seguida por quien se conecte en el mismo momento, se puede participar enviando comentarios que el que graba el vídeo puede ir viendo al tiempo que graba. Muy interesante, creo que la voy a explotar más esta aplicación, así que os animo a que la probéis y por supuesto a que me añadáis como contacto, os aparecerán mis directos de vez en cuando, ya tengo alguno chulo pensado.
Bueno, al grano. Lo que he grabado con la aplicación que os comento es un edificio que los que seguís el blog desde hace un tiempo ya conoceréis, pues lo he compartido en varias ocasiones, como en el post "Otras consecuencias de la crisis" y también en otros vídeos que tengo en mi canal de Youtube, como este o como este otro.
Por si no lo conoces, se trata de un edificio junto al mar (estoy en La Manga del Mar Menor) que se quedó en fase de estructura y así lleva desde hace más de 20 años, así que os podéis imaginar el estado en que se encuentra el hormigón de la estructura. Es una estructura de hormigón abandonada, degradada por el paso del tiempo y cada vez con mayor peligro de que provoque algún tipo de desgracia, pero parece que nadie de los que pueden deben poner remedio tienen el menor interés por darle una solución al asunto.
Bueno, como te digo no tengo mucho tiempo para escribir, estoy muy ocupado construyendo... castillos en la arena, jejeje ;) así que te dejo directamente con los vídeos grabados.
El primero es el largo, el que muestro la mayor parte del edificio, solo que al terminar el vídeo terminé de dar la vuelta al edificio y encontré una zona digna de abrir otro vídeo en directo. Como no tengo disponible medios para juntar los dos vídeos, os los pongo uno detrás de otro.
Si queréis verlos con los comentarios que me mandaron en directo tendréis que hacerlo desde la aplicación de Periscope, así que ya sabes, a probarla y a seguirme por allí.
El principal daño que sufren las cubiertas es el de las filtraciones de agua. De hecho, en muchas ocasiones una cubierta no se repara hasta que no se detectan filtraciones en las viviendas inferiores, dejando que se vaya degradando con el tiempo hasta unos extremos que obligan a la práctica sustitución de la misma por falta de mantenimiento.
El objetivo de este post NO es el de profundizar en los sistemas de impermeabilización que voy a mencionar (lo haré en otros), sino más bien enumerar los sistemas de impermeabilización de cubiertas que se suelen utilizar para la reparación de las mismas.
Bueeeeeno, va… no solo enumerar. Me voy a mojar un poquito y voy a dar mi opinión sobre los sistemas que considero más utilizados para poder ayudar a la elección del sistema según sea el caso, ya que no hay un sistema universal que sirva para todas las situaciones, sino que cada cubierta puede necesitar de un tipo de impermeabilización u otro en función de las circunstáncias de la misma.
Sistemas de impermeabilización de cubiertas existentes
Los sistemas que vamos a comentar son cuatro. Existen muchos otros sistemas de impermeabilización y seguramente alguno de vosotros me tirará de las orejas por habérmelo dejado, pero considero que éstos son fundamentalmente los más extendidos para la reparación de cubiertas.
Los sistemas que voy a comentar son:
[unordered_list style=»bullet»]
Caucho clorado (clorocaucho).
Membranas líquidas con base poliuretano.
Láminas bituminosas.
EPDM (Etileno Propileno Dieno Monómero).
[/unordered_list]
Os las voy contando:
Caucho clorado o clorocaucho
Ventajas:
[unordered_list style=»tick»]
Barato.
Rápido de aplicar.
Fácil de aplicar.
[/unordered_list]
Inconvenientes:
[unordered_list style=»red-x»]
Poca duración.
Solución puntos singulares.
Fácil de aplicar (se pone poco cuidad, provocando mal uso)
[/unordered_list]
Los que seguís el blog desde hace un tiempo ya conoceréis mi opinión sobre éste material, pues escribí un post hace un tiempo en el que el título lo decía todo… «Odio el clorocaucho«. Si, así, tal cual.
Clorocaucho en cubierta
No voy a volver a decir aquí todo lo que ya dije detalladamente en aquel post (te invito a leerlo allí). Por resumir en pocas palabras decía que no odio al material en sí, ya que puede cumplir algunas funciones a la perfección, sino que odio el uso que se está haciendo de él, hundiendo su reputación por culpa de «profesionales» que ponen poco cuidado en su aplicación y que han causado verdaderas estafas a las comunidades de propietarios.
Al ser un material económico y fácil de colocar es el preferido por las comunidades, pues se les vende que solucionan un grave problema de una manera barata y rápida, pero nadie les dice que para que quede solucionado de verdad, la aplicación tiene que hacerse de determinada manera y que la duración de la solución es muy inferior a la de otros sistemas que, aunque un poco más caros, tienen una duración mucho mayor y por lo tanto acaban siendo más baratos a largo plazo.
Se suele dejar como superficie de acabado, sin ningún tipo de protección, lo que hace que en azoteas con uso continuado (para subir a tender) se desgaste por el uso al poco tiempo, reduciendo aún más su duración.
¿Para que recomendaría entonces el clorocaucho? Pues para reparaciones de urgencia o puntuales que estén a la espera de una reparación de mayor envergadura a corto/medio plazo. Existiendo otros sistemas para poco más lo recomendaría.
Membranas líquidas con base poliuretano
Ventajas:
[unordered_list style=»tick»]
Resistencia a rayos UV y al tiempo.
Elásticidad elevada.
Continuidad de la superficie. No juntas.
Fácil de aplicar.
[/unordered_list]
Inconvenientes:
[unordered_list style=»red-x»]
Garantizar espesor mínimo de la membrana.
Solución puntos singulares.
Fácil de aplicar (se pone poco cuidad, provocando mal uso)
[/unordered_list]
Al igual que el clorocaucho, ésta es una solución que se aplica in situ, «pintando» o cubriendo la superficie de la cubierta con un material líquido que al secar forma una membrana de cierto espesor que es la capa de impermeabilización.
Hasta aquí todo igual que el clorocaucho, pero a diferencia de éste, las membranas con base poliuretano adquieren un espesor y elasticidad que aporta una mayor garantía de funcionamiento, ya que tienen mayor capacidad de absorción de movimientos sin depender tanto de armados (refuerzos de fibras que complementan al sistema) y además, al ser resistentes a la acción de los rayos ultravioleta su duración es mucho mayor.
Cubierta impermeabilizada con membrana de poliuretano. Imagen de IMPERFY
Éste material se aplica sobre la superfice existente en la terraza (tras un tratamiento de limpieza y preparación adecuado) utilizando rodillos de pintor, o bien aplicaco con espátula para dar mayor espesor o también aplicado con pistola.
Según he visto en algunos documentos y fichas comerciales, podría incluso quedar la membrana sin protección, es decir, como capa de acabado sobre la que las personas pudieran pisar. Mmmm… quizá en una terraza con poco tránsito podrías ser, pero no se si me arriesgaría a colocarla sin protección en la azotea de un edificio a la que suben asiduamente a tender, arriesgándo que sufriera un pinchazo por algún tacón o por piedras que se puedan quedar en los zapatos y que pudieran clavarse en la membrana. En mi opinión es mejor dejarla protegida para evitar daños mecánicos, pero según los fabricantes se puede hacer (yo nunca las he colocado, así que mi opinión es un poco teórica).
