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Mantenimiento de edificios vacacionales




 

Durante el periodo estival muchos edificios en nuestras playas han sido ocupados por sus propietarios e inquilinos para pasar sus vacaciones de sol y playa, pero una vez pasado éste periodo llega la hora de hacer el mantenimiento de los edificios, tan necesario como la que realizamos periódicamente a nuestros vehículos para garantizar el correcto funcionamiento.

Mantenimiento de edificios de vacaciones | Arquitecto Técnico Valencia

Por todos es conocida la importancia que tiene realizar un correcto mantenimiento de nuestras edificaciones para que estén en perfecto estado para acoger de nuevo las vacaciones de numerosas familias, tanto un mantenimiento correctivo como preventivo, siendo quizá este último el que mayor importancia cobra en este tipo de edificios.

Como decía, al igual que los coches los edificios necesitan ser revisados periódicamente para garantizar su correcto funcionamiento y el de los elementos que lo componen.  Es necesario revisar elementos como sumideros, juntas de dilatación, maquinaria, bombas, depósitos, piscinas y una larga lista de elementos del edificio que hacen que, aunque su presencia no sea percibida por los usuarios en algunos casos, los edificios garanticen la habitabilidad necesaria.  El simple deterioro de extintores o el deterioro de garras de sujeción de conducciones puede dar lugar a situaciones peligrosas para el edificio y sus ocupantes, por lo que incluso la revisión de éste tipo de elementos debe ser tenida en cuenta.

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Tras la utilización de los edificios durante las vacaciones, los propietarios e inquilinos de los mismos suelen detectar numerosos desperfectos, normalmente relacionados con goteras, grietas, funcionamiento de equipos y otros muchos que en algunos casos son difíciles de solucionar durante el periodo de máxima ocupación del edificio, por lo que hay que programar los trabajos para ejecutarlos en el periodo de poco uso del edificio, es decir, tras el verano.

Además de la revisión periódica de todos los elementos que dan servicio al edificio, es importante también revisar periodicamente el estado de la estructura que lo sustenta, ya que la elevada exposición ambiental que sufren estos edificios, por lo general ubicados cerca del mar, hace que muchos elementos estructurales se vean afectados y presenten lesiones.

Las lesiones estructurales más habituales en estos casos son las derivadas de la oxidación de armaduras de refuerzo del hormigón, lo que debe ser reparado lo antes posible para evitar que el paso del tiempo y la permanencia de la agresividad ambiental acabe por reducir considerablemente las prestaciones del elemento de que se trate. Puedes ver muchas de las consecuencias que te comento en anteriores artículos del blog, como “Con la cámara a cuestas… En la playa” o “otras consecuencias de la crisis“.

Es habitual encontrar zonas del edificio en las que sea especialmente habitual la aparición de lesiones debido a sus circunstancias, como es el caso de sótanos, trasteros, garajes o cualquier espacio que se encuentre por debajo del terreno, en contacto directo con él, lo que favorece la aparición de humedades por capilaridad a través de los elementos de hormigón y a su vez la oxidación del armado de refuerzo de las estructuras.

Hay que tener en cuenta que, debido a la fecha de ejecución de éstas edificaciones, no se consideraba necesario como ahora tratar de frenar la ascensión capilar de humedades, sobretodo en estos suelos con el mar tan cerca.

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Es importante detectar este tipo de lesiones cuanto antes, ya que la degradación que sufren es exponencial con el tiempo.  Cuanto más deteriorado se encuentra, más se favorece la agresividad ambiental y por tanto más se degrada el elemento, por lo que una buena planificación preventiva de mantenimiento puede ahorrar mucho dinero a las comunidades en importantes reparaciones posteriores.

https://enriquealario.com/con-la-camara-a-cuestas-en-la-playa/

En muchos casos será muy interesante, cuando no necesaria, la intervención de técnicos cualificados, los cuales se encargarán de asesorar a la comunidad de propietarios sobre las actuaciones a realizar, diseñando un programa de mantenimiento tras estudiar el edificio y sus elementos.

