En muchas ocasiones, se tiende a pensar que el proceso de edificación de un edificio se termina una vez ejecutado el mismo y entregado a los vecinos, pero es una creencia totalmente equivocada.
Lo que ocurre en ese momento es que los agentes profesionales (técnicos, promotores, constructores…) que se han dedicado a levantar el edificio ceden la función a los agentes que se deberán encargar de hacerlo durar en el tiempo… ¡¡¡Los propietarios!!!
Si, si… has leído bien. Considero que los propietarios son una agente más en el proceso edificatorio, seguramente es el agente más importante, pues será el encargado de que el edificio se mantenga en unas adecuadas condiciones de habitabilidad durante mucho tiempo.
Evidentemente, la compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que la mayoría de las personas hacemos en nuestra vida, así que parece lógico que esa fuerte inversión la hagamos durar lo máximo posible, al menos tanto como las hipotecas que tenemos que pagar y que en los últimos tiempos se convirtieron en más duraderas que alguno de los edificios que fueron comprados con ellas.
Por desgracia, así como todo el mundo tiene asumido que a los vehículos hay que realizarles un mantenimiento adecuado para garantizar su correcto funcionamiento (cambios de frenos, aceite, filtros…), poca gente es consciente de la importancia de realizar también un mantenimiento a los edificios para cumplir su función como un agente más de la edificación, la función de vigilancia del estado y conservación de los edificios.
Esta función de mantenimiento cobra especial importancia cuando el mantenimiento de los elementos del edificio pueden influir en su estabilidad, como es el caso que os traigo es esta edición de “Con la Cámara a Cuestas”
Como vais a ver en las siguientes imágenes, el edificio que os comento esta realizado con fachada caravista blanco y los balcones han sido realizados adosando una estructura metálica al cuerpo principal del edificio, creando unos cuerpos con apariencia muy liviana. No creo que este sea el espacio adecuado para entrar en temas estéticos, es un tema que prefiero dejarlo a los blogs de arquitectura.
Como os comentaba, no voy a entrar en temas formales ni de diseño estético, aunque sí que me gustaría comentar las implicaciones funcionales que aparecen con el diseño escogido.
De todos es sabido que el acero al exterior acaba oxidando. Evidentemente este factor ha sido tenido en cuenta en proyecto y durante la ejecución del edificio, ya que el acero estructural utilizado ha sido tratado con imprimaciones que lo protegen de las agresiones atmosféricas que acabarían por provocar oxidación y debilitar el elemento, pero… ¿durante cuánto tiempo?
Es ahí donde entra el factor mantenimiento.
Seguramente, al finalizar la ejecución del edificio, los técnicos responsables de su diseño y ejecución redactaron el correspondiente libro del edificio, en el cual se especifican las labores de mantenimiento que deben realizar los propietarios para garantizar la durabilidad de los elementos del edificio.
Indudablemente (no lo he visto) se reflejaría en dicho libro de mantenimiento las operaciones necesarias para que el acero utilizado para la ejecución de los balcones, colocado en una ubicación totalmente expuesta, se mantuviera en buenas condiciones, especificando los periodos de aplicación o reposición de las protecciones antioxidantes, entre otras cosas.
Hasta ahí todo bien, pero una vez entregado el edificio… ¿Quién es el responsable de que se realice el mantenimiento especificado? ¿Quién sabe lo que hay que hacer? ¿Se tiene previsto el coste de realizar el mantenimiento?
Este último aspecto, el del coste de mantenimiento… ¿se indicó a los potenciales compradores a la hora de ofrecerles las viviendas? Ya que es evidente que no es lo mismo el mantenimiento que precisa esta solución constructiva que cualquier otra, lo cual debería haberse tenido en cuenta en el precio de compra de la vivienda.
Demasiadas preguntas para que todas sean respondidas según las necesidades del edificio, así que lo que ha acabado ocurriendo es que no hay nadie (según parece) que de momento se esté dando cuenta del deterioro acelerado que está sufriendo el edificio, lo que seguramente llevará a que precise de importantes reparaciones en poco tiempo.
Como se puede ver en las anteriores imágenes, empiezan a evidenciarse procesos de oxidación en los elementos metálicos, tanto de sustentación de los balcones como elementos auxiliares como barandillas, debido a que no se está realizando el mantenimiento periódico que sería necesario al encontrarse la estructura metálica tan expuesta.
Aunque no se aprecia bien en la siguiente imagen (la cámara del iPhone mola, pero no tanto) en algunas zonas de la parte alta de la estructura, más expuesta si cabe que el resto de la estructura, se aprecia incluso desprendimiento de capas de pintura de protección debido a la oxidación interna, lo que inicia un proceso lento pero imparable de pérdida de sección y por tanto de resistencia del acero.