El problema que le veo a éste sistema es muy parecido al del clorocaucho, es decir, su supuesta «facilidad» de aplicación hace que algunos atrevidos se animen a colocarlo ellos mismos sin prestar atención a las especificaciones del fabricante para su utilización o bien no tratan adecuadamente los puntos singulares de las cubiertas, como los sumideros, esquinas o encuentros, que son el principal foco de fallos en la colocación de impermeabilizaciones en terrazas.
A la hora de contratar a profesionales que apliquen el sistema de impermeabilización con membrana de poliuretano prestaría especial atención a la formación específica que pudieran acreditar por parte de fabricantes, además de comprobar el tratamiento que piensan dar a los encuentros, pues estos precisan la colocación de elementos auxiliares que garanticen el buen funcionamiento.
Detalle de impermeablización de cubierta. Zona de sumideros. Imagen de IMPERFY
Creo que puede ser una solución interesante para cubiertas cun muchas esquinas y recovecos, pues al formar una membrana continua, si estos puntos están bien resueltos se puede ahorrar gran cantidad de material por desperdicios, cortes y sobrantes para adaptar a esas formas.
Aquí os dejo un vídeo donde se puede ver la aplicación de membrana de poliuretano, aunque me hubiera gustado encontrar alguno donde se viera el tratamiento de los puntos singulares:
Láminas bituminosas
Ventajas:
[unordered_list style=»tick»]
Sistema tradicional de probada eficacia.
Muchas variantes para adaptarse a necesidades.
Puntos singulares asumidos por colocadores.
Mayor garantía si está bien colocado.
Colocador especializado.
[/unordered_list]
Inconvenientes:
[unordered_list style=»red-x»]
Tiempo de colocación.
Uso de soplete (riesgo de quemaduras).
Necesita protección.
Mayor trasiego de materiales.
Muchas juntas (aumenta probabilidad de fallo).
Mayor volumen de obra.
Muy dependiente de la colocación.
[/unordered_list]
Son las de toda la vida, las que tradicionalmente se han venido llamando láminas de asfalto (aunque no lo fueran). Esos rollos negros que se colocan calentando el material con unos sopletes, de manera que se funde para pegarse con la lámina contigua o con el soporte.
Uno de los mayores inconvenientes que tienen es que se encarece su colocación, ya que precisa de una protección contra la intemperie, pues la acción de los rayos ultravioleta pueden rigidizar el material perdiendo sus propiedades de elasticidad e impermeabilización. Esto obliga a que se coloque algún elemento sobre la misma para evitar la insolación directa, que puede ser un suelo tradicional, suelo flotante o bien otro tipo como suelos ligeros de caucho reciclado.
Evidentemente no en todos los casos se puede colocar otro suelo encima del existente, recordemos que estamos tratando con cubiertas existentes y en ocasiones no son capaces las estructuras de los edificios donde se encuentran de soportar más peso, por lo que en esos casos es necesario demoler la cubierta existente y reconstruir una nueva, al menos hasta alcanzar la capa de pendientes.
Impermeabilización de cubierta con lámina bituminosa.
Tienen una menor capacidad de soportar deformaciones del soporte, por lo que es más importante si cabe el tratamiento correcto de puntos singulares como juntas de dilatación, encuentros con esquinas, sumideros etcétera, así que es importante que se contrate teniendo claro que se van a tratar esos puntos. Por cierto, hablando de sumideros, no se deben colocar cazoletas con faldones de PVC en cubiertas impermeabilizadas con lámina bituminosa, pues no funcionan bien. Si, ya se que lo tenías claro (tu, técnico) pero seguro que muchos profanos que se asoman aquí a buscar información les vendrá bien el comentario y les puede evitar alguna gotera.
Hay algunas de éstas láminas ya tienen una capa de protección (las llamadas autoprotegidas), aunque esa protección es únicamente para evitar daños por exposición a la intemperie ya que no evita los daños mecánicos que pueda ocasionar un uso continuado sobre la impermeabilización. Si la cubierta no va a ser muy transitada puede ser una muy buena solución colocar una lámina autoprotegida.
Podría escribirse un libro sobre éste tipo de impermeabilización (de hecho los hay, mira en www.LibrosDeConstruccion.com) pues hay multitud de tipos de material (oxiasfalto, betún modificado con elastómeros, con plastómeros…), tipos de aplicación (adherida, no adherida, monocapa, bicapa), con armado (de diferentes tipos), sin armado… en definitiva gran cantidad de opciones que pueden dificultar la elección.
Lo más habitual (ojo, cuidado que esto es generalizar mucho) es colocar una lámina de betún modificado tipo LBM, con 4 kg por metro2 y armado simple con fibra de vidrio o de poliester, colocada adheridas en una capa (siempre dará más garantía colocar en dos capas).
Con una configuración de este tipo, una adecuada colocación y la protección de la lámina no debería haber problemas en esa cubierta, pero como sucede en todos los sistemas, no depende tanto del material que utilicemos como de la colocación que se haga del mismo y el cuidado que se tenga en no dañar la impermeabilización durante el resto de trabajos de la obra, como ocurre en las siguiente imágenes.
Pila de ladrillos sobre lámina… lo mejor para pincharla y provocar una gotera.Cascotes tras la lámina, lo mejor para romperla
Si no fuera por estas situaciones una impermeabilización con lámina bituminosa tienes una muy buena duración, por lo que su coste más elevado suele verse compensado por una amortización a mayor plazo, lo que acaba siendo más barato para los vecinos.
¿Cuando recomendaría el uso de láminas bituminosas? Siempre que no se trate de una reparación puntual, sino una sustitución completa del sistema de impermeabilización. Siempre vendrá el que le venda a la comunidad que se puede aplicar lorocaucho a toda la terraza por una cuarta parte del precio, pero a largo plazo es una inversión que compensará con creces a pesar de la incomodidad de mayor cantidad de obra y mayor coste inicial.
Os dejo un vídeo donde se muesra la colocación de una impermeabilización con lámina bituminosa.
Láminas EPDM
Ventajas:
[unordered_list style=»tick»]
Resistencia a la intemperie sin necesidad de protección.
Puntos singulares asumidos por colocadores.
Mayor garantía si está bien colocado.
Colocadores muy especializado.
Posibilidad de tamaño a medido. Menos juntas.
Garantías a largo plazo sobre material y colocación (si homologado).
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Inconvenientes:
[unordered_list style=»red-x»]
Tiempo de colocación.
Coste de material.
Trasiego de material.
Muy dependiente de la colocación.
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Es sin duda el sistema que más me gusta, lástima que sea el que tiene un coste de material más elevado (puede competir perfectamente con las láminas bituminosas) aunque da una garantía que te permite respirar tranquilo durante mucho tiempo.
Cubierta impermeabilizada con EPDM. Imágen de SOCYR
Se trata de un materia de caucho, tremendamente elástico y resistente a la intemperie, tanto que se coloca en balsas de grandes superficies y queda totalmente expuesto sin ningún problema.
