Reparación de Fachada

Técnico o Constructor ¿Qué contratar primero?

Uno de los encargos que más me están llegando últimamente son los de Reparación de Fachada en comunidades de propietarios, pero a diferencia de lo que considero que sería deseable, en muchas ocasiones no me llegan por parte de la propiedad, sino por parte de la contrata que va a ejecutar la obra.

Es una situación que como digo no creo que sea la más aconsejable por muchas razones, todas ellas pensando en el servicio a los propietarios de las viviendas del edificio, que son los que al fin y al cabo serán los afectados por los trabajos y los que los tienen que pagar.  Os cuento mi punto de vista y luego ya me contaréis vosotros vuestra opinión o experiencias al respecto.

En primer lugar, al menos en Valencia, este tipo de trabajos requieren de un técnico que redacte un proyecto de reparación y además se encargue de la dirección de los trabajos.  Por lo tanto, parece lógico que, siendo el proyecto el primer paso para luego valorar los trabajos, se tenga que contratar en primer lugar al técnico que lo va a redactar.

¿Por qué primero el proyecto de reparación de fachada?

Una reparación de fachada puede parecer un trabajo sencillo, sin dificultades técnicas.  Así puede ser en algunas ocasiones, por ejemplo cuando se trata simplemente de aplicar una mano de pintura a la fachada.

Sin embargo, la cosa se complica cuando hay que hacer reparaciones en elementos de la misma.  Puede ser que la fachada presente desconchones en los revestimientos, fisuras en los cantos de balcones, humedades en las paredes interiores que dan  a la fachada, en definitiva multitud de casuísticas que no se pueden (deben) reparar sin un estudio técnico que valore la solución más apropiada.

Ésto solo se puede conseguir mediante un estudio de daños existentes y la redacción de un proyecto de reparación de fachada que refleje las soluciones que se han decidido aplicar en base al estudio realizado.

Este paso de estudio previo no suele ser realizado por las contratas que presupuestan los trabajos.  No se les puede negar en muchos casos la experiencia adquirida durante años de ejecutar éste tipo de trabajos, pero al final acaban presupuestando lo que ellos saben hacer, lo que han hecho siempre, no lo que realmente necesita la fachada.  No es lo mismo reparar una fisura superficial en un revestimiento que esa misma fisura en el revestimiento pero debida a una degradación del soporte de hormigón, la solución no es la misma.

Cuando el técnico es contratado tras el contratista, normalmente el presupuesto de los trabajos ya está dado, pero sin tener en cuenta estos detalles que comento, por lo que puede suceder que sea necesario modificar el presupuesto, algo que no suele gustar demasiado.  Se puede evitar haciendo primero el proyecto.

Puede suceder incluso que el problema tenga varias soluciones y que tanto la del contratista como la del técnico sean apropiadas, pero al final, el que adquiere la responsabilidad es el técnico, por lo que es el que tiene la capacidad de decidir cual es la propuesta más conveniente y por lo tanto no coincidir con la presupuestada por la contrata.

¿En qué influye económicamente?

Es evidente que uno de los factores más decisivos a la hora de realizar cualquier tipo de trabajo, sino el que más, es el factor económico.  Bien, hasta aquí de acuerdo.  En base a este condicionante, las comunidades de propietarios, o bien los administradores de fincas que los representan, se encargan de comparar varios presupuestos de ejecución de los trabajos, pero es una comparación errónea, pues en la mayoría de los casos no están comparando lo mismo.

Cuando las contratas acuden a preparar un presupuesto, cada una de ellas propone las soluciones que considera más adecuadas o que le resultan más convenientes, pero en este caso no siempre la más barata es la que aporta la solución más adecuada.  Un claro ejemplo de esto es lo que ocurre con la impermeabilización de azoteas, sobre lo que ya comenté mi opinión en un post anterior hablando del clorocaucho.

Éste problema se resuelve cuando se ha estudiado el problema y se ha propuesto la solución más adecuada, pues TODAS las contratas que optan a realizar la obra valoran los mismos trabajos.  En estas condiciones sí que son comparables los precios de unas y otras y por lo tanto se puede escoger objetivamente.

Además, en los proyectos que se redactan, los trabajos suelen estar (deberían) perfectamente definidos, de manera que lo que se valora es lo que se tiene que ejecutar, así que si se escoge a una contrata, luego no puede ir modificando su presupuesto por hacer unos trabajos u otros, sino que se tendrá que ceñir a lo que se ha valorado.

Otra ventaja desde el punto de vista económico es que los trabajos irán valorados en el proyecto por capítulos y partidas, con su medición de cada uno de los trabajos y su precio unitario, por lo que es mucho más fácil comprobar y pagar únicamente lo que ha sido efectivamente ejecutado.

