En muchas ocasiones, se tiende a pensar que el proceso de edificación de un edificio se termina una vez ejecutado el mismo y entregado a los vecinos, pero es una creencia totalmente equivocada.
Lo que ocurre en ese momento es que los agentes profesionales (técnicos, promotores, constructores…) que se han dedicado a levantar el edificio ceden la función a los agentes que se deberán encargar de hacerlo durar en el tiempo… ¡¡¡Los propietarios!!!
Si, si… has leído bien. Considero que los propietarios son una agente más en el proceso edificatorio, seguramente es el agente más importante, pues será el encargado de que el edificio se mantenga en unas adecuadas condiciones de habitabilidad durante mucho tiempo.
Evidentemente, la compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que la mayoría de las personas hacemos en nuestra vida, así que parece lógico que esa fuerte inversión la hagamos durar lo máximo posible, al menos tanto como las hipotecas que tenemos que pagar y que en los últimos tiempos se convirtieron en más duraderas que alguno de los edificios que fueron comprados con ellas.
Por desgracia, así como todo el mundo tiene asumido que a los vehículos hay que realizarles un mantenimiento adecuado para garantizar su correcto funcionamiento (cambios de frenos, aceite, filtros…), poca gente es consciente de la importancia de realizar también un mantenimiento a los edificios para cumplir su función como un agente más de la edificación, la función de vigilancia del estado y conservación de los edificios.
Esta función de mantenimiento cobra especial importancia cuando el mantenimiento de los elementos del edificio pueden influir en su estabilidad, como es el caso que os traigo es esta edición de “Con la Cámara a Cuestas”
Como vais a ver en las siguientes imágenes, el edificio que os comento esta realizado con fachada caravista blanco y los balcones han sido realizados adosando una estructura metálica al cuerpo principal del edificio, creando unos cuerpos con apariencia muy liviana. No creo que este sea el espacio adecuado para entrar en temas estéticos, es un tema que prefiero dejarlo a los blogs de arquitectura.
Como os comentaba, no voy a entrar en temas formales ni de diseño estético, aunque sí que me gustaría comentar las implicaciones funcionales que aparecen con el diseño escogido.
De todos es sabido que el acero al exterior acaba oxidando. Evidentemente este factor ha sido tenido en cuenta en proyecto y durante la ejecución del edificio, ya que el acero estructural utilizado ha sido tratado con imprimaciones que lo protegen de las agresiones atmosféricas que acabarían por provocar oxidación y debilitar el elemento, pero… ¿durante cuánto tiempo?
Es ahí donde entra el factor mantenimiento.
Seguramente, al finalizar la ejecución del edificio, los técnicos responsables de su diseño y ejecución redactaron el correspondiente libro del edificio, en el cual se especifican las labores de mantenimiento que deben realizar los propietarios para garantizar la durabilidad de los elementos del edificio.
Indudablemente (no lo he visto) se reflejaría en dicho libro de mantenimiento las operaciones necesarias para que el acero utilizado para la ejecución de los balcones, colocado en una ubicación totalmente expuesta, se mantuviera en buenas condiciones, especificando los periodos de aplicación o reposición de las protecciones antioxidantes, entre otras cosas.
Hasta ahí todo bien, pero una vez entregado el edificio… ¿Quién es el responsable de que se realice el mantenimiento especificado? ¿Quién sabe lo que hay que hacer? ¿Se tiene previsto el coste de realizar el mantenimiento?
Este último aspecto, el del coste de mantenimiento… ¿se indicó a los potenciales compradores a la hora de ofrecerles las viviendas? Ya que es evidente que no es lo mismo el mantenimiento que precisa esta solución constructiva que cualquier otra, lo cual debería haberse tenido en cuenta en el precio de compra de la vivienda.
Demasiadas preguntas para que todas sean respondidas según las necesidades del edificio, así que lo que ha acabado ocurriendo es que no hay nadie (según parece) que de momento se esté dando cuenta del deterioro acelerado que está sufriendo el edificio, lo que seguramente llevará a que precise de importantes reparaciones en poco tiempo.