Una de las grandes ventajas es que se pueden hacer láminas a medida, de manera que se pueden minimizar las juntas y por lo tanto reducir los puntos de fallo de colocación.
La colocación no es complicada, pero requiere del uso herramientas específicas y de adhesivos químicos que hay que saber utilizar, además de conocer el tratamiento que hay que darle a los puntos singulares (como ocurre con el resto de materiales). La mejor opción es colocarlo con profesionales especializados, lo que permite que se puedan firmar garantías de más de 15 años de colocación e incluso de 30 años sobre el material.
Detalle de junta de dilatación con EPDM
Otra gran ventaja es la tremenda elasticidad de este material, pudiendo deformarse hasta en un 300% y recuperar su forma inicial, además de no sufrir prácticamente deformaciones por variaciones de calor que puedan modificar las condiciones de colocación. Esto es importante ya que aunque hay que tener especial cuidado con los puntos singulares, es un material que puede absrber las deformaciones del soporte sin romper, evitando así filtraciones puntuales.
A pesar de la elevada elasticidad y resistencia, los fabricantes recomiendan la protección de la lámina en caso de colocarse en cubiertas que vayan a ser transitables, por lo que se tendría que complementar la instalación de la impermeabilización con la ejecución de un suelo o bien con la colocación de un pavimento ligero como puede ser de caucho reciclado.
Impermeabilización de EPDM protegido con caucho reciclado
En caso de colocarse en una cubierta que no vaya a sufrir mucho tránsito puede perfectametne dejarse sin proteger, en cuyo caso puede ser interesante pintar la superfice negra de la lámina de un color blanco para evitar el recalentamiento que produciría sobre la vivienda inferior.
Este tipo de lámina es de fácil reparación, por lo que si está colocada sin protección y se detecta una gotera puntual solo habría que localizar el punto de fallo y reparar parcheando la zona, al fin y al cabo no deja de ser el mismo material que las ruedas de bici.
He encontrado también un vídeo, más bien varios vídeos en los que se muestra de manera muy didáctica la colocación tanto de la lámina como el tratamiento de puntos singulares.
¿Dónde recomendaría su colocación? Sin dudarlo en cualquier caso que se estuviera pensando en realizar ejecutar una impermeabilización con lámina bituminosa, pero sobretodo en cubiertas con gran superficie y gran cantidad de salientes, escalones, juntas o encuentros. Es el sistema que más recomiendo.
Aprovechar para aislar
No quiero cerrar el post y la serie de artículos hablando de reparación de cubiertas sin recomendar la colocación de aislamiento sobre la cubierta a reparar.
Se va a hacer una imporrtante inversión, seguramente se tiene que desmontar la cubierta o en el mejor de los casos se colocará alguno de los sistemas mencionados sobre el suelo existente, pero en cualquier caso, ya que se hace una inversión hay que aprovechar para mejorar el aislamiento del edificio.
Nota final y conclusión
Como os habréis dado cuenta en todos los sistemas he indicado como inconveniente la dependencia de la colocación, y es que reparar una cubierta no depende tanto del material que se escoja, al final todos impermeabilizan, sino que depende más de la pericia y buen hacer de quien coloque el material así que, administradores, presidentes de comunidad y demás responsables de contratación, no os dejésis llevar por ofertas increibles que vana solucionar vuestro problema con el mejor de los materiales con el menor de los precios, investigad las condiciones de colocación, la experiencia y la formación de quien contratáis y no escatiméis en la colaboración de un técnico que pueda supervisar los trabajos. Acaba saliendo a cuenta.
Recuerda que tienes otros dos artículos ya publicados hablando sobre el tema de reparación de cubiertas existentes:
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En el anterior post sobre Reparación de Cubiertas Existentes estuve comentando algunos puntos a tener en cuenta para decidir el tipo de reparación que sería más necesaria en función de las características de la cubierta a reparar.
Como comentaba en ese post, el primer paso que debería darse para la reparación de cubiertas sería ponerse en contacto con un técnico que estudie las diferentes opciones disponibles y que prescriba los trabajos necesarios para realizar una reparación con garantías.
Una vez el técnico ha prescrito los trabajos necesarios para realizar la reparación de la cubierta, es el momento de ponerse a buscar la contrata que va a ejecutar los trabajos.
Es recomendable pedir varios presupuestos, pero teniendo la precaución de que todas las contratas oferten la misma solución, de ahí la importancia de que el técnico describa los trabajos y se les pueda pasar esa misma descripción a las contratas que vayan a ofertar.
Si se deja que cada contrata vaya por su cuenta a ver la cubierta y no se le dan las pautas de los trabajos que se tienen que realizar, nos encontraremos con que las ofertas recibidas no serán comparables, pues cada una de ellas habrá considerado unos trabajos diferentes a los considerados por las otras, lo que hará que las diferencias de precio entre ellas no se puedan tener en cuenta, ya que no están ofertando el mismo trabajo.
Por no hacer muy largo el post, creo que lo mejor será hacer un listado con los puntos a tener en cuenta para escoger a la contrata. Así, si me dejo alguno por enumerar siempre se podrá añadir por vuestra parte en los comentarios.
¿Qué tener en cuenta para escoger al contratista?
[unordered_list style=»tick»]
Precio. Lo pongo el primero porque suele ser el factor decisivo en la mayoría de las comunidades a la hora de escoger una contrata, a la vez que suele ser la principal fuente para que surjan problemas durante la ejecución o una vez finalizados los trabajos. Sin duda hay que tenerlo en cuenta, pero os voy a mostrar muchos otros factores que tiene tanta o más influencia a la hora de escoger la empresa que ejecutará unos trabajos tan importantes para el edificio. De entre las empresas que cumplan las condiciones que voy a enumerar, se puede escoger por precio, pero no sin antes descartar las que no cumplan ciertos mínimos. Mucho cuidado con las empresas baratas, pues alguas usan la estrategia de entrar a cualquier precio y luego pelear incrementos de presupuesto que acaban costando más que cualqueir otra oferta.
Datos de la empresa. Parece de perogrullo, pero hay que pedir a la empresa que nos facilite sus datos completos, dirección, teléfono, responsables, pagos a hacienda, pagos a trabajadores, seguro de responsabilidad civil, CIF o cualquier otro dato que nos de cierta garantía de que no van a desaparecer de un día para otro. Aún con todos los datos puede pasar, pero ya es más complicado.
Inscripción en REA. REA es el registro de empresas acreditadas, que tiene el objeto de acreditar que las empresas cumplen los requisitos de capacidad y calidad de prevención de riesgos laborales. No es una garantía, ni muchísimo menos, pues una vez inscrita la empresa en el registro ninguna administración va a controlar que siga cumpliendo, pero es un requisito obligatorio para poder ser contratada y al menos es una traba. Puede parecer que el cumplimiento de la prevención de riesgos no es problema de la comunidad, nada más lejos de la realidad, pues al contratar una obra se adquieren responsabilidades que pueden dar más de un disgusto a los responsables del edificio. Además, es un primer filtro válido para eliminar algunas de las empresas que nos pueden traer problemas. Entrando en la web del registro se puede comprobar la acreditación de cualquier empresa
Referencias de otras obras. Si puede ser tenemos que pedir contacto con otros clientes, pues la recomendación por parte de otras comunidades de propietarios nos sirve al menos para saber si la empresa ha generado problemas, sobrecostes, retrasos, etcétera. Como dicen en los productos financieros, beneficios pasados no garantizan beneficios futuros, pero es otro filtro más que ponemos.
Presupuesto referenciado a proyecto. De nada nos sirve que un técnico haga una labor de estudio y prescripción de soluciones adecuadas si luego la contrata no lo tiene en cuenta para pasar su presupuesto, así que tendrá que quedar muy bien especificado que se presupuesta exactamente lo que se describe en proyecto o en el documento que haya preparado el técnico, asumiendo materiales especificados, calidades y procedimientos de trabajo que se puedan exigir. Cuidado, en algunos casos (benditos casos) las contratas tiene mucha más experiencia que le propio técnico en la ejecución de los trabajos, no olvidemos que algunas llevan años haciendo lo mismo y haciéndolo bien, por lo que pueden proponer mejorar justificadas. En este caso hay que tenerlo en cuenta a la hora de comparar su precio con los de otros. Posiblemente serán más caros, pero si muestran su especialización suele salir a cuenta pagar un poco más.
Comprobaciones antes de presupuestar. Una empresa que no comprueba «in situ» las condiciones de trabajo va a presupuestar a ojo, por lo que el riesgo de que falle en sus previsiones aumenta y si esto ocurre empezarán a haber problemas durante la ejecución, ya que la empresa hará todo lo posible para no perder dinero. Así que si la empresa solicita comprobar la cubierta y se hace sus mediciones antes de presupuestar, es una buena señal.
Precios unitarios. Para que no surjan problemas de tipo económico durante la ejecución de los trabajos lo mejor es que la empresa utilice precios unitarios para cada una de las partidas (€ por metro, € por unidad, etc…), de manera que ese precio sea fácil multiplicarlo por las unidades realmente ejecutadas para obtener el importe total a pagar. Los precios generales, sin detallar, suelen traer problemas, ya que si finalmente se ejecuta menos cantidad de lo previsto sale perdiendo la comunidad, pero si se ejecuta más cantidad, probablemente la contrata hará lo posible para incrementar el precio y no habrá una base (unitario) en la que podamos referenciar el incremento de coste.
Detalle de condiciones. En el presupuesto de la empresa debería detallarse no solo el precio de la obra, sino también otras condiciones como el compromiso de plazo, la cualificación y experiencia del personal, precio cerrado de lo prescrito y procedimiento en caso de imprevistos, materiales a utilizar, etc…
Formación y experiencia del personal. Es otro de los datos que tendríamos que pedir antes de escoger a la contrata que vaya a ejecutar la reparación de la cubierta. Normalmente, las fábricas de productos de impermeabilización realizan cursos de homologación de trabajadores para que sepan colocar de manera correcta sus materiales, así que la acreditación de éste tipo de homologaciones es muy importante a la hora de escoger ya que, como decía en el anterior post, la mayor cantidad de fallos en cubiertas no se producen por el material escogido, sino por la colocación del mismo. Seguramente la empresa que aporte homologación será un poco más cara que el resto, pero creerme que será una buena elección.
Garantías ofrecidas. No solo tiene que ofrecer garantía de producto, que en realidad no la ofrece la contrata sino el fabricante, sino que la empresa debería aportar garantía de ejecución por la cual se hagan cargo de fallos de ejecución en caso de que se produzcan. En una obra de impermeabilización de cubierta, los fallos son muy evidentes cuando se producen, así que la garantía de reparación es un factor a tener muy en cuenta para escoger a la contrata. No solo la garantía, sino el plazo en que va a realizar la reparación en caso de que se produzca fallo. Una buena empresa debería poder ofrecer garantía de varios años en los trabajos en cubiertas. En cuanto a la garantía del material, normalmente los fabricantes no se hacen cargo de colocaciones que no las haya ejecutado un profesional homologado, así que me reitero en la importancia del punto anterior.
Tratamiento de encuentros y puntos singulares. Cómo decía, la mayoría de fallos en cubiertas se producen por la ejecución y entre éstos, casi todos los casos son debidos a la mala ejecución de puntos singulares de la cubierta como los encuentros con muros, esquinas, sumideros, juntas de dilatación, etc… Todos los sistemas de impermeabilización tienen previstas soluciones para ejecutar de manera correcta dichos puntos, pero no es tan habitual que se ejecuten según indicaciones de los fabricantes (encarece los trabajos), así que es una exigencia que puede decantar la decisión entre una empresa buena y otra mejor. En cualquier caso, es un tema que el técnico deberá controlar y exigir en cualquier caso durante la ejecución (se especifique o no) pues son condiciones de colocación qeu tiene que vigilar, pero si la empresa escogida no lo tenía previsto será fuente de problemas, ya que le producir un coste que no tenía previsto y a buen seguro intentará recuperarlo de alguna manera, así que es mejor adelantarse a los problemas.
[/unordered_list]
Como veis, no solo el precio influye a la hora de contratar la reparación de una cubierta, en realidad pueden aplicarse éstos puntos a todo tipo de obras, junto con las que ya mencioné en el post de «10 puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa»
En definitiva se trata de aplicar el sentido común y hacer las cosas sin prisas y sin pensar sólo en el coste, pues seguramente un precio barato puede acabar costando muy caro.
Para culminar el tema de la reparación de cubiertas nos quedaría hablar de las diferentes opciones que tenemos para escoger en cuanto a materiales y sistemas de impermeabilización y ejecución de la cubierta, pero eso ya no cabe en este post, así que si os parece lo dejaremos para un poco más adelante.
[quote]Ya sabes, si crees que me he dejado algún aspecto a tener en cuenta no dudes en decirlo en los comentarios para completar el listado que propongo.[/quote]
Actualización julio 2014:
Artículos de la misma serie de Reparación de cubiertas existentes:
[hr] [typography font=»Coming Soon» size=»24″ size_format=»px» color=»#3377e6″]Si te ha parecido interesante [highlight]no olvides compartirlo[/highlight] con tus contactos en las redes sociales, quizá a alguno de ellos también le interese. Gracias.[/typography][hr]
Enrique Alario · Arquitecto Técnico en Valencia · Arquitecto Técnico en Paterna · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial
Hace ya un tiempo, allá por mayo del 2011, escribí un artículo en el que enumeraba «10 consejos a tener en cuenta para la contratación de obras en tu casa«. Aquel era un post bastante generalista, así que en esta ocasión quiero compartir con vosotros algo parecido pero centrándome en la reparación de cubiertas existentes.
Este tipo de obras suele traer bastantes quebraderos de cabeza a las comunidades de propietarios de edificios, pues es una obra que de no realizarse correctamente puede traer consecuencias bastante desastrosas, pero sin embargo no se tiene (o yo entiendo que no se tiene) suficiente información a la hora de afrontar la contratación de éste tipo de obras.
Es por ello que en este post me gustaría lanzar un cable a aquellas comunidades que se encuentra en la situación de contratar la reparación de la cubierta de su edificio, para que al menos tengan unas premisas que considero básicas y que les sirvan para poder valorar de otra manera, con un poco más de información, las propuestas que les lleguen.