Esto permite un control de costes durante la ejecución, reduciendo el riesgo a que se produzcan desviaciones debido a imprevistos.

Alguno podría pensar que el coste del técnico es añadido al coste de la propia obra, pero en casi todos los casos, el estudio pormenorizado de soluciones optimizadas, el control de la ejecución de los trabajos y el control económico durante la obra produce ahorros que amortizan con creces el coste del técnico, además de tener mayores garantías de una obra bien ejecutada.

¿Cuales son las ventajas técnicas?

Además de la redacción del proyecto tras el estudio de los problemas que se encuentra en la obra, el técnico se encarga de la supervisión técnica de los trabajos, controlando que los mismos se ajustan a lo proyectado, que los materiales son los apropiados y que los trabajadores ejecutan bien su trabajo.

En los casos en que el técnico entre a posteriori o bien en los que es aportado por el propio contratista, parece complicado que estos aspectos se cumplan, pues eso de que el controlado contrate a su propio controlador no parece que funcione muy bien, por lo que en mi opinión siempre es conveniente que el técnico sea contratado por la comunidad sin tener nada que ver con el contratista.

Desde luego no voy a ser yo el que desconfíe de la profesionalidad de los compañeros, incluso yo me he visto en ese caso en algunas ocasiones, pero mejor que la comunidad busque a estos agentes de manera separada para asegurar la imparcialidad.

Si el técnico es contratado con anterioridad a la empresa constructora, éste va a ser el que defina las condiciones técnicas apropiadas para la ejecución de la obra y no al revés, por lo tanto será más probable que dichas condiciones de ejecución se ajusten a las necesidades del edificio y no a la conveniencia del constructor.

El técnico tiene que defender a la comunidad frente a los problemas que puedan surgir durante los trabajos, así que si forma parte de la empresa contratista, difícilmente podrá defender a los propietarios.

Responsabilidades, también por parte de la comunidad

Cuando una comunidad de propietarios contrata la ejecución de unas obras en su edificio, automáticamente se convierte en promotor y por lo tanto adquiere las responsabilidades de éste.

Unas de las responsabilidades que asume la comunidad al convertirse en promotor de las obras son las responsabilidades en materia de Prevención de Riesgos Laborales, por lo que este aspecto deberá ser considerado en la valoración de los trabajos, pues de lo contrario, en caso de que se produzca algún accidente durante la obra, la comunidad puede tener serios problemas legales.

Éste aspecto no suele ser tenido en cuenta en las valoraciones de las contratas, por lo que si se acepta un presupuesto antes de la intervención de un técnico, seguramente las exigencias preventivas que éste haga en el futuro supondrán un sobrecoste para la comunidad, pues no habrán sido presupuestadas desde el principio.

Claro, alguno dirá que entonces los presupuesto salen más caros cuando interviene un técnico por tener que incluir la prevención de riesgos, pero no es así, pues es una obligación contemplarlo y de no hacerlo no es que se esté abaratando la obra, sino que lo que ocurre es que no se está valorando todo lo que es obligatorio.

Independientemente de las consecuencias económicas que puede representar la responsabilidad de la comunidad, nadie quiere que ocurran accidentes en sus obras, así que mejor tener en cuenta las medidas preventivas desde el principio ¿no os parece?

Conclusiones

Para concluir, creo que ha quedado claro que la intervención de un técnico debe ser previo a la contratación de la constructora para poder establecer las necesidades objetivas de la obra, para poder detallar perfectamente los trabajos y poder así escoger objetivamente a la contrata y además nos puede ahorrar disgustos en cuanto a responsabilidades para la comunidad.

Entonces el orden lógico de una actuación para una comunidad de propietarios como por ejemplo la reparación de fachada sería en primer lugar contratar al técnico, estudiar los trabajos o reparaciones a realizar, concretar las soluciones, redactar el proyecto detallando los trabajos, buscar a varias contratistas que valoren las partidas del proyecto y escoger a la que consideremos más adecuada tanto técnica como económicamente.

Este orden lógico creo que debería ser conocido por los administradores de fincas, que deberían asesorar en este sentido a sus clientes, pero todavía no es lo habitual.  Espero que al menos este artículo ayude a aclarar las razones que hacen conveniente la contratación del técnico antes que la contratación del constructor.

 ¿Cual es tu opinión? ¿Estás de acuerdo con lo que he comentado? Me encantaría que nos lo contarás a través de los comentarios de este post.  Anímate a compartir tu opinión para aprender entre todos.

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Enrique Alario | Arquitecto Técnico en Valencia | Máster en Tecnología de la Edificación | Perito Judicial

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17 Respuestas a Técnico o Constructor ¿Qué contratar primero?