Oxidación en Estructura Metálica
Oxidación en Estructura Metálica
Oxidación en Estructura Metálica
Como se puede ver en las anteriores imágenes, empiezan a evidenciarse procesos de oxidación en los elementos metálicos, tanto de sustentación de los balcones como elementos auxiliares como barandillas, debido a que no se está realizando el mantenimiento periódico que sería necesario al encontrarse la estructura metálica tan expuesta.
Aunque no se aprecia bien en la siguiente imagen (la cámara del iPhone mola, pero no tanto) en algunas zonas de la parte alta de la estructura, más expuesta si cabe que el resto de la estructura, se aprecia incluso desprendimiento de capas de pintura de protección debido a la oxidación interna, lo que inicia un proceso lento pero imparable de pérdida de sección y por tanto de resistencia del acero.
Oxidación en Estructura Metálica
En la siguiente foto se pueden apreciar otros puntos de oxidación en el perfil metálico y en las piezas que conforman la barandilla del balcón.
Las de la barandilla del balcón son debidas a lo que hemos estado comentando, fallos en la protección del acero debido al paso del tiempo. En cuanto a los puntos de oxidación que se aprecian en el perfil se pueden hacer un par de comentarios al respecto… ¿se os ocurre a que pueden ser debidos?
Oxidación en puntos de soldadura de acero corrugado en interior del alma del perfil
Detalle Oxidación en puntos de soldadura de acero corrugado en interior del alma del perfil
Supongo que habrás acertado…!!! Los puntos que se ven en el alma del perfil coinciden con las soldaduras realizadas a los redondos que se han colocado en la cara interior para resistir el esfuerzo negativo y solidarizar además la estructura metálica con la losa de hormigón que conforma el suelo de los balcones.
Lo primero que me viene a la cabeza es que, en caso de estar calculados para resistir momento negativo (supongo que si), deberían haber estado colocados un poco más hacia arriba, pues al encontrarse en el centro de la sección no están cumpliendo con la misión comentada, al menos de manera optimizada.
Puede ser que se hayan colocado únicamente para solidarizar el encuentro acero/hormigón (creo que no es el caso) pero incluso en ese caso se podría decir que se ha ejecutado con muy poco cuidado, pues se puede apreciar que cada punto se encuentra a una altura diferente ¡¡¡con lo poco que cuesta utilizar una galga para al menos dejar todos los puntos a la misma altura!!!
De todos modos, lo que acabo de comentar nada tiene que ver con que se haya producido oxidación precisamente en esos puntos. Esa oxidación puede ser debida por la diferencia de par galvánico entre el acero del perfil metálico y el acero del redondo soldado en la cara interior, lo que hace que se acelere el proceso.
Otra causa que se me ocurre es que se hayan soldado los redondos interiores con la imprimación exterior ya aplicada. El calor de la soldadura en dichos puntos podría haber afectado a la imprimación, debilitándola precisamente en esos puntos y favoreciendo por tanto el proceso de oxidación.
Si os dais cuenta, en el lateral del balcón no se ha producido este problema, ya que no se han soldado los redondos por considerar que el esfuerzo es unidireccional y por tanto absorbido por el perfil colocado en el frente del balcón, quedando el lateral como mero parapastas respecto a la losa.
No existe oxidación en lateral del balcón
Alguno de los propietarios sí que ha sido consciente de la importancia del mantenimiento y se ha preocupado de aplicar periódicamente imprimaciones antioxidantes sobre el acero de su propio balcón, lo que ha evitado completamente el problema. Al menos lo ha tapado, aunque quiero pensar que no ha quedado escondido bajo capas de pintura. Mirad la gran diferencia entre una zona mantenida correctamente y otra en la que no se ha realizado mantenimiento alguno.