Se trata por tanto de dar unas pautas, unas pinceladas sobre el tema, así que en esta ocasión os voy a pedir a los más técnicos que no me lo tengáis en cuenta, pero me voy a dejar los detalles técnicos para otra ocasión (no tardará, ya está en mente), de manera que al no entrar en tecnicismos y palabros facilite la lectura de aquellos a los pretendo ayudar con éste post… A los vecinos.
¿Por donde empezar?
Lo primero que habría que tener claro es el problema que tenemos. Puede ser que se afronte la actuación sobre la cubierta por que se han producido filtraciones y por lo tanto es urgente reparar (las prisas no son buenas), o bien puede ser que ya se encuentre muy deteriorada la cubierta y por lo tanto ya sea imprescindible reparar para evitar humedades, o por último (y mucho más improbable en este país, por desgracia) es posible que aunque la cubierta se encuentre en buen estado visual y que no se produzcan filtraciones, se decida actuar sobre la misma en modo mantenimiento, mucho más barato a la larga pero que casi nunca se hace.
Dependiendo de la situación en que se encuentre la cubierta se decidirá actuar de un modo o de otro, aunque al final las soluciones buenas los son en todas las circunstancias y las malas, normalmente tomadas con criterios económicos, son siempre malas.
Aunque pueda quedar mal que lo diga yo, pero el primer paso que debería darse para evaluar los trabajos que necesita una cubierta para su reparación debería ser la contratación de un técnico. En muchas ocasiones se cae en el error de contratar primero a un constructor (o varios) para que nos pase un presupuesto de reparación. Salvo honrosas excepciones, lo normal es que el contratista nos ofrezca un presupuesto basado en lo que él sabe hacer, en lugar de basado en lo que la cubierta necesita. Peor todavía si se contacta con varios contratistas, pues entonces cada uno ofrece lo que le parece y ahí empieza el embrollo de precios para escoger.
Para empezar con buen pie, lo mejor es contactar primero con un técnico que nos asesore.
En cambio, si se empieza por contactar a un técnico, lo primero que se hará será estudiar el estado de la cubierta, las circunstancias del edificio, el presupuesto disponible, las necesidades y otros muchos factores que llevarán a escoger una solución técnica adecuada para esa cubierta en concreto, de manera que una vez se tenga la solución adecuada ya se podrá ir a varios contratistas para que oferten la misma solución y poder por tanto comparar con criterio.
Criterios a tener en cuenta para la reparación de cubiertas
En ocasiones se producen fallos en cubiertas que pueden ser reparados de manera puntual, aunque es una práctica poco aconsejable, pues llevan a soluciones que normalmente acaban volviendo a fallar e incluso, en algunos casos, a agravar el problema inicial.
Reparación puntual de cubierta en zona de sumidero.
No me voy a parar en las reparaciones puntuales, sino el actuaciones sobre cubiertas completas.
Según algunas estadísticas, los fallos más habituales en las cubiertas no son producidos por los materiales que se colocan, sino por la colocación de los mismos, es decir, por la ejecución de los trabajos, así que es de suma importancia la elección correcta de la empresa que se va a encargar de la reparación para reducir el riesgo de fallos en el futuro.
Los fallos más habituales en cubiertas son los producidos por la ejecución de puntos singulares y encuentros.
Además, hay ciertos puntos básicos que habría que tener en cuenta para escoger materiales o sistemas de cubierta, serían los criterios técnicos, que junto con los criterios de contratación, evitarán gran parte de los problemas que se pueden dar en una obra de éste tipo. Si te parece empezaré enumerando los criterios técnicos.
Criterios técnicos para la reparación de cubiertas
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Material existente. Hay que tener en cuenta el material con el que está ejecutada la cubierta en estos momentos, el tipo de impermeabilización, el estado en que se encuentra el pavimento, la limpieza, la regularidad. Vimos algunos ejemplos en otros posts del blog, como el que hablaba (con mucho «cariño») sobre el clorocaucho. En definitiva se trata de valorar los trabajos previos que habría que realizar para colocar el nuevo sistema de manera adecuada.
Cubierta en mal estado
Encuentros de impermeabilización en mal estado
Encuentros de impermeabilización en mal estado
Sumidero sin mantenimiento
Uso que se pretende. No será lo mismo reparar una cubierta de casetón de escalera a la que no va a acceder nadie que reparar una azotea a la que sube medio edificio a tender la ropa. Los materiales a utilizar deberán ser unos u otros en función de cada uno de los casos.
Presupuesto de que se dispone. No es un criterio directamente técnico, pero sí que es un condicionante a la hora de escoger una solución que se adapte a las posibilidades económicas de los propietarios. Hay unos mínimos imprescindibles para garantizar la funcionalidad de la cubierta, pero a partir de esos mínimos se pueden encontrar diferentes opciones válidas.
Puntos singulares y encuentros. Este es un factor más importante de lo que en un principio parece, pues si la ejecución decíamos que es la causa de mayor número de fallos, dentro de la ejecución el 90% de los fallos se producen en encuentros y puntos singulares (sumideros, encuentros con paredes, juntas de dilatación…). Así pues, una cubierta con muchas esquinas, giros, sumideros o chimeneas será más difícil de ejecutar que una cubierta cuadrada y regular. Esto puede condicionar la elección de un sistema u otro que facilité la ejecución de éste tipo de encuentros.
Encuentro con antepecho
Encuentro con caravista
Encuentro con sumidero
Encuentro en esquina
Pendientes de la cubierta. Una cubierta con pendientes insuficientes tendrá más probabilidades de fallo que una cubierta con pendientes adecuadas, independientemente del material de impermeabilización que utilicemos. Por lo tanto puede ser aconsejable invertir una parte del presupuesto disponible en mejorar las pendientes para asegurar el correcto funcionamiento de la cubierta.
Tipo de cubierta. Básicamente se podrían diferenciar dos tipos de cubiertas (si, ya se que se puede dividir en más, pero permitidme los técnicos que no me meta a fondo) las cubiertas ventiladas y las cubiertas no ventiladas. El tipo de cubierta con que nos encontramos va a ser un factor muy importante a la hora de escoger el sistema a utilizar, pues la elección de un sistema que no sea compatible con el tipo de cubierta que tengamos puede provocar problemas a medio y largo plazo difíciles de solucionar, como por ejemplo condensaciones.
Huecos de ventilación de cámara de cubierta
Necesidad de aislamiento. Los edificios de hace unos años no tenían en cuenta el aislamiento térmico de las cubiertas. En la actualidad es habitual aprovechar una actuación sobre la azotea del edificio para mejorar el aislamiento térmico (fenomenal) pero hay que tenerlo en cuenta para integrar esos trabajos en el sistema que se escoja para la impermeabilización, el pavimento y en definitiva para el resto de la cubierta.
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Menos mal que no me he querido meter en temas más técnicos en este post, pues como veis hay muchos puntos a tener en cuenta a la hora de escoger un tipo de impermeabilización (sin profundizar, imaginad si profundizara). Así que me reitero en que no se debe dejar una decisión tan importante a una empresa que seguramente va a ejecutar lo que está habituado sin tener en cuenta muchos de estos criterios.