  1. Luis Felipe Rodríguez 1 diciembre, 2015 en 15:17 #

    Creo que una gran parte de la sociedad no entiende el trabajo de un técnico como algo que le aporta valor, nos ven mas bien como un tramite burocrático que hay que pasar, así que llaman directamente al constructor que es el que hace algo para ellos “tangible”.

    En mi caso la frase de uno de mis vecinos fue exactamente esa: “hace falta un constructor y luego un técnico que firme, pero eso ya es burocracia”. Aún así logramos reconducir al situación y contratar a un compañero especializado en este tipo de intervenciones que elaboró el proyecto, solicitó las ofertas, las homogeneizó, las explicó en una junta para que pudiéramos tomar una decisión de contratación con toda la información posible y ahora se encargará de la dirección de la obra.

    Dicho de otra forma el técnico se ha puesto en valor y ahora es percibido como alguien necesario.

    No es fácil ya que aquí subyace un tema cultural unido a que en mucho casos si que ha sido cierto lo del “técnico-burocracia”. Hay que revertir la situación poco a poco a través de los colegios profesionales principalmente, pero también a nivel de cada técnico, demostrando que se es necesario más allá de porque lo diga una legislación o se tengan unas determinadas competencias.Si solo nos amparamos en eso creo que vamos mal.

    Un saludo.

  2. Francesc Fernández 25 noviembre, 2015 en 18:46 #

    Hola Enrique (de nuevo),

    hay ocasiones (te lo digo por experiencia) en que una Comunidad o una Propiedad está muy satisfecha con una Constructora y le asignan todos los trabajos….y a su vez,visto el encargo (que no presupuestado), la constructora recomienda a un Técnico, porque el trabajo lo requiere…es decir,es perfectamente lícito que se contrate a una constructora antes que a un Técnico…..ahora bien, siempre y cuando los trabajos a realizar sean los especificados por el Técnico en su Proyecto…..Caso “triquismiquis” que altera tu orden lógico,jejeje.

    Un saludo,compañero.

    • Enrique Alario Catalá 25 noviembre, 2015 en 23:16 #

      Gracias por tu opinión Francesc.

      Siempre hay casos y casos. En el que comentas estaría de acuerdo contigo.

      Un abrazo

  3. Carmen 21 noviembre, 2014 en 1:46 #

    Una duda … cuánto tiempo es vigente el proyecto de un arquitecto técnico aceptado por una comunidad de vecinos antes de aceptar un presupuesto de rehabilitación? Me han comentado que 6 meses, es correcto?

    • Enrique Alario Catalá 25 noviembre, 2014 en 0:54 #

      Pues no lo se, la verdad es que nunca me lo he planteado, a ver si algún compañero te puede ayudar.

    • Francesc Fernández 25 noviembre, 2015 en 18:28 #

      Hola Carmen,hola Enrique,
      entendiendo que el Proyecto está presentado al Ayuntamiento y tenéis Licencia concedida, en 6 meses debéis pagar tasas y presentar el Inicio de obras (con el contratista que haya aprobado la Comunidad) u os caducará la Licencia, debiendo empezar de nuevo la tramitación.Lo que caduca es la Licencia, el Proyecto sigue vigente.¿Te referías a eso?

      Saludos.

  4. Santi 31 agosto, 2013 en 13:25 #

    Gran artículo. En el mundo de la rehabilitación de este tipo me viene una duda: como arquitecto técnico ¿sería posible además de realizar el proyecto de la fachada, poder realizar la gestión de la obra, subcontratando la mano de obra y comprando el material?. Saludos

    • Enrique Alario Catalá 31 agosto, 2013 en 13:52 #

      Gracias Santi, me alegro que te guste el artículo. Eso que comentas sí que sería posible, una de las labores de los aparejadores es la gestión de obras, aunque en ese caso habría que ver cómo solucionarías el tema de la contratación y subcontratación, pues se te plantean varias opciones.

      Puedes ser tu el contratista principal de la obra y subcontratar el resto de los trabajos, en cuyo caso adquirirías las responsabilidades de contratista (prevención, seguros, garantías…) Además, aunque en otros países es lo normal (cliente contrata el trabajo completo, desde proyecto hasta finalización de la obra a la misma empresa), aquí al existir la figura del director de obra no parece que sea muy lógico que el “controlador” sea el mismo que el “controlado”. En mi opinión sería una buena opción.