Efectos del Mantenimiento aplicado a una de las partes
Efectos de ejecutar mantenimiento en uno de las partes de la estructura
Muchos de vosotros pensareis que exagero al decir que se pone en riesgo la estabilidad de la estructura o que serán necesarias reparaciones importantes, así puede parecer si nos quedamos en el corto plazo, pero no debemos olvidar que estamos hablando de edificios, con una vida útil que debería ser al menos tanta como la de los propietarios que la adquieren, con unos procesos de degradación lentos en los que no podemos pensar en unos pocos años, sino verlos con unos plazos más largos, por lo que es necesario atacar lo antes posible los problemas que aparecerán en el futuro.
En este sentido, no hay que olvidar que los propietarios de los edificios tienen la obligación legal de conservación y de realizar el mantenimiento de los edificios según las indicaciones dadas por los técnicos en el correspondiente libro del edificio, apareciendo incluso la figura del Técnico de Cabecera que, no se vosotros, pero no conozco ninguna comunidad que lo tenga en cuenta para éste tipo de trabajos.
Conclusión
En edificación, tan importante como construir es mantener, además de comunicar al usuario las necesidades de mantenimiento del edificio y concienciarlo de la necesidad de realizarlo correctamente.
Si quieres ver más fotos del edificio puedes hacerlo en el album de fotos en mi Página de Facebook o bien en mi perfil de Flikr. Ya que pasas por mi Página de Facebook, aprovecha para darle al botón «me gusta», así podrás estar informado de mis publicaciones.
¿Crees que es importante el mantenimiento? ¿consideras que debería ser advertido el mantenimiento necesario a la hora de vender un piso? Te invito a compartir tu opinión en los comentarios del artículo.
Enrique Alario · Arquitecto Técnico Valencia · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial
Arquitecto Técnico Valencia, Arquitecto Tecnico Paterna, Aparejador Valencia, Aparejador Paterna, Perito Judicial
Arquitecto Técnico Valencia, Arquitecto Tecnico Paterna, Aparejador Valencia, Aparejador Paterna, Perito Judicial
Hola, ¿que hay del puente térmico en este tipo de estructuras vistas?,¿ que medidas se toman para evitar los cambios de temperatura del int. al ext.?
Buena pregunta.
En este caso, sin haberlo investigado demasiado, parece que la estructura metálica vista únicamente soporta balcones, por lo que en principio no parece que provoque puentes térmicos, pero desde luego es un tema a tener en cuenta en este tipo de estructuras.
Gracias por participar y un saludo
Creo que en la revista de Calsider venía hace años el ejemplo comentado de una estructura galvanizada de vivienda pública en el puerto de Rotterdam que llevaba más de 60 años con una estructura de acero expuesta a ese ambiente tan húmedo y marino sin que se hubiera oxidado, mucho menos corroído.
Algunas veces como arquitecto he propuesto a mis clientes utilizar estructura de acero galvanizada y atornillada, y me han mirado como si me fuera afeminado.
Hablemos claro: Hay tareas de mantenimiento que son literalmente imposibles, casi como la tarea de aquel niño que San Agustín encontró en la playa intentando vaciar con una concha el Mediterráneo en un pocito en la arena.
Pintar la estructura de acero en un ambiente marino (a 15 km de la costa) como el que seguramente envuelve a la estructura que nos presentas es condenar a los usuarios a una condena de Sísifo, y nosotros quedarnos esbozando una sonrisa orgullosos del deber cumplido por haberlo puesto en un «papel» del proyecto.
Os recomiendo que hablando de corrosión leáis el maravilloso cuaderno INTEMAC en el que se recomienda que para caso de hormigón se arme con acero inox (sólo en la cara expuesta) (también he propuesto esa solución a mis clientes y ya me han tratado de pervertido).
Por eso propongo: ¡Menos pintar y más prevenir!
Estamos en un sector en el que o todo se hace como se ha hecho toda la vida o nada, es un problema muy grande pues esta actitud nos ha impedido evolucionar y ser punteros, nos hemos quedado en albañiles con mucho trabajo, pero poca innovación para mejorar la calidad del trabajo. En fin, te animo a que sigas proponiendo estas soluciones alternativas a pesar de lo que te digan, yo creo que son muy interesantes en casos como los que comentas.
