Técnico o Constructor ¿Qué contratar primero?

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Uno de los encargos que más me están llegando últimamente son los de Reparación de Fachada en comunidades de propietarios, pero a diferencia de lo que considero que sería deseable, en muchas ocasiones no me llegan por parte de la propiedad, sino por parte de la contrata que va a ejecutar la obra.

Es una situación que como digo no creo que sea la más aconsejable por muchas razones, todas ellas pensando en el servicio a los propietarios de las viviendas del edificio, que son los que al fin y al cabo serán los afectados por los trabajos y los que los tienen que pagar.  Os cuento mi punto de vista y luego ya me contaréis vosotros vuestra opinión o experiencias al respecto.

En primer lugar, al menos en Valencia, este tipo de trabajos requieren de un técnico que redacte un proyecto de reparación y además se encargue de la dirección de los trabajos.  Por lo tanto, parece lógico que, siendo el proyecto el primer paso para luego valorar los trabajos, se tenga que contratar en primer lugar al técnico que lo va a redactar.

¿Por qué primero el proyecto de reparación de fachada?

Una reparación de fachada puede parecer un trabajo sencillo, sin dificultades técnicas.  Así puede ser en algunas ocasiones, por ejemplo cuando se trata simplemente de aplicar una mano de pintura a la fachada.

Sin embargo, la cosa se complica cuando hay que hacer reparaciones en elementos de la misma.  Puede ser que la fachada presente desconchones en los revestimientos, fisuras en los cantos de balcones, humedades en las paredes interiores que dan  a la fachada, en definitiva multitud de casuísticas que no se pueden (deben) reparar sin un estudio técnico que valore la solución más apropiada.

Ésto solo se puede conseguir mediante un estudio de daños existentes y la redacción de un proyecto de reparación de fachada que refleje las soluciones que se han decidido aplicar en base al estudio realizado.

Este paso de estudio previo no suele ser realizado por las contratas que presupuestan los trabajos.  No se les puede negar en muchos casos la experiencia adquirida durante años de ejecutar éste tipo de trabajos, pero al final acaban presupuestando lo que ellos saben hacer, lo que han hecho siempre, no lo que realmente necesita la fachada.  No es lo mismo reparar una fisura superficial en un revestimiento que esa misma fisura en el revestimiento pero debida a una degradación del soporte de hormigón, la solución no es la misma.

Cuando el técnico es contratado tras el contratista, normalmente el presupuesto de los trabajos ya está dado, pero sin tener en cuenta estos detalles que comento, por lo que puede suceder que sea necesario modificar el presupuesto, algo que no suele gustar demasiado.  Se puede evitar haciendo primero el proyecto.

Puede suceder incluso que el problema tenga varias soluciones y que tanto la del contratista como la del técnico sean apropiadas, pero al final, el que adquiere la responsabilidad es el técnico, por lo que es el que tiene la capacidad de decidir cual es la propuesta más conveniente y por lo tanto no coincidir con la presupuestada por la contrata.

¿En qué influye económicamente?

Es evidente que uno de los factores más decisivos a la hora de realizar cualquier tipo de trabajo, sino el que más, es el factor económico.  Bien, hasta aquí de acuerdo.  En base a este condicionante, las comunidades de propietarios, o bien los administradores de fincas que los representan, se encargan de comparar varios presupuestos de ejecución de los trabajos, pero es una comparación errónea, pues en la mayoría de los casos no están comparando lo mismo.

Cuando las contratas acuden a preparar un presupuesto, cada una de ellas propone las soluciones que considera más adecuadas o que le resultan más convenientes, pero en este caso no siempre la más barata es la que aporta la solución más adecuada.  Un claro ejemplo de esto es lo que ocurre con la impermeabilización de azoteas, sobre lo que ya comenté mi opinión en un post anterior hablando del clorocaucho.

Éste problema se resuelve cuando se ha estudiado el problema y se ha propuesto la solución más adecuada, pues TODAS las contratas que optan a realizar la obra valoran los mismos trabajos.  En estas condiciones sí que son comparables los precios de unas y otras y por lo tanto se puede escoger objetivamente.

Además, en los proyectos que se redactan, los trabajos suelen estar (deberían) perfectamente definidos, de manera que lo que se valora es lo que se tiene que ejecutar, así que si se escoge a una contrata, luego no puede ir modificando su presupuesto por hacer unos trabajos u otros, sino que se tendrá que ceñir a lo que se ha valorado.

Otra ventaja desde el punto de vista económico es que los trabajos irán valorados en el proyecto por capítulos y partidas, con su medición de cada uno de los trabajos y su precio unitario, por lo que es mucho más fácil comprobar y pagar únicamente lo que ha sido efectivamente ejecutado.

Esto permite un control de costes durante la ejecución, reduciendo el riesgo a que se produzcan desviaciones debido a imprevistos.

Alguno podría pensar que el coste del técnico es añadido al coste de la propia obra, pero en casi todos los casos, el estudio pormenorizado de soluciones optimizadas, el control de la ejecución de los trabajos y el control económico durante la obra produce ahorros que amortizan con creces el coste del técnico, además de tener mayores garantías de una obra bien ejecutada.

¿Cuales son las ventajas técnicas?

Además de la redacción del proyecto tras el estudio de los problemas que se encuentra en la obra, el técnico se encarga de la supervisión técnica de los trabajos, controlando que los mismos se ajustan a lo proyectado, que los materiales son los apropiados y que los trabajadores ejecutan bien su trabajo.

En los casos en que el técnico entre a posteriori o bien en los que es aportado por el propio contratista, parece complicado que estos aspectos se cumplan, pues eso de que el controlado contrate a su propio controlador no parece que funcione muy bien, por lo que en mi opinión siempre es conveniente que el técnico sea contratado por la comunidad sin tener nada que ver con el contratista.

Desde luego no voy a ser yo el que desconfíe de la profesionalidad de los compañeros, incluso yo me he visto en ese caso en algunas ocasiones, pero mejor que la comunidad busque a estos agentes de manera separada para asegurar la imparcialidad.

Si el técnico es contratado con anterioridad a la empresa constructora, éste va a ser el que defina las condiciones técnicas apropiadas para la ejecución de la obra y no al revés, por lo tanto será más probable que dichas condiciones de ejecución se ajusten a las necesidades del edificio y no a la conveniencia del constructor.

El técnico tiene que defender a la comunidad frente a los problemas que puedan surgir durante los trabajos, así que si forma parte de la empresa contratista, difícilmente podrá defender a los propietarios.

Responsabilidades, también por parte de la comunidad

Cuando una comunidad de propietarios contrata la ejecución de unas obras en su edificio, automáticamente se convierte en promotor y por lo tanto adquiere las responsabilidades de éste.

Unas de las responsabilidades que asume la comunidad al convertirse en promotor de las obras son las responsabilidades en materia de Prevención de Riesgos Laborales, por lo que este aspecto deberá ser considerado en la valoración de los trabajos, pues de lo contrario, en caso de que se produzca algún accidente durante la obra, la comunidad puede tener serios problemas legales.

Éste aspecto no suele ser tenido en cuenta en las valoraciones de las contratas, por lo que si se acepta un presupuesto antes de la intervención de un técnico, seguramente las exigencias preventivas que éste haga en el futuro supondrán un sobrecoste para la comunidad, pues no habrán sido presupuestadas desde el principio.

Claro, alguno dirá que entonces los presupuesto salen más caros cuando interviene un técnico por tener que incluir la prevención de riesgos, pero no es así, pues es una obligación contemplarlo y de no hacerlo no es que se esté abaratando la obra, sino que lo que ocurre es que no se está valorando todo lo que es obligatorio.

Independientemente de las consecuencias económicas que puede representar la responsabilidad de la comunidad, nadie quiere que ocurran accidentes en sus obras, así que mejor tener en cuenta las medidas preventivas desde el principio ¿no os parece?

Conclusiones

Para concluir, creo que ha quedado claro que la intervención de un técnico debe ser previo a la contratación de la constructora para poder establecer las necesidades objetivas de la obra, para poder detallar perfectamente los trabajos y poder así escoger objetivamente a la contrata y además nos puede ahorrar disgustos en cuanto a responsabilidades para la comunidad.

Entonces el orden lógico de una actuación para una comunidad de propietarios como por ejemplo la reparación de fachada sería en primer lugar contratar al técnico, estudiar los trabajos o reparaciones a realizar, concretar las soluciones, redactar el proyecto detallando los trabajos, buscar a varias contratistas que valoren las partidas del proyecto y escoger a la que consideremos más adecuada tanto técnica como económicamente.

Este orden lógico creo que debería ser conocido por los administradores de fincas, que deberían asesorar en este sentido a sus clientes, pero todavía no es lo habitual.  Espero que al menos este artículo ayude a aclarar las razones que hacen conveniente la contratación del técnico antes que la contratación del constructor.

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Enrique Alario | Arquitecto Técnico en Valencia | Máster en Tecnología de la Edificación | Perito Judicial