En otros casos la presencia del técnico será necesaria para realizar reparaciones de mayor envergadura como pueden ser reparaciones sobre estructuras como las que hemos visto en las fotos, cubiertas o fachadas, donde los técnicos se encargan de estudiar el problema desde su origen, proyectar las soluciones adecuadas y controlar los trabajos de ejecución previstos, aportando una garantía de calidad técnica que no suelen aportar muchas de las empresas constructoras que habitualmente actúan en este tipo de edificios.

Normalmente, este tipo de trabajos es necesario ejecutarlos tras el verano y las obras no deberían durar más allá del siguiente verano, por lo que una correcta planificación de los trabajos y el control de plazos de ejecución que puede aportar un técnico cualificado puede llegar a ser de vital importancia para garantizar que el edificio se encontrará listo para ser usado durante el siguiente verano.

Aunque el tiempo entre veranos puede parecer suficiente para ejecutar cualquier obra no lo es tanto en algunos casos, por lo que es conveniente iniciar los mismos cuanto antes y planificarlos perfectamente, controlando a los contratistas para que cumplan con los plazos establecidos.

Por todo lo que he comentado, es el momento de ponerse manos a la obra para planificar y ejecutar lo antes posible los trabajos necesarios para que los edificios estén de nuevo preparados para acoger de nuevo unas felices vacaciones familiares.

Si quieres realizar cualquier consulta relacionada con el artículo o quieres que te asesore para realizar el mantenimiento o reparación de tu edificio, no dudes en ponerte en contacto conmigo.  Mi equipo técnico se encargará de garantizar que tu edificio quede en perfecto estado y listo para un nuevo periodo estival.

Puedes pinchar en el siguiente video para ver otras lesiones relacionadas con el post.

 

Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

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14 Respuestas a Mantenimiento de edificios vacacionales

  1. Rehabilitación edificios 7 mayo, 2015 en 11:24 #

    Estoy de acuerdo. Muchas veces no somos conscientes de la importancia que tiene el mantenimiento de los edificios y los de la costa lo necesitan todavía más. Es una inversión que es necesaria para evitar accidentes y gastos mayores en un futuro.

  2. Roberto 1 septiembre, 2014 en 14:58 #

    La verdad, Enrique, La Manga está llena de cosas así. Falta de mantenimiento por dejadez o incluso por falta de dinero. Claro, todo el mundo quiere casa en la playa pero también hay que mantenerla. Este verano tenía pendiente hacer fotos en la urbanización a la que voy en la cual he encontrado (a mi juicio) bastantes problemas, lo que pasa que al final lo he ido dejando y no las he hecho. A ver si en una próxima visita las hago y te las mando.
    Un saludo y enhorabuena por el blog

    • Enrique Alario Catalá 1 septiembre, 2014 en 16:14 #

      No solamente ocurre en La Manga Roberto, es generalizado, no hay cultura de mantenimiento en España y eso es muy complicado de inculcar.
      A ver si te animas con esas fotos y me las mandas, ya está reservado un huequito en el blog para publicarlas.
      Un abrazo

  3. jose 13 mayo, 2012 en 3:57 #

    Pero hombre, amigo Enrique, tíreme un cabo, el albañil soy yo ¿si no a que tanta pregunta…?
    Sí acaso no me expliqué bien en algún apartado, si algo no se entendió lo indica e intento detallarlo aunque sea con un dibujo, un croquis, posiblemente no sea el mio el único caso en el país con este problema, así se ayudaría a otras personas en la misma o similar situación, lo dejo a su libre albedrío y decisión. Saludos.

    • Enrique Alario Catalá 15 mayo, 2012 en 11:18 #

      Hola José. Como te dije estaría encantado de tirarte un cabo, pero no tengo datos suficientes para poder ayudarte más. No me gusta dar consejos a ciegas, son temas delicados que hay que estudiar con detenimiento, por lo que tal como te dije en el anterior comentario, te recomiendo que contactes con algún técnico de tu zona para pedir asesoramiento insitu. Te aseguro que será la mejor inversión que puedas hacer, pues tendrás la certeza de evitar problemas a largo plazo.
      Si te encuentras por la zona de Valencia estaré encantado de poder ayudarte, pero siempre comprobando las condiciones que se presentan en la vivienda.
      Gracias de nuevo por confiar en mis consejos y que tengas muchas suerte con el problema.
      Un saludo

  4. jose 27 abril, 2012 en 3:29 #

    Tengo tres columnas que tratar y estoy de lleno en la del centro, para luego hacer las otras dos, com dije, son de 35 x 35 y pretendo hacerlas de 50 x 50 porque en algunos sitios el hierro apenas estaba oculto por el hormigonado primero.

    Lo que me planteo y me preocupa es si un cubo de 50 x 13 x 160 (por 4 que son las caras a cubrir) y, encofrado y rellenado de weber-grout mezclado con gravilla 5/10 y teniendo en cuenta que un tercio del cubo y a lo largo de los 50 centímetros estará ocupado en dos caras opuestas, por los TRES hierros originales del pilar y por las otras dos por DOS hierros del pilar (los mismos), si hecho de esta manera, esto le otorga la fuerza suficiente para no agrietarse, o es preferible hacerle, o bien un suplemento de hierro a toda la columna, desde el suelo hasta el techo y a 3 ó 4 centímetros de la original y sujeta a la misma, o unos estribos que abarquen el espacio hacia afuera que convenga con el fin de que el nuevo hormigonado se sostenga bien “enredado” en la nueva y en la vieja estructura, o ambas, es decir los estribos mas grandes y de ellos sujetar nuevos hierros habida cuenta de que pretendemos aumentarla el lado quince centímetros, de 35 a 50.

    Si el weber-grout es lo bastante impermeable como para evitar que la humedad “intrinsica” de este suelo, no acceda por lo menos a la parte que este va a cubrir.

    En el corte vertical de la zanja de la que hable he descubierto, de arriba hacia abajo tres capas, la primera el fratasado de unos 15 centímetros, luego tierra húmeda unos 10 centímetros y después el hormigón de la zapata SECO.

    Vuelvo a las propiedades del weber-grout que es del que me hablaron que utilizara para esto, pero prefiero contrastar opiniones y pareceres porque se aprende mucho.

    Lo fundamental:
    si su impermeabilidad es garantía de que la humedad de la tierra no llegara de nuevo a los hierros de la columna y dos, si aplicado por vertido en el cubo irregular expuesto de 50 x 13 x 160 y sin mas apoyo que metido en una tercera parte en el forjado es suficiente para la excelencia del trabajo.

    • Enrique Alario Catalá 7 mayo, 2012 en 23:42 #

      Hola José, disculpa por haber tardado tanto en responder, he ido bastante liado y no había podido dedicar el tiempo que merece responder.
      Creo que el tema que me planteas es demasiado complicado para poder aconsejarte en unas pocas líneas y sin haber podido estudiar el tema con el detenimiento que evidentemente merece.
      Visto lo que vas describiendo, creo que el mejor consejo que te puedo ofrecer es que te pongas en contacto con un técnico que lo estudie bien. No es un tema fácil, por lo que no crema un debas dejarte aconsejar por cualquier albañil que pase por allí a dar su opinión y a venderte sus servicios… El tema no es fácil!!! Perdona que insista, pero creo que debes mirarlo muy detenidamente para no tener problemas en el futuro.
      Siento no poder ser de mayor ayuda, aunque sigo estando a tu disposición por si quieres comentar la evolución del problema y las soluciones que te vayan planteando.
      Un saludo y suerte.

  5. jose artiles peñate 8 abril, 2012 en 15:19 #

    Hola ¿de que modo puedo solucionar una HUMEDAD POR REMONTE desde el suelo y por CAPILARIDAD desde tres de las cuatro paredes que hay en el sotano de mi casa y que afecta al hierro y hormigon de las columnas, de tal manera que estan reventadas en los 80 – 90 cms desde el suelo hacia arriba, ahora mismo estoy con el lugar apuntalado y desconchando todo lo que se cae de los pilares, el hormigón y el oxido de los hierros.

    Lo que mas me preocupa es que la humedad del suelo no la puedo evitar (en las paredes quizá pueda hacer un “tabique con ventilación” que la aisle) ¿entonces …?.
    Despues de limpiar todo lo que se cae casi solo, se me ha ocurrido dejar una “fosa” de 2 ó 3 céntimetros de ancho alrrededor del arranque de las columnas para evitar que la humedad del suelo en una profundidad de 15 cms. desde el piso hacia abajo alcance al arranque de esta, que la estoy recreciendo hasta 50×50 cuando era originalmente de 35×35, la razón entre otras que el hierro en partes apenas si lo cubria el hormigón y pora que tenga mas fortaleza.

    Les agradecería respuesta lo antes posible, por lo que les quedaría muy agradecido. Saludos cordiales .

    • Enrique Alario Catalá 15 abril, 2012 en 19:06 #

      Hola José, por lo que veo tienes un serio problema que precisa de una solución más estudiada, así que no creo que pueda aportar la solución idónea únicamente con los datos que me dices. Existen varios productos que se inyectan para evitar la ascensión de la humedad, o bien también soluciones de ventilación de los elementos, o recrecidos transpirables u otras muchas, pero que como te digo no cuento con datos suficientes.
      Te sugiero que te pongas en contacto con algún técnico de tu zona (si estás por la zona de Valencia o provincia estaré encantado de poder ir yo mismo), de manera que pueda hacer un estudio no solo del daño, que es la propia humedad, sino de la causa de la misma, pues solo así te podrás asegurar de que no vuelvas a tener el mismo problema en el futuro.
      En cualquier caso, creo que como primeras medidas, la de dejar una zanja alrededor y mantener la zona apuntalada son acertadas. Añadiría la inspección de la cimentación, por lo que intentaría descubrir parte de alguna de las zapatas para comprobar el estado en que se encuentra.
      Siento no poder ayudarte más desde aquí, pero desde luego me tienes a tu disposición, tanto en el correo electrónico como en persona si estás por la zona para poder ayudarte en la medida que pueda.
      Gracias por confiar en mis sugerencias y suerte con tu “problemilla”

  6. José Manuel Eiriz. 7 septiembre, 2011 en 21:09 #

    Excelente publicación. Queda claro que no tenemos inculcado que los edificios tambien se hacen mayores y necesitan cuidados. Lo mismo que los coches, un edificio necesita de vez en cuando un minimo de mantenimiento para su conservación.

    Como siempre un excelente tema el que planteas .

    • Enrique Alario Catalá 7 septiembre, 2011 en 21:24 #

      A ver si de una vez por todas los responsables de los edificios, presidentes, administradores o quien sea se entera de que tienen obligación legal de conservación…!!! Es una pena, pues al final se acaba gastando un montón de dinero en reparaciones, en vez de realizar un mantenimiento preventivo que evitaría muchos de esos gastos!!!
      Gracias por la aportación, un abrazo compañero!!!

  7. Ricardo Hoyos (@ricardohoyos1) 5 septiembre, 2011 en 20:51 #

    Además Enrique, en tema de extinción es obligatorio pasar la revisión anual y el retimbrado cada 5 años, ese extintor mo creo que haya pasado la última revisión y dudaría que hubiera pasado alguna.Ese deterioro no creo que se produzca en un año.

    Un abrazo amigo

  8. Chalo Alonso 5 septiembre, 2011 en 9:42 #

    Muy bueno, y explicado muy bien! No cuesta nada hacer una pequeña revisión a simple vista por el edificio para hacer un primer análisis del estado y prevenir males mayores (y sus consiguientes reparaciones).

    Saludos Enrique!

  9. Alberto García Gomis 5 septiembre, 2011 en 9:39 #

    Cuantos disgustos se evitarían las comunidades de propietarios si destinaran una pequeña inversión al mantenimiento.
    Generalmente las actuaciones de las comunidades suele llegar tarde y entonces el mantenimiento se convierte en reparación.

    Muy buen artículo!

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