Un saludo
Buen post muy detallado, y si es verdad el mantenimiento sigue siendo una asignatura pendiente de los propietarios. Una figura muy importante es el Administrador de fincas, cuyo gremio en muchas ocasiones deja mucho que desear, últimamente detecto técnicos que están ejerciendo como tal, dando mucho mejores resultados sobre todo en mantenimiento programado.
Saludos
Gracias por el comentario compañero, me alegro que te haya resultado interesante el artículo. Los administradores son agentes que normalmente no vienen del mundillo de la construcción, por lo que no son conscientes de la importancia del mantenimiento y además se ven presionados en muchas ocasiones por las comunidades de propietarios, que lo que quieren es gastar poquito. Yo creo que más bien lo que hay que hacer es concienciar a las comunidades, de manera que sean ellas las que exijan al administrador que gestione el mantenimiento y por lo tanto solicite de nuestros servicios.
Queda mucho camino para conseguir lo que te comento, pero entre todos tenemos que ir haciendo la labor divulgativa de la importancia del mantenimiento para que vaya calando en los usuarios de los edificios.
Gracias de nuevo, espero volver a verte por aquí aportando tu opinión.
Un saludo.
El mantenimiento del edificio es un tema en el que el propietario, como bien dice, a veces no es informado ni sabe lo que hay que hacer para ello.
Pero otras veces, es más dejadez y el pensar que no es necesario hasta que el deterioro no es tan evidente.
En los edificios tenemos, por ejemplo, los ascensores, a los cuales se les exigen una serie de controles anuales obligatorios, lo que conlleva a los propietarios a contratar por ley una empresa, la cual, tienen que realizar controles de funcionamiento óptimo.
Me pregunto, ¿Porqué no existen por ley, controles de cumplimiento del libro del edificio?
¿No creen que sería una forma de erradicar esta problemática de mantenimiento de los edificios y una forma de garantizar la vida útil de calidad de las edificaciones?
Hola de nuevo Gustavo,
Ya existe legislación que obliga a los propietarios a conservar los edificios, pero falta que las administraciones exijan el cumplimiento. Creo que uno de los agentes importantes que deben colaborar para el cumplimiento de la legislación deberían ser los administradores de fincas, que al fin y al cabo son los encargados de gestionar y asesorar en muchos casos a las comunidades de propietarios. Si los administradores tomaran conciencia de los temas de mantenimiento creo que la situación mejoraría mucho.
Otro tema que me estoy encontrando en numerosas ocasiones es que las compañías de seguros dejan de hacerse cargo de indemnizaciones alegando falta de mantenimiento, así que parece muy conveniente acreditar el cumplimiento de las obligaciones de mantenimiento ante posibles reclamaciones, ademas de la conveniencia evidente para la durabilidad del edificio.
Gracias por participar, un saludo.
Enrique, te felicito por el blog y por los temas tan interesantes que se debaten en él.
Un saludo
Gracias Jose, me alegro que te guste, intentaré seguir manteniendo el listón alto.
Un saludo
Enrique, realmente has tocado un tema super. Creo que es formidable y de mucho valor el llamado de atención respecto del mantenimiento de los edificios. Se proyectan grandes obras sin siquiera pensar en algo tan «elemental» como pensar en cómo será su cuidado a través del tiempo, no sólo de estructuras metálicas, sino de muchas otras partes del edificio. Comparto el concepto de que los Colegios deberían dar a conocer este tema a todos, proyectistas, ejecutores de obras, y posteriormente los propietarios. Felicitaciones por lo expuesto.
Gracias por la aportación Omar, ahora nos queda que se conciencien para que realmente se cumpla.
Un saludo
Hola Enrique,
Este es el primer comentario que hao en este foro y, por supuesto, el primero tuyo.