Hablando de empresas para ejecutar la reparación, los siguientes puntos que voy a comentar van a ser los criterios a tener en cuenta para escoger una empresa que realice los trabajos (pincha para ir al artículo), pero creo que será mejor que lo deje para el siguiente post, no quiero aburriros alargando éste.
En cualquier caso, si no puedes esperar al siguiente post (solo es una semana), te invito a consultar algunos libros que hablan sobre el tema de la ejecución de impermeabilizaciones, humedades, cubiertas y todos estos temas relacionados con el artículo de hoy. Los puedes encontrar en la página de LibrosDeConstrucción, donde además encontrarás libros de otros muchos temas relacionados con el sector de la construcción.
[quote]Seguramente me he dejado algunos puntos por comentar y que consideras que son importantes. Te invito a utilizar los comentarios para completar el post y ayudar así a aquellos que lo utilicen como medio de consulta.[/quote]
Actualización julio 2014:
Artículos de la misma serie de Reparación de cubiertas existentes:
[hr] [typography font=»Coming Soon» size=»24″ size_format=»px» color=»#3377e6″]Si te ha parecido interesante [highlight]no olvides compartirlo[/highlight] con tus contactos en las redes sociales, quizá a alguno de ellos también le interese. Gracias.[/typography][hr]
Uno de los encargos que más me están llegando últimamente son los de Reparación de Fachada en comunidades de propietarios, pero a diferencia de lo que considero que sería deseable, en muchas ocasiones no me llegan por parte de la propiedad, sino por parte de la contrata que va a ejecutar la obra.
Es una situación que como digo no creo que sea la más aconsejable por muchas razones, todas ellas pensando en el servicio a los propietarios de las viviendas del edificio, que son los que al fin y al cabo serán los afectados por los trabajos y los que los tienen que pagar. Os cuento mi punto de vista y luego ya me contaréis vosotros vuestra opinión o experiencias al respecto.
En primer lugar, al menos en Valencia, este tipo de trabajos requieren de un técnico que redacte un proyecto de reparación y además se encargue de la dirección de los trabajos. Por lo tanto, parece lógico que, siendo el proyecto el primer paso para luego valorar los trabajos, se tenga que contratar en primer lugar al técnico que lo va a redactar.
¿Por qué primero el proyecto de reparación de fachada?
Una reparación de fachada puede parecer un trabajo sencillo, sin dificultades técnicas. Así puede ser en algunas ocasiones, por ejemplo cuando se trata simplemente de aplicar una mano de pintura a la fachada.
Sin embargo, la cosa se complica cuando hay que hacer reparaciones en elementos de la misma. Puede ser que la fachada presente desconchones en los revestimientos, fisuras en los cantos de balcones, humedades en las paredes interiores que dan a la fachada, en definitiva multitud de casuísticas que no se pueden (deben) reparar sin un estudio técnico que valore la solución más apropiada.
Ésto solo se puede conseguir mediante un estudio de daños existentes y la redacción de un proyecto de reparación de fachada que refleje las soluciones que se han decidido aplicar en base al estudio realizado.
Este paso de estudio previo no suele ser realizado por las contratas que presupuestan los trabajos. No se les puede negar en muchos casos la experiencia adquirida durante años de ejecutar éste tipo de trabajos, pero al final acaban presupuestando lo que ellos saben hacer, lo que han hecho siempre, no lo que realmente necesita la fachada. No es lo mismo reparar una fisura superficial en un revestimiento que esa misma fisura en el revestimiento pero debida a una degradación del soporte de hormigón, la solución no es la misma.
Cuando el técnico es contratado tras el contratista, normalmente el presupuesto de los trabajos ya está dado, pero sin tener en cuenta estos detalles que comento, por lo que puede suceder que sea necesario modificar el presupuesto, algo que no suele gustar demasiado. Se puede evitar haciendo primero el proyecto.
Puede suceder incluso que el problema tenga varias soluciones y que tanto la del contratista como la del técnico sean apropiadas, pero al final, el que adquiere la responsabilidad es el técnico, por lo que es el que tiene la capacidad de decidir cual es la propuesta más conveniente y por lo tanto no coincidir con la presupuestada por la contrata.
¿En qué influye económicamente?
Es evidente que uno de los factores más decisivos a la hora de realizar cualquier tipo de trabajo, sino el que más, es el factor económico. Bien, hasta aquí de acuerdo. En base a este condicionante, las comunidades de propietarios, o bien los administradores de fincas que los representan, se encargan de comparar varios presupuestos de ejecución de los trabajos, pero es una comparación errónea, pues en la mayoría de los casos no están comparando lo mismo.
Cuando las contratas acuden a preparar un presupuesto, cada una de ellas propone las soluciones que considera más adecuadas o que le resultan más convenientes, pero en este caso no siempre la más barata es la que aporta la solución más adecuada. Un claro ejemplo de esto es lo que ocurre con la impermeabilización de azoteas, sobre lo que ya comenté mi opinión en un post anterior hablando del clorocaucho.
Éste problema se resuelve cuando se ha estudiado el problema y se ha propuesto la solución más adecuada, pues TODAS las contratas que optan a realizar la obra valoran los mismos trabajos. En estas condiciones sí que son comparables los precios de unas y otras y por lo tanto se puede escoger objetivamente.
Además, en los proyectos que se redactan, los trabajos suelen estar (deberían) perfectamente definidos, de manera que lo que se valora es lo que se tiene que ejecutar, así que si se escoge a una contrata, luego no puede ir modificando su presupuesto por hacer unos trabajos u otros, sino que se tendrá que ceñir a lo que se ha valorado.
Otra ventaja desde el punto de vista económico es que los trabajos irán valorados en el proyecto por capítulos y partidas, con su medición de cada uno de los trabajos y su precio unitario, por lo que es mucho más fácil comprobar y pagar únicamente lo que ha sido efectivamente ejecutado.
Esto permite un control de costes durante la ejecución, reduciendo el riesgo a que se produzcan desviaciones debido a imprevistos.
Alguno podría pensar que el coste del técnico es añadido al coste de la propia obra, pero en casi todos los casos, el estudio pormenorizado de soluciones optimizadas, el control de la ejecución de los trabajos y el control económico durante la obra produce ahorros que amortizan con creces el coste del técnico, además de tener mayores garantías de una obra bien ejecutada.
¿Cuales son las ventajas técnicas?
Además de la redacción del proyecto tras el estudio de los problemas que se encuentra en la obra, el técnico se encarga de la supervisión técnica de los trabajos, controlando que los mismos se ajustan a lo proyectado, que los materiales son los apropiados y que los trabajadores ejecutan bien su trabajo.
En los casos en que el técnico entre a posteriori o bien en los que es aportado por el propio contratista, parece complicado que estos aspectos se cumplan, pues eso de que el controlado contrate a su propio controlador no parece que funcione muy bien, por lo que en mi opinión siempre es conveniente que el técnico sea contratado por la comunidad sin tener nada que ver con el contratista.
Desde luego no voy a ser yo el que desconfíe de la profesionalidad de los compañeros, incluso yo me he visto en ese caso en algunas ocasiones, pero mejor que la comunidad busque a estos agentes de manera separada para asegurar la imparcialidad.