      La otra posibilidad es que coordinaras a diferentes contratas. En ese caso, cada una de ellas sería contratista principal y tendrían que aportar cada una sus propios planes de seguridad, además de todas las responsabilidades de contratista principal que hemos comentado en cuatno a seguros, garantías, etc…

      En este último caso la labor de coordinación sería importantísima, pues puede dar lugar a multitud de conflictos. Esa labor desde luego debería tarificarse como un encargo más por tu parte.

      No se si se me escapa alguna posibilidad, si es así seguro que algún compañero te puede ayudar.

      Ya me contarás cual ha sido la opción que has escogido.

      Gracias de nuevo y un saludo.

      • Santi 31 agosto, 2013 en 14:38 #

        ¿Pero puede ser arquitecto técnico autónomo o tener una sociedad limitada unipersonal, y actuar a la vez como contratista?. Yo tenía entendido que para poder ser contratista es necesario tener una plantilla de trabajadores.

  5. Antonio Tortosa 2 julio, 2013 en 14:24 #

    Enrique, estoy totalmente de acuerdo contigo!
    Es triste que incluso tengas que plantearlo por lo obvio que resulta!, mucho mas triste aún es constatar que la mayoría de las veces, la contratación de una ¨”constructora” que tipos de ellas hay hasta la saciedad!, se basa en la comisión que recibe el administrador que las contrata.
    Pobrecitos propietarios! sujetos a la decisión de prisa y corriendo, por supuesto perentoria, que se les plantea en muchas ocasiones, eso si, con diferentes pseudo presupuestos de otras “constructoras” sobre la mesa, imposibles de contrastar porque realmente hablan, si lo hacen, de lo que saben, sin tener la menor idea de saber lo que hacen!

  6. NEOHABITAT REFORM 17 junio, 2013 en 15:21 #

    Estimado Enrique coincido contigo y te lo digo desde el punto de vista de empresa que presta servicios de Rehabilitación a comunidades de propietarios. A mi me parecería perfecto que en todos los casos actuara primero el Técnico, entre otras cosas por presupuestar todas las empresas el mismo trabajo como bien comentabas y no como desgraciadamente pasa que cada uno propone soluciones distintas y las diferencias de precio entre unos y otros son muy grandes. Añadir a todo lo que has comentado, que tampoco estaría mal informar del riesgo que supone aceptar los presupuestos de importes excesivamente bajos, los cuales es imposible que te garanticen una buena ejecución de los trabajos. Finalmente para terminar y no alargarme mucho (que tengo historias como para alargarme) decir que este mundillo por llamarlo de alguna manera tiene muchas partes oscuras, intereses de 3ª personas, etc……. las cuales no permiten que las cosas se hagan como debería ser. Un saludo para todos.

  7. José Manuel Eiriz 17 junio, 2013 en 12:24 #

    Totalmente de acuerdo contigo.

    Para mi todo se resume en dos cosas :
    La primera es que no se nos conoce lo suficiente como profesionales. Creo que es una labor nuestra y de nuestros colegios informar mejor de los servicios que podemos ofrecer, empezando por informar a los administradores de fincas. Si se supiera que con nuestra intervención se podrían ahorrar costes o futuras nuevas intervenciones aumentando el gasto, se nos tendría más en cuenta.
    Segundo es que en este país todos entendemos y no poco de construcción lo que permite a los vecinos a contratar desde la reforma de un baño hasta una restauración de una fachada y las cubiertas y patios de luces y bajantes.

    En defensa de algunas de estas empresas, se tiene que decir que muchas tienen a sus propios técnicos y ofrecen un servicio inmejorable, lo cual es bueno. A pesar de esto nuestra figura debería de estar presente de cara a defender los intereses técnicos y económicos de los propietarios de las fincas.

  8. Carol 17 junio, 2013 en 10:43 #

    Completamente de acuerdo contigo.

    • Enrique Alario Catalá 7 julio, 2013 en 21:01 #

      Gracias Carol

  9. Manolo Galvez 17 junio, 2013 en 9:32 #

    Completamente de acuerdo contigo Enrique, no es la primera vez que me llegan presupuestos de constructoras para arreglar lo que le ha dicho exclusivamente el Presidente de La Comunidad de Vecinos…..

    Y de la seguridad y salud ni la presupuestan e indican que el Plan de SyS no lo hacen ya que les saldría mas caro….

    en fin lo de siempre….pero si afirmo lo que indicas 1º el Tecnico y despues la Constructora a ejecutar los trabajos…..

    Saludos, compañero…

    • Enrique Alario Catalá 7 julio, 2013 en 21:01 #

      Gracias Manolo, es un caso recurrente… a ver si poco a poco vamos haciendo ver que el orden de los factores SÍ altera el producto.

      Un abrazo

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  1. Reparación de cubiertas edificios existentes | www.EnriqueAlario.com - 15 julio, 2017

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