Felicidades por tu articulo.Creo que ha sido una estupenda reflexión sobre la concienciacion del mantenimiento de los edificios a los usuarios finales, como de la oportunidad de ofrecer a la sociedad los servicios del «técnico de cabecera» (muy acertado y curioso el nombre).
Como comentario indicar que la comparativa entre la vivienda y el coche es bastante adecuada. Curiosamente, el valor medio de una vivienda suele ser el triple del valor de un coche de alta gama,…y sin embargo,no es proporcional el trato, mimo, servicio y cuidado que se le ofrece a diferencia de la vivienda y ademas,…con que poco discusion se pagan sus facturas de mantenimiento y revisión; y es que parece que por lo que hemos pagado por el piso,…este servicio se lo tiene que hacer «solito» el edificio, no?. Como si viniese de serie.
Creo que este es un hueso duro de roer aunque espero que con la entrada en vigor de las ITE (este año en Extremadura), este concepto cambio y que también los propietarios de vivienda «presuman» de «casa».
Un saludo y espero colaborar con mis trabajos en breve.
Gracias por el comentario y por la felicitación José Antonio. El nombre de «técnico de cabecera» no se lo he puesto yo, es una figura que existe en la normativa, lo que pasa es que es totalmente desconocida para los usuarios.
La comparación es la más fácil de entender para los propietarios, aunque no acaban de darse cuenta de la circunstancia que comentas. Es una lástima, pero ya se darán cuanta del fallo cuando dentro de 20 años tengan que realizar costosas reparaciones.
Gracias de nuevo y un saludo
Muchas gracias Enrique.
Como siempre, tan acertado en tus fotos y comentarios.
Respecto el mantenimiento la ley ya especifica q el responsable principal es la propiedad del inmueble o la persona (administrador – técnico) q designe siempre y cuando no cumpla su cometido. Como siempre , la ley es clara pero sus ejecutores no (jueces). Todo ello cambiará el día q salga una sentencia q culpe directamente a los propietarios y les oblige a cumplir con su deber.
Un abrazo
Gracia a ti Alfons. Lo que comentas de que existan sentencias que les obliguen a cumplir con su deber he de decirte que yo ya me he encontrado con muchas en mi función de perito judicial, pues muchas de las demandas que presentan lo propietarios contra constructor o técnicos por desperfectos son debidas a falta de mantenimiento de esos elementos, perdiendo las reclamaciones por el mal asesoramiento de abogados y peritos de parte. Lo que ocurre es que no se dan a conocer este tipo de sentencias, pero estoy de acuerdo en que en cuanto los propietarios (más bien los administradores) empiecen a conocer las consecuencias de la falta de mantenimiento se pondrán las pilas. Uno de los casos más claros es el de las reclamaciones a seguros, los cuales se niegan a pagar desperfectos alegando falta de mantenimiento en la mayoría de los casos.
Gracias de nuevo por tu comentario. Un saludo
Excelente post.
Creo que este es un edificio que yo calificaría como poco sostenible, dado el coste que implica el mantenimiento de esa parte de la fachada y lo que implica el no realizar este mantenimiento como bien apuntas.
Solo un apunte, siempre he considerado que a la hora de diseñar o de construir se ha de pensar también en como se va ha realizar el mantenimiento. Es muy importante como envejece un edificio, y en eso influye mucho si es fácil o no más o menos costoso el realizar el mantenimiento.
Gracias por tus post.
Gracia a ti por tu aportación, coincido con tu planteamiento.
Un saludo
Disculpa que aparezca como anónimo. Soy José Manuel Eiriz, uno de tus fieles seguidores. Deve ser algo de mi ordenador.
Estás disculpado José Manuel, como no!!! Es raro que no te deje poner el nombre, creo que en alguna ocasión si que te he visto con tu nombre en algún otro artículo, ¿no?
En cualquier caso tú puedes escribir hasta con seudónimo si quieres, lo tienes todo permitido!!! Un saludo
Hola Enrique,
de nuevo nos has regalado otro interesante artículo, estoy absolutamente de acuerdo contigo en que deberíamos fomentar la contratación del técnico de cabecera, convenciendo a la comunidad de propietarios del ahorro económico a largo plazo que esto supondría para los vecinos (tan ahogados economicamente debido a la situación actual).
Quizá los Colegios profesionales tendrían que tomar la delantera y publicitar al aparejador como el técnico idóneo para gestionar los trabajos periódicos de mantenimiento de los edificios.
Enhorabuena por tus aportaciones, da gusto encontrar compañeros con ganas de compartir con los demás conocimientos y reflexiones cuyo objetivo son dar un mejor servicio al cliente.
Un saludo.
Gracias Raúl, me alegro que te haya parecido interesante. Tienes mucha razón en tu comentario, los colegios deberían promocionar este tipo de actuaciones y darlas a conocer, aunque creo que todavía no han despertado de la época en la que no era necesario hacer nada para que sus colegiados tuvieran trabajo… tienen que adaptarse a la nueva situación y apoyar en el sentido de la promoción de la profesión.
Gracias por el comentario y un saludo
Creo que es un gran acierto por tu parte escribir sobre este tema Enrique.
Es de suma importancia concienciar a las comunidades de propietarios la necesidad de llevar a cabo las labores de mantenimiento y promocionar la figura del técnico de cabecera, que a la larga supondrá un ahorro económico y en disgustos.
Tradicionalmente los propietarios han pensado que es más fácil cargar este tipo de trabajos al promotor o constructor. Ahora con la desaparición de gran número de empresas del sector, creo que vamos a ver un deterioro progresivo de los edificios ante la falta de responsabilidad de las comunidades.
Tenemos que aprovechar esta oportunidad, que supone también a la larga un beneficio para nuestros clientes.
Gracias José, estamos de acuerdo en la importancia del mantenimiento por delante de la reparación y por supuesto de acuerdo en que tenemos que promocionar la ventaja de contar con el asesoramiento de técnicos que controlen estas labores. Ahora falta que la sociedad lo vea igual de claro.
Gracias por tu comentario y un saludo compañero!!!
Estupendo post. Estoy de acuerdo contigo en la importante labor de mantenimiento que deben hacer los propietarios del edificio. Con respecto a la estructura auxiliar para los balcones que describes pienso que los puntos de corrosión han sido debidos a que se han soldado las armaduras con la imprimación ya aplicada. Los puntos están tan bajos, según pienso, porque lo que se ve es la soldadura frontal de la armadura de positivos de la losa, para su anclaje mecánico, que efectivamente parece haber sido calculada y diseñada como unidireccional simplemente apoyado en sus bordes. Pienso que es un acierto, porque si se hubiera supuesto empotrada en los bordes y se hubieran soldado armaduras de negativos a los perfiles, éstos estarían sometidos a torsión y por lo que he visto son perfiles en H que no tienen suficiente resistencia a dicho esfuerzo. Respecto a la soldadura para anclaje de la armadura de positivos, yo la hubiera doblado en patilla y habría realizado una soldadura lateral en la misma, que siempre es más fácil de realizar, permite mayor longitud de cordón y creo que da mejores resultados. No sé si estás de acuerdo conmigo.
Gracias por el comentario Luis. Seguramente llevas razón con la causa de la oxidación en los puntos, aunque como no he podido investigar a fondo no he querido descartar ninguna posibilidad. Lo que no veo claro es que existan refuerzos de positivos en ese punto extremo. Puede que aparecieran esfuerzo a torsión, pero ten en cuanta que la superficie del balcón no es muy alta y además la posible torsión se vería coartada por la propia masa de hormigón endurecido, aunque como te digo no se pueden sacar conclusiones claras con un simple vistazo desde la calle.
Lo que si estoy totalmente de acuerdo es en que también habría doblado el armado en patilla para conseguir una mayor longitud del cordón de soldadura, es desde luego mejor solución que el soldar a tope el extremo del acero.
Muchas gracias por tu aportación, un saludo