Si el técnico es contratado con anterioridad a la empresa constructora, éste va a ser el que defina las condiciones técnicas apropiadas para la ejecución de la obra y no al revés, por lo tanto será más probable que dichas condiciones de ejecución se ajusten a las necesidades del edificio y no a la conveniencia del constructor.
El técnico tiene que defender a la comunidad frente a los problemas que puedan surgir durante los trabajos, así que si forma parte de la empresa contratista, difícilmente podrá defender a los propietarios.
Responsabilidades, también por parte de la comunidad
Cuando una comunidad de propietarios contrata la ejecución de unas obras en su edificio, automáticamente se convierte en promotor y por lo tanto adquiere las responsabilidades de éste.
Unas de las responsabilidades que asume la comunidad al convertirse en promotor de las obras son las responsabilidades en materia de Prevención de Riesgos Laborales, por lo que este aspecto deberá ser considerado en la valoración de los trabajos, pues de lo contrario, en caso de que se produzca algún accidente durante la obra, la comunidad puede tener serios problemas legales.
Éste aspecto no suele ser tenido en cuenta en las valoraciones de las contratas, por lo que si se acepta un presupuesto antes de la intervención de un técnico, seguramente las exigencias preventivas que éste haga en el futuro supondrán un sobrecoste para la comunidad, pues no habrán sido presupuestadas desde el principio.
Claro, alguno dirá que entonces los presupuesto salen más caros cuando interviene un técnico por tener que incluir la prevención de riesgos, pero no es así, pues es una obligación contemplarlo y de no hacerlo no es que se esté abaratando la obra, sino que lo que ocurre es que no se está valorando todo lo que es obligatorio.
Independientemente de las consecuencias económicas que puede representar la responsabilidad de la comunidad, nadie quiere que ocurran accidentes en sus obras, así que mejor tener en cuenta las medidas preventivas desde el principio ¿no os parece?
Conclusiones
Para concluir, creo que ha quedado claro que la intervención de un técnico debe ser previo a la contratación de la constructora para poder establecer las necesidades objetivas de la obra, para poder detallar perfectamente los trabajos y poder así escoger objetivamente a la contrata y además nos puede ahorrar disgustos en cuanto a responsabilidades para la comunidad.
Entonces el orden lógico de una actuación para una comunidad de propietarios como por ejemplo la reparación de fachada sería en primer lugar contratar al técnico, estudiar los trabajos o reparaciones a realizar, concretar las soluciones, redactar el proyecto detallando los trabajos, buscar a varias contratistas que valoren las partidas del proyecto y escoger a la que consideremos más adecuada tanto técnica como económicamente.
Este orden lógico creo que debería ser conocido por los administradores de fincas, que deberían asesorar en este sentido a sus clientes, pero todavía no es lo habitual. Espero que al menos este artículo ayude a aclarar las razones que hacen conveniente la contratación del técnico antes que la contratación del constructor.
[quote] ¿Cual es tu opinión? ¿Estás de acuerdo con lo que he comentado? Me encantaría que nos lo contarás a través de los comentarios de este post. Anímate a compartir tu opinión para aprender entre todos.[/quote]
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Enrique Alario | Arquitecto Técnico en Valencia | Máster en Tecnología de la Edificación | Perito Judicial
En muchas ocasiones, se tiende a pensar que el proceso de edificación de un edificio se termina una vez ejecutado el mismo y entregado a los vecinos, pero es una creencia totalmente equivocada.
Lo que ocurre en ese momento es que los agentes profesionales (técnicos, promotores, constructores…) que se han dedicado a levantar el edificio ceden la función a los agentes que se deberán encargar de hacerlo durar en el tiempo… ¡¡¡Los propietarios!!! (más…)
Durante el periodo estival muchos edificios en nuestras playas han sido ocupados por sus propietarios e inquilinos para pasar sus vacaciones de sol y playa, pero una vez pasado éste periodo llega la hora de hacer el mantenimiento de los edificios, tan necesario como la que realizamos periódicamente a nuestros vehículos para garantizar el correcto funcionamiento.
A estas alturas de la crisis, creo que se ha hablado de la misma en todos los sentidos posibles, más aún en el caso del sector de la construcción donde los efectos han sido devastadores, no solo por las consecuencias actuales, sino también por las secuelas que dejará cuando se vuelva a la normalidad.
De las consecuencias actuales poco hay que hablar, quizá mucho, pero no en este foro. De todos es conocido el efecto que está teniendo en los puestos de trabajo en el sector, los que vamos por libre tenemos que pelearnos a diario para conseguir encargos, la falta de crédito para acometer, o peor aun terminar proyectos ya iniciados. (más…)
Siempre he defendido que el correcto mantenimiento de los edificios es una labor importantísima que deberían acometer periódicamente los vecino de un edificio para mejorar su conservación y prolongar su vida útil. Todo el mundo está plenamente concienciado de la necesidad de hacer las revisiones periódicas a su coche, asumiendo que hay que pagar un coste por mantener el vehículo en buenas condiciones, sin embargo esto no sucede en los edificios.
Esta actitud, que por otro lado es habitual en este país, se ve agravada en determinadas circunstancias como puede ser el ambiente en el que se encuentre ubicado el edificio. Obviamente, no me refiero al ambiente festivo o de marcha, sino a la agresividad ambiental que se produce en la zona.
Hace unos días pude comprobar lo determinante de la ubicación del edificio y la relación directa con la degradación que sufre debido a la agresividad ambiental. Estuve pasando unos días en la playa, descansando pero, por supuesto, con mi cámara a cuestas!!!
La importancia del mantenimiento de edificios
Como os decía, si el mantenimiento periódico es importantísimo en un edificio normal, dentro de una ciudad, en interior, mucho más lo es cuando las condiciones ambientales provocan un deterioro paulatino del edificio. A continuación os mostraré varios ejemplos con imágenes que lo evidencian.
Durante el diseño de una estructura para un edificio, el proyectista tiene que tener en cuenta los condicionantes ambientales y reflejarlos en el proyecto, ya que con éstos condicionantes se definirán procedimientos y diseño de elementos de la estructura adecuados para resistir la agresividad, tomando medidas como por ejemplo aumentar el recubrimiento de aceros, con hormigones especiales resistentes a ataques por sulfatos y otros muchos medios que tenemos a nuestra disposición para garantizar la durabilidad de la estructura en este tipo de ambientes.
Sin embargo, no se tiene en cuenta ésta circunstancia a la hora de prescribir otros muchos elementos de la edificación que quedarán expuestos a la agresión atmosférica, incluso algunos como las fachadas, que son la primera línea de defensa del edificio, no son especialmente estudiadas para resistir los ataques ambientales. Esto se ha corregido en parte por medio del Código Técnico de la Edificación CTE, donde se condicionan los materiales y sistemas. En cualquier caso, los edificios ya ejecutados tiene que luchar a base de mantenimiento periódico.
Muchas fueron las lesiones que fui observando por los edificios de la zona de playa, por lo que evidentemente presenta un ambiente marino muy agresivo tanto química como físicamente. De todas las lesiones observadas voy a a agrupar unas cuantas que me parecen más representativas de los problemas de durabilidad al borde del mar.
Las lesiones más habituales que he detectado son las causadas por la erosión, óxido en elementos metálicos, envejecimiento de maderas y lesiones en hormigón. Si os parece os las voy enseñando.
Lesiones por erosión
Bien conocida es la agradable brisa que se disfruta a la orilla del mar, en la arena, siempre soplando con mayor o menor intensidad, incluso con fuerza en ocasiones, lo que puede provocar que arrastre en suspensión partículas de arena.
Cuando se producen estos fuertes vientos, incluso no tan fuertes pero si con arena en suspensión, el poder de erosión de ese viento es muy superior a un viento limpio, ya que las partículas de la arena chocan contra las superficies de los edificios. La arena es un material silíceo, bastante duro, por lo que al golpear los pequeños granos de arena sobre los materiales colocados en fachada acaban erosionándolos capa a capa, acabando como podéis ver en las fotos.
Como se puede ver en alguna de las imágenes, la erosión ha llegado a afectar al propio ladrillo, el cual está desgastado como se hubieran proyectado mecánicamente partículas a presión.
Además de en los revestimientos de los muros y en los propios ladrillos, otro material que sufre la erosión son las tejas de las cubiertas, las cuales al estar fabricadas con un material como la arcilla, se erosionan con facilidad por ser menos resistente que las partículas de arena. Mirad como llegan a quedar las tejas.
Como habéis visto, la fuerza del viento acompañada de partículas de arena en suspensión debido a la cercanía de la playa tiene una capacidad de erosión importante, por lo que debería ser tenida en cuenta a la hora de prescribir los materiales y sistemas adecuados para garantizar la durabilidad de los mismos en este tipo de ambientes.
Oxidación de elementos metálicos
Esta es yo creo la lesión más común en ambientes marinos y una de las más difíciles de evitar, por lo que es necesario realizar un correcto mantenimiento de los elementos metálicos. Bisagras, engranajes, cerraduras, tendederos, todo absolutamente necesita ser periódicamente engrasado y protegido para evitar la casi inmediata oxidación. Mirad unos ejemplos.
Como veis, no hay metal que se le resista al ataque ambiental en zonas cercanas al mar, lo que solo se puede combatir colocando materiales más resistente al ataque químico, galvanizados, inoxidables o bien con un esmerado mantenimiento, evitando el avance de la oxidación en el mismo momento en que se detecta.
Además de estos elementos «triviales», siempre contamos con materiales metálicos para realizar funciones mucho más importantes que la que puede realizar un tendedero o una reja, que al fin y al cabo se sustituyen y punto, sin embargo hay otros elementos como conducciones metálicas, garras o placas de anclaje que su degradación si que puede conllevar daños a otros elementos, por lo que deberían ser materiales escogidos con cuidado, teniendo en cuenta las condiciones ambientales.
En el caso de las conducciones metálicas, es evidente que el proceso de oxidación puede afectar al espesor del tubo, pudiendo llegar a provocar roturas por excesiva presión en puntos donde la oxidación ha penetrado hasta el interior. En los otros casos los elementos metálicos cumplen alguna función de sujeción, por lo que su deterioro puede provocar roturas en conducciones colgadas, descuelgues o, en el caso de la farola, que acabe cayendo.
Envejecimiento de maderas
La madera es un material que a mi me gusta mucho, por su calidez, por sus propiedades térmicas y acústicas, por estética, peor tengo que reconocer que tienen un importante problema, que es el mantenimiento de los elementos fabricados con madera.
Importante es el problema en condiciones normales, peor podeis imaginaros tras haber visto el poder del ambiente marino que el ataque que sufre la madera es también importantísimo, ya que se trata de un material que, además de verse expuesto a la erosión comentada anteriormente, sufre también los cambios de volumen propios de un material tan higroscópico, es decir, que al estar en un ambiente con un grado de humedad tan alto, absorbe dicha humedad para igualarse con la del ambiente, por lo que el grado de humedad con el que se queda es muy elevado.
La humedad contenido en la madera favorece su degradación, provoca que pierda cohesión, impide la correcta aplicación de pinturas de protección, por lo que deben ser renovadas con mayor periodicidad que en condiciones normales.
En ésta última imagen se puede observar la diferencia entre las mallorquinas que siguen siendo las originales de madera con las mallorquinas que han sido sustituidas por otras de PVC, mucho más adecuado para éste tipo de ambientes.
Daños en elementos de hormigón
No es mi intención alargar más el artículo hablando de los daños que el ambiente marino puede ocasionar a las estructuras de hormigón, pero no quiero cerrarlo sin mostraros algunas imágenes que muestran la importancia de cuidar los hormigones en estructuras cerca del mar.
Estas primeras que vais a ver son de un refuerzo de forjado ejecutado con perfiles metálicos. El forjado antes de la reparación, presentaba casi todas las viguetas rotas por su cara inferior debido a la oxidación de sus armaduras activas, además de estar muchos de los pilares y vigas también desconchados por la misma razón. El refuerzo fue ejecutado apenas hace un par de años, pero la perfilería empleada ya comienza a presentar zonas oxidadas, a pesar de haber sino aplicada una imprimación superficial.
De momento, todavía se trata de una oxidación muy superficial, pero ya hemos visto lo que puede llegar a provocar la oxidación, por lo que es importatísimo el correcto mantenimiento de las imprimaciones antioxidantes. Una solución más duradera puede ser pintar los elementos metálicos con una lechada de mortero epoxídico, con propiedades pasivadoras. Es una solución con maor protección y durabilidad que la imprimación con pintura antioxidante.
Las últimas imágenes van a ser de un edificio con una estructura de hormigón exterior que soporta las escaleras de acceso a las plantas. Esta estructura se encuentra muy expuesta a la agrasividad ambiental por ser prácticamente exentas de la edificación y estar separadas, lo que hace que su exposición al viento sea muy elevada, encontrándose protegidas únicamente por un enfoscado de mortero en el exterior.
El acero de refuerzo del hormigón ha sido alcanzado por el ambiente exterior a través de pequeñas fisuras, grietas o la propia porosidad del hormigón, seguramente no se encontrarían con los recubrimientos adecuados para ambiente marino, o quizás se utilizó arena de la propia playa en la construcción del edificio, algo habitual en estas zonas en la época de la que aproximadamente data éste edificio.
La consecuencia es que el acero ha oxidado, aumentando por tanto de volumen con una fuerza tal, que ha sido capaz de romper el hormigón que lo recubría, quedando se al exterior con una exposición total, sin protección, favoreciendo que el proceso de oxidación vaya aumentando.
De todos modos, éste último edificio creo que es digno de dedicarle un artículo a él solito, analizando el problema y proponiendo la solución tal y como ya hicimos en anteriores post del blog.
Conclusión
Como conclusión más clara extraigo la necesidad de la correcta elección de materiales en función del ambiente al que van a estar expuestos y la importancia de realizar un mantenimiento periódico de los elementos de nuestros edificios, no solo en casos más extremos como el que hemos visto, sino también en cualquier edificio, independientemente de donde se encuentre situado.
Espero que os haya parecido interesante el artículo, os invito a participar en los comentarios y a compartir el artículo.
