Arquitecto Técnico Valencia, Aparejador Valencia, Arquitecto Técnico Paterna, Aparejador Paterna, humedades

Con la Cámara a Cuestas… Edificio con Zonas Comunes

Muchos edificios de los que se han construido en éste país durante muchos años ofrecían bonitos diseños de fachadas, servicios adicionales, bonitas urbanizaciones, zonas comunes y muchas otras cualidades que servían como reclamo comercial y como excusa para incrementar los precios de las viviendas.

En realidad, muchos de esos edificios han sido vendidos a unos precios impensables hoy en día, aunque es verdad que ofrecían unas características adicionales que les daban un atractivo especial pero, este incremento de servicios o cualidades ¿iba a sociada a una mejor calidad? ¿el incremento de precio se corresponde con una mejor construcción de los mismos? ¿se ha puesto mayor cuidado a la hora de construirlos en relación con otros edificios de menor precio?

Desgraciadamente, en mi opinión y desde la experiencia puedo afirmar que en muchos casos no ha sido así.  De echo, los mismos equipos de trabajadores que hacía una VPO, luego eran contratados para ejecutar un edificio de lujo con zonas comunes, piscina y un montón de servicios, pero trabajando de la misma manera que en el edificio VPO.

¡¡No hemos pagado calidad!!!

Un buen ejemplo de lo que os estoy comentando lo tenemos en el edificio que os voy a mostrar a continuación.  Se trata del típico edificio construido con unas atractivas zonas comunes, con una piscina al aire libre y otra piscina cubierta, con padel, zonas infantiles, árboles… en fin, un edificio a todo lujo de servicios, los cuales no se correspondieron en absoluto con algunas calidades que han quedado en evidencia al poco tiempo de ser habitado. Pero primero os lo voy a enseñar con las fotos que he podido tomar desde fuera.

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Vista exterior del acceso a la zona común del edificio

Como veis, se trata de un edificio con una cuidada imagen de fachada, con tres bloques colocados en U, de manera que en el centro de la misma se ubican los servicios de la zona común.

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Zona de Padel

Ésta es una de las pistas de padel con la que cuenta el edificio.  Detrás de la pista se encuentran las piscinas, una descubierta para el verano y otra cubierta climatizada para su disfrute durante todo el año.

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Zona Infantil

Entre ambas pistas de padel podemos encontrar esta zona de juegos pensada para los peques del edificio, todo un lujo para las familias que viven en éste residencial.  También vemos grandes maceteros con pequeños olivos y al fondo la piscina descubierta y el acristalamiento de la piscina climatizada.

Todo muy bonito, muy idílico y lujoso, mostrando una sensación de falsa calidad en el edificio, ya que bajo esta fenomenal zona común, nos encontramos la planta de sótano, la cual no debería tener ningún problema por que si no se ha escatimado en servicios para el propietario, tampoco se habrá escatimado en una cuidada ejecución para evitar problemas constructivos… ¿o si?

Evidentemente, si os estoy enseñando éste edificio en ésta sección del blog, algún problemilla tendrá.  Todos estos servicios y ésta gran superficie pisable es en realidad una cubierta, pues como os he comentado, bajo la zona común tenemos una planta de sótano.  En numerosas ocasiones, las cubiertas superiores de los edificios presentan problemas de humedades sin tener ningún otro elemento más que el suelo y alguna chimenea de ventilación, así que es de suponer que la gran cantidad de elementos que se encuentran sobre ésta cubierta deberían haber estado perfectamente pensados y detallados desde proyecto y debidamente valorados y ejecutados en la fase de ejecución, ya que cualquiera de ellos es susceptible de provocar problemas a la impermeabilización.

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Puntos susceptibles de provocar humedades

Anclajes de las estructuras metálicas de las pistas de padel, sumideros de recogida de aguas, encuentros con muros de piscinas y otros muchos puntos singulares se dan en ésta cubierta, puntos que deberían haber sido cuidadosamente ejecutados y revisados para evitar que sean origen de problemas en la impermeabilización de una cubierta cuanto menos complicada… mucho más si no se le ha dado la importancia debida a los mencionados puntos.

Como se que lo que os gusta es ver los problemas que voy encontrando, no lo voy a alargar más.  Mirad algunas de las consecuencias de no haber prestado la debida atención a los puntos que os he comentado.  No toméis los comentarios de las imágenes como conclusiones inequívocas de las causas de las humedades, sino más bien como sospechas desde la experiencia, pues como ya os comentaba en el anterior artículo sobre la toma de datos para la redacción de informes, una simple mirada puede no ser suficiente para acertar con las causas de una lesión, pero en ocasiones se puede acertar simplemente con un poco de experiencia.

En éstas primeras imágenes podéis ver una gran cantidad de manchas de humedad aleatorias en la superficie inferior del forjado, es decir, bajo la zona común que acabamos de ver.

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Humedades puntuales en techo

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Humedades en techo

 

 

 

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Humedades en Techo

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Humedades en Techo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Como podéis ver, la comunidad parece que ha iniciado un procedimiento de investigación para averiguar la procedencia de las humedades.  Seguramente, los vecinos de éste complejo se pueden sentir engañados por parte de los agentes que han intervenido en el proceso de edificación, pues han comprado una propiedad que al poco tiempo de ser habitada presentaba problemas del tipo que vemos.

Como se puede ver también, las manchas han sido marcadas para observar su evolución, dibujando el perímetro de las mismas y numerándolas para poder describirlas ordenadamente en un informe.  Si os fijáis en la numeración, alguna de ellas indica ya el número 47, para que os podáis hacer una idea de la cantidad de manchas y filtraciones que se han producido bajo ésta cubierta.

Como os digo, sin hacer una investigación con una correcta toma de datos, es dificil averiguar la causa última de éstas filtraciones, pero lo que es evidente es que se han producido múltiples roturas en la impermeabilización que pueden haber sido causadas por algunos de los elementos que hemos visto antes, como los anclajes de estructuras metálicas del padel o de los juegos de la zona infantil.

Sin embargo, parece mucho más evidente la procedencia de las humedades que vemos a continuación.

https://enriquealario.com/toma-de-datos-en-informes-periciales/

Humedades en Sumideros

https://enriquealario.com/toma-de-datos-en-informes-periciales/

Humedades en sumideros

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

https://enriquealario.com/toma-de-datos-en-informes-periciales/

Humedades en Sumideros

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Parece lógico pensar que los encuentros de la impermeabilización con los elementos de evacuación de aguas no ha estado bien resuelto, lo que evidencia una clara falta de profesionalidad de los trabajadores que se encargaron de ésta labor.  Se podría entender que a un trabajador le salga mal un encuentro o tenga un descuido aislado, pero cuando varios de éstos puntos presentan problemas idénticos quiere decir, en mi opinión, que el que ejecutó ésta impermeabilización no tenía ni idea de como se debe realizar éste tipo de encuentros.

Evidentemente, la responsabilidad es de los técnicos que supervisaban la ejecución, pero la culpa creo que es del que ejecuta directamente el trabajo.  Aprovecho para recordar, aunque no tiene que ver directamente con el tema de hoy, la incompatibilidad de las cazoletas de PVC de los sumideros con las láminas bituminosas.  Si se coloca lámina bituminosa, las alas de las cazoletas no tienen que ser de PVC.

Ya que estamos comentando temas de evacuación de aguas, aunque no tenga que ver directamente con la impermeabilización de la zona común, otro fallo que pude observar con mi cámara a cuestas fue la salida de los conductos de evacuación de aguas a través del muro perimetral, donde se produce también una llamativa mancha de humedad provocada seguramente por una mala resolución del encuentro, que debería haber sido ejecutado con pasatubos y teniendo en cuenta la posibilidad de entrada de agua por la junta, debido a la presión del exterior.

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Salida de conductos del Edificio

En otras zonas del garaje pude comprobar la presencia de humedades en el encuentro entre el muro y el forjado. Como os he comentado no he tenido acceso a todas las zonas que me hubiera gustado para poder  concretar más mis conclusiones, pero parece que éste muro coincide con el fondo del garaje, es decir, con la zona donde se encuentran las piscinas, por lo que no parece descabellado pensar que los encuentros de los vasos de las piscinas con los forjados no se haya ejecutado adecuadamente, dando lugar a zonas en las que se producen filtraciones en la junta entre ambos.

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Humedades en junta forjado-muro

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Filtraciones Forjado-Muro

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Filtraciones Forjado-Muro

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Filtraciones Forjado-Muro

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Como habéis podido comprobar, un bonito y lujoso edificio no siempre se corresponde con una buena ejecución de la obra.  Cabría abrir el debate sobre las responsabilidades de éstos desmanes, pero creo que no llegaríamos a ninguna conclusión concreta, sino más bien a un cúmulo de culpas que por desgracia se ha repetido en muchos de los edificios que se han estado construyendo.

Lo que si creo que debería ser tenido en cuenta es la importancia que hay que darle a ciertos detalles para evitar éste tipo de daños.  Es evidente que con un poco de cuidado, éstos daños que ahora son costosísimos de reparar se podrían haber evitado sin aumentar ni un céntimo el presupuesto de ejecución del proyecto, simplemente haciendