Etiqueta: cubiertas

[adsanity id=8485 align=aligncenter /]

En el anterior post sobre Reparación de Cubiertas Existentes estuve comentando algunos puntos a tener en cuenta para decidir el tipo de reparación que sería más necesaria en función de las características de la cubierta a reparar.

Como comentaba en ese post, el primer paso que debería darse para la reparación de cubiertas sería ponerse en contacto con un técnico que estudie las diferentes opciones disponibles y que prescriba los trabajos necesarios para realizar una reparación con garantías.

Una vez el técnico ha prescrito los trabajos necesarios para realizar la reparación de la cubierta, es el momento de ponerse a buscar la contrata que va a ejecutar los trabajos.

Es recomendable pedir varios presupuestos, pero teniendo la precaución de que todas las contratas oferten la misma solución, de ahí la importancia de que el técnico describa los trabajos y se les pueda pasar esa misma descripción a las contratas que vayan a ofertar.

Si se deja que cada contrata vaya por su cuenta a ver la cubierta y no se le dan las pautas de los trabajos que se tienen que realizar, nos encontraremos con que las ofertas recibidas no serán comparables, pues cada una de ellas habrá considerado unos trabajos diferentes a los considerados por las otras, lo que hará que las diferencias de precio entre ellas no se puedan tener en cuenta, ya que no están ofertando el mismo trabajo.

Por no hacer muy largo el post, creo que lo mejor será hacer un listado con los puntos a tener en cuenta para escoger a la contrata.  Así, si me dejo alguno por enumerar siempre se podrá añadir por vuestra parte en los comentarios.

¿Qué tener en cuenta para escoger al contratista?

[unordered_list style=»tick»]

• Precio.  Lo pongo el primero porque suele ser el factor decisivo en la mayoría de las comunidades a la hora de escoger una contrata, a la vez que suele ser la principal fuente para que surjan problemas durante la ejecución o una vez finalizados los trabajos.  Sin duda hay que tenerlo en cuenta, pero os voy a mostrar muchos otros factores que tiene tanta o más influencia a la hora de escoger la empresa que ejecutará unos trabajos tan importantes para el edificio.  De entre las empresas que cumplan las condiciones que voy a enumerar, se puede escoger por precio, pero no sin antes descartar las que no cumplan ciertos mínimos.  Mucho cuidado con las empresas baratas, pues alguas usan la estrategia de entrar a cualquier precio y luego pelear incrementos de presupuesto que acaban costando más que cualqueir otra oferta.
• Datos de la empresa.  Parece de perogrullo, pero hay que pedir a la empresa que nos facilite sus datos completos, dirección, teléfono, responsables, pagos a hacienda, pagos a trabajadores, seguro de responsabilidad civil, CIF o cualquier otro dato que nos de cierta garantía de que no van a desaparecer de un día para otro.  Aún con todos los datos puede pasar, pero ya es más complicado.
• Inscripción en REA.  REA es el registro de empresas acreditadas, que tiene el objeto de acreditar que las empresas cumplen los requisitos de capacidad y calidad de prevención de riesgos laborales.  No es una garantía, ni muchísimo menos, pues una vez inscrita la empresa en el registro ninguna administración va a controlar que siga cumpliendo, pero es un requisito obligatorio para poder ser contratada y al menos es una traba.  Puede parecer que el cumplimiento de la prevención de riesgos no es problema de la comunidad, nada más lejos de la realidad, pues al contratar una obra se adquieren responsabilidades que pueden dar más de un disgusto a los responsables del edificio.  Además, es un primer filtro válido para eliminar algunas de las empresas que nos pueden traer problemas.  Entrando en la web del registro se puede comprobar la acreditación de cualquier empresa
• Referencias de otras obras.  Si puede ser tenemos que pedir contacto con otros clientes, pues la recomendación por parte de otras comunidades de propietarios nos sirve al menos para saber si la empresa ha generado problemas, sobrecostes, retrasos, etcétera.  Como dicen en los productos financieros, beneficios pasados no garantizan beneficios futuros, pero es otro filtro más que ponemos.
• Presupuesto referenciado a proyecto.  De nada nos sirve que un técnico haga una labor de estudio y prescripción de soluciones adecuadas si luego la contrata no lo tiene en cuenta para pasar su presupuesto, así que tendrá que quedar muy bien especificado que se presupuesta exactamente lo que se describe en proyecto o en el documento que haya preparado el técnico, asumiendo materiales especificados, calidades y procedimientos de trabajo que se puedan exigir.  Cuidado, en algunos casos (benditos casos) las contratas tiene mucha más experiencia que le propio técnico en la ejecución de los trabajos, no olvidemos que algunas llevan años haciendo lo mismo y haciéndolo bien, por lo que pueden proponer mejorar justificadas.  En este caso hay que tenerlo en cuenta a la hora de comparar su precio con los de otros.  Posiblemente serán más caros, pero si muestran su especialización suele salir a cuenta pagar un poco más.
• Comprobaciones antes de presupuestar.  Una empresa que no comprueba «in situ» las condiciones de trabajo va a presupuestar a ojo, por lo que el riesgo de que falle en sus previsiones aumenta y si esto ocurre empezarán a haber problemas durante la ejecución, ya que la empresa hará todo lo posible para no perder dinero.  Así que si la empresa solicita comprobar la cubierta y se hace sus mediciones antes de presupuestar, es una buena señal.
• Precios unitarios.  Para que no surjan problemas de tipo económico durante la ejecución de los trabajos lo mejor es que la empresa utilice precios unitarios para cada una de las partidas (€ por metro, € por unidad, etc…), de manera que ese precio sea fácil multiplicarlo por las unidades realmente ejecutadas para obtener el importe total a pagar.  Los precios generales, sin detallar, suelen traer problemas, ya que si finalmente se ejecuta menos cantidad de lo previsto sale perdiendo la comunidad, pero si se ejecuta más cantidad, probablemente la contrata hará lo posible para incrementar el precio y no habrá una base (unitario) en la que podamos referenciar el incremento de coste.
• Detalle de condiciones.  En el presupuesto de la empresa debería detallarse no solo el precio de la obra, sino también otras condiciones como el compromiso de plazo, la cualificación y experiencia del personal, precio cerrado de lo prescrito y procedimiento en caso de imprevistos, materiales a utilizar, etc…
• Formación y experiencia del personal.  Es otro de los datos que tendríamos que pedir antes de escoger a la contrata que vaya a ejecutar la reparación de la cubierta.  Normalmente, las fábricas de productos de impermeabilización realizan cursos de homologación de trabajadores para que sepan colocar de manera correcta sus materiales, así que la acreditación de éste tipo de homologaciones es muy importante a la hora de escoger ya que, como decía en el anterior post, la mayor cantidad de fallos en cubiertas no se producen por el material escogido, sino por la colocación del mismo.  Seguramente la empresa que aporte homologación será un poco más cara que el resto, pero creerme que será una buena elección.
• Garantías ofrecidas.  No solo tiene que ofrecer garantía de producto, que en realidad no la ofrece la contrata sino el fabricante, sino que la empresa debería aportar garantía de ejecución por la cual se hagan cargo de fallos de ejecución en caso de que se produzcan.  En una obra de impermeabilización de cubierta, los fallos son muy evidentes cuando se producen, así que la garantía de reparación es un factor a tener muy en cuenta para escoger a la contrata.  No solo la garantía, sino el plazo en que va a realizar la reparación en caso de que se produzca fallo.  Una buena empresa debería poder ofrecer garantía de varios años en los trabajos en cubiertas.  En cuanto a la garantía del material, normalmente los fabricantes no se hacen cargo de colocaciones que no las haya ejecutado un profesional homologado, así que me reitero en la importancia del punto anterior.
• Tratamiento de encuentros y puntos singulares.  Cómo decía, la mayoría de fallos en cubiertas se producen por la ejecución y entre éstos, casi todos los casos son debidos a la mala ejecución de puntos singulares de la cubierta como los encuentros con muros, esquinas, sumideros, juntas de dilatación, etc… Todos los sistemas de impermeabilización tienen previstas soluciones para ejecutar de manera correcta dichos puntos, pero no es tan habitual que se ejecuten según indicaciones de los fabricantes (encarece los trabajos), así que es una exigencia que puede decantar la decisión entre una empresa buena y otra mejor.  En cualquier caso, es un tema que el técnico deberá controlar y exigir en cualquier caso durante la ejecución (se especifique o no) pues son condiciones de colocación qeu tiene que vigilar, pero si la empresa escogida no lo tenía previsto será fuente de problemas, ya que le producir un coste que no tenía previsto y a buen seguro intentará recuperarlo de alguna manera, así que es mejor adelantarse a los problemas.

[/unordered_list]

Como veis, no solo el precio influye a la hora de contratar la reparación de una cubierta, en realidad pueden aplicarse éstos puntos a todo tipo de obras, junto con las que ya mencioné en el post de «10 puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa»

En definitiva se trata de aplicar el sentido común y hacer las cosas sin prisas y sin pensar sólo en el coste, pues seguramente un precio barato puede acabar costando muy caro.

Para culminar el tema de la reparación de cubiertas nos quedaría hablar de las diferentes opciones que tenemos para escoger en cuanto a materiales y sistemas de impermeabilización y ejecución de la cubierta, pero eso ya no cabe en este post, así que si os parece lo dejaremos para un poco más adelante.

Te recuerdo que este post es la segunda parte de[highlight] «Reparación de cubiertas existentes.  Puntos a tener en cuenta«[/highlight], así que si no lo has leido te recomiendo que pinches en el título para poder completar el listado hoy.

[quote]Ya sabes, si crees que me he dejado algún aspecto a tener en cuenta no dudes en decirlo en los comentarios para completar el listado que propongo.[/quote]

Actualización julio 2014:

Artículos de la misma serie de Reparación de cubiertas existentes:

[unordered_list style=»tick»]

• Reparación de cubiertas existentes.  Puntos a tener en cuenta.
• Reparación de cubiertas existentes (y III).  Sistemas de impermeabilización.

[/unordered_list]

[hr] [typography font=»Coming Soon» size=»24″ size_format=»px» color=»#3377e6″]Si te ha parecido interesante [highlight]no olvides compartirlo[/highlight] con tus contactos en las redes sociales, quizá a alguno de ellos también le interese. Gracias.[/typography][hr]

Enrique Alario · Arquitecto Técnico en Valencia · Arquitecto Técnico en Paterna · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial

[adsanity id=9539 align=aligncenter /]

Hace ya un tiempo, allá por mayo del 2011, escribí un artículo en el que enumeraba «10 consejos a tener en cuenta para la contratación de obras en tu casa«.  Aquel era un post bastante generalista, así que en esta ocasión quiero compartir con vosotros algo parecido pero centrándome en la reparación de cubiertas existentes.

Este tipo de obras suele traer bastantes quebraderos de cabeza a las comunidades de propietarios de edificios, pues es una obra que de no realizarse correctamente puede traer consecuencias bastante desastrosas, pero sin embargo no se tiene (o yo entiendo que no se tiene) suficiente información a la hora de afrontar la contratación de éste tipo de obras.

Es por ello que en este post me gustaría lanzar un cable a aquellas comunidades que se encuentra en la situación de contratar la reparación de la cubierta de su edificio, para que al menos tengan unas premisas que considero básicas y que les sirvan para poder valorar de otra manera, con un poco más de información, las propuestas que les lleguen.

Se trata por tanto de dar unas pautas, unas pinceladas sobre el tema, así que en esta ocasión os voy a pedir a los más técnicos que no me lo tengáis en cuenta, pero me voy a dejar los detalles técnicos para otra ocasión (no tardará, ya está en mente), de manera que al no entrar en tecnicismos y palabros facilite la lectura de aquellos a los pretendo ayudar con éste post… A los vecinos.

¿Por donde empezar?

Lo primero que habría que tener claro es el problema que tenemos.  Puede ser que se afronte la actuación sobre la cubierta por que se han producido filtraciones y por lo tanto es urgente reparar (las prisas no son buenas), o bien puede ser que ya se encuentre muy deteriorada la cubierta y por lo tanto ya sea imprescindible reparar para evitar humedades, o por último (y mucho más improbable en este país, por desgracia) es posible que aunque la cubierta se encuentre en buen estado visual y que no se produzcan filtraciones, se decida actuar sobre la misma en modo mantenimiento, mucho más barato a la larga pero que casi nunca se hace.

Dependiendo de la situación en que se encuentre la cubierta se decidirá actuar de un modo o de otro, aunque al final las soluciones buenas los son en todas las circunstancias y las malas, normalmente tomadas con criterios económicos, son siempre malas.

Aunque pueda quedar mal que lo diga yo, pero el primer paso que debería darse para evaluar los trabajos que necesita una cubierta para su reparación debería ser la contratación de un técnico.  En muchas ocasiones se cae en el error de contratar primero a un constructor (o varios) para que nos pase un presupuesto de reparación.  Salvo honrosas excepciones, lo normal es que el contratista nos ofrezca un presupuesto basado en lo que él sabe hacer, en lugar de basado en lo que la cubierta necesita.  Peor todavía si se contacta con varios contratistas, pues entonces cada uno ofrece lo que le parece y ahí empieza el embrollo de precios para escoger.

Para empezar con buen pie, lo mejor es contactar primero con un técnico que nos asesore.

En cambio, si se empieza por contactar a un técnico, lo primero que se hará será estudiar el estado de la cubierta, las circunstancias del edificio, el presupuesto disponible, las necesidades y otros muchos factores que llevarán a escoger una solución técnica adecuada para esa cubierta en concreto, de manera que una vez se tenga la solución adecuada ya se podrá ir a varios contratistas para que oferten la misma solución y poder por tanto comparar con criterio.

Criterios a tener en cuenta para la reparación de cubiertas

En ocasiones se producen fallos en cubiertas que pueden ser reparados de manera puntual, aunque es una práctica poco aconsejable, pues llevan a soluciones que normalmente acaban volviendo a fallar e incluso, en algunos casos, a agravar el problema inicial.

No me voy a parar en las reparaciones puntuales, sino el actuaciones sobre cubiertas completas.

Según algunas estadísticas, los fallos más habituales en las cubiertas no son producidos por los materiales que se colocan, sino por la colocación de los mismos, es decir, por la ejecución de los trabajos, así que es de suma importancia la elección correcta de la empresa que se va a encargar de la reparación para reducir el riesgo de fallos en el futuro.

Los fallos más habituales en cubiertas son los producidos por la ejecución de puntos singulares y encuentros.

Además, hay ciertos puntos básicos que habría que tener en cuenta para escoger materiales o sistemas de cubierta, serían los criterios técnicos, que junto con los criterios de contratación, evitarán gran parte de los problemas que se pueden dar en una obra de éste tipo.  Si te parece empezaré enumerando los criterios técnicos.

Criterios técnicos para la reparación de cubiertas

[unordered_list style=»tick»]

• Material existente.  Hay que tener en cuenta el material con el que está ejecutada la cubierta en estos momentos, el tipo de impermeabilización, el estado en que se encuentra el pavimento, la limpieza, la regularidad.  Vimos algunos ejemplos en otros posts del blog, como el que hablaba (con mucho «cariño») sobre el clorocaucho.  En definitiva se trata de valorar los trabajos previos que habría que realizar para colocar el nuevo sistema de manera adecuada.

• Uso que se pretende.  No será lo mismo reparar una cubierta de casetón de escalera a la que no va a acceder nadie que reparar una azotea a la que sube medio edificio a tender la ropa.  Los materiales a utilizar deberán ser unos u otros en función de cada uno de los casos.
• Presupuesto de que se dispone.  No es un criterio directamente técnico, pero sí que es un condicionante a la hora de escoger una solución que se adapte a las posibilidades económicas de los propietarios.  Hay unos mínimos imprescindibles para garantizar la funcionalidad de la cubierta, pero a partir de esos mínimos se pueden encontrar diferentes opciones válidas.
• Puntos singulares y encuentros.  Este es un factor más importante de lo que en un principio parece, pues si la ejecución decíamos que es la causa de mayor número de fallos, dentro de la ejecución el 90% de los fallos se producen en encuentros y puntos singulares (sumideros, encuentros con paredes, juntas de dilatación…).  Así pues, una cubierta con muchas esquinas, giros, sumideros o chimeneas será más difícil de ejecutar que una cubierta cuadrada y regular.  Esto puede condicionar la elección de un sistema u otro que facilité la ejecución de éste tipo de encuentros.

• Pendientes de la cubierta.  Una cubierta con pendientes insuficientes tendrá más probabilidades de fallo que una cubierta con pendientes adecuadas, independientemente del material de impermeabilización que utilicemos.  Por lo tanto puede ser aconsejable invertir una parte del presupuesto disponible en mejorar las pendientes para asegurar el correcto funcionamiento de la cubierta.
• Tipo de cubierta.  Básicamente se podrían diferenciar dos tipos de cubiertas (si, ya se que se puede dividir en más, pero permitidme los técnicos que no me meta a fondo) las cubiertas ventiladas y las cubiertas no ventiladas.  El tipo de cubierta con que nos encontramos va a ser un factor muy importante a la hora de escoger el sistema a utilizar, pues la elección de un sistema que no sea compatible con el tipo de cubierta que tengamos puede provocar problemas a medio y largo plazo difíciles de solucionar, como por ejemplo condensaciones.

• Necesidad de aislamiento.  Los edificios de hace unos años no tenían en cuenta el aislamiento térmico de las cubiertas.  En la actualidad es habitual aprovechar una actuación sobre la azotea del edificio para mejorar el aislamiento térmico (fenomenal) pero hay que tenerlo en cuenta para integrar esos trabajos en el sistema que se escoja para la impermeabilización, el pavimento y en definitiva para el resto de la cubierta.

[/unordered_list]

Menos mal que no me he querido meter en temas más técnicos en este post, pues como veis hay muchos puntos a tener en cuenta a la hora de escoger un tipo de impermeabilización (sin profundizar, imaginad si profundizara).  Así que me reitero en que no se debe dejar una decisión tan importante a una empresa que seguramente va a ejecutar lo que está habituado sin tener en cuenta muchos de estos criterios.

Hablando de empresas para ejecutar la reparación, los siguientes puntos que voy a comentar van a ser los criterios a tener en cuenta para escoger una empresa que realice los trabajos (pincha para ir al artículo), pero creo que será mejor que lo deje para el siguiente post, no quiero aburriros alargando éste.

En cualquier caso, si no puedes esperar al siguiente post (solo es una semana), te invito a consultar algunos libros que hablan sobre el tema de la ejecución de impermeabilizaciones, humedades, cubiertas y todos estos temas relacionados con el artículo de hoy.  Los puedes encontrar en la página de LibrosDeConstrucción, donde además encontrarás libros de otros muchos temas relacionados con el sector de la construcción.

[quote]Seguramente me he dejado algunos puntos por comentar y que consideras que son importantes.  Te invito a utilizar los comentarios para completar el post y ayudar así a aquellos que lo utilicen como medio de consulta.[/quote]

Actualización julio 2014:

Artículos de la misma serie de Reparación de cubiertas existentes:

[unordered_list style=»tick»]

• Reparación de cubiertas existentes (II).  Recomendaciones para escoger a la contrata.
• Reparación de cubiertas existentes (y III).  Sistemas de impermeabilización.

[/unordered_list]

[hr] [typography font=»Coming Soon» size=»24″ size_format=»px» color=»#3377e6″]Si te ha parecido interesante [highlight]no olvides compartirlo[/highlight] con tus contactos en las redes sociales, quizá a alguno de ellos también le interese.  Gracias.[/typography][hr]

[adsanity id=8139 align=aligncenter /]

[adsanity id=8902 align=aligncenter /]