En la siguiente foto se pueden apreciar otros puntos de oxidación en el perfil metálico y en las piezas que conforman la barandilla del balcón.
Las de la barandilla del balcón son debidas a lo que hemos estado comentando, fallos en la protección del acero debido al paso del tiempo. En cuanto a los puntos de oxidación que se aprecian en el perfil se pueden hacer un par de comentarios al respecto… ¿se os ocurre a que pueden ser debidos?
Supongo que habrás acertado…!!! Los puntos que se ven en el alma del perfil coinciden con las soldaduras realizadas a los redondos que se han colocado en la cara interior para resistir el esfuerzo negativo y solidarizar además la estructura metálica con la losa de hormigón que conforma el suelo de los balcones.
Lo primero que me viene a la cabeza es que, en caso de estar calculados para resistir momento negativo (supongo que si), deberían haber estado colocados un poco más hacia arriba, pues al encontrarse en el centro de la sección no están cumpliendo con la misión comentada, al menos de manera optimizada.
Puede ser que se hayan colocado únicamente para solidarizar el encuentro acero/hormigón (creo que no es el caso) pero incluso en ese caso se podría decir que se ha ejecutado con muy poco cuidado, pues se puede apreciar que cada punto se encuentra a una altura diferente ¡¡¡con lo poco que cuesta utilizar una galga para al menos dejar todos los puntos a la misma altura!!!
De todos modos, lo que acabo de comentar nada tiene que ver con que se haya producido oxidación precisamente en esos puntos. Esa oxidación puede ser debida por la diferencia de par galvánico entre el acero del perfil metálico y el acero del redondo soldado en la cara interior, lo que hace que se acelere el proceso.
Otra causa que se me ocurre es que se hayan soldado los redondos interiores con la imprimación exterior ya aplicada. El calor de la soldadura en dichos puntos podría haber afectado a la imprimación, debilitándola precisamente en esos puntos y favoreciendo por tanto el proceso de oxidación.
Si os dais cuenta, en el lateral del balcón no se ha producido este problema, ya que no se han soldado los redondos por considerar que el esfuerzo es unidireccional y por tanto absorbido por el perfil colocado en el frente del balcón, quedando el lateral como mero parapastas respecto a la losa.
Alguno de los propietarios sí que ha sido consciente de la importancia del mantenimiento y se ha preocupado de aplicar periódicamente imprimaciones antioxidantes sobre el acero de su propio balcón, lo que ha evitado completamente el problema. Al menos lo ha tapado, aunque quiero pensar que no ha quedado escondido bajo capas de pintura. Mirad la gran diferencia entre una zona mantenida correctamente y otra en la que no se ha realizado mantenimiento alguno.
Muchos de vosotros pensareis que exagero al decir que se pone en riesgo la estabilidad de la estructura o que serán necesarias reparaciones importantes, así puede parecer si nos quedamos en el corto plazo, pero no debemos olvidar que estamos hablando de edificios, con una vida útil que debería ser al menos tanta como la de los propietarios que la adquieren, con unos procesos de degradación lentos en los que no podemos pensar en unos pocos años, sino verlos con unos plazos más largos, por lo que es necesario atacar lo antes posible los problemas que aparecerán en el futuro.
En este sentido, no hay que olvidar que los propietarios de los edificios tienen la obligación legal de conservación y de realizar el mantenimiento de los edificios según las indicaciones dadas por los técnicos en el correspondiente libro del edificio, apareciendo incluso la figura del Técnico de Cabecera que, no se vosotros, pero no conozco ninguna comunidad que lo tenga en cuenta para éste tipo de trabajos.
Conclusión
En edificación, tan importante como construir es mantener, además de comunicar al usuario las necesidades de mantenimiento del edificio y concienciarlo de la necesidad de realizarlo correctamente.
Si quieres ver más fotos del edificio puedes hacerlo en el album de fotos en mi Página de Facebook o bien en mi perfil de Flikr. Ya que pasas por mi Página de Facebook, aprovecha para darle al botón «me gusta», así podrás estar informado de mis publicaciones.
¿Crees que es importante el mantenimiento? ¿consideras que debería ser advertido el mantenimiento necesario a la hora de vender un piso? Te invito a compartir tu opinión en los comentarios del artículo.
Enrique Alario · Arquitecto Técnico Valencia · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial
Arquitecto Técnico Valencia, Arquitecto Tecnico Paterna, Aparejador Valencia, Aparejador Paterna, Perito Judicial
Arquitecto Técnico Valencia, Arquitecto Tecnico Paterna, Aparejador Valencia, Aparejador Paterna, Perito Judicial
Deja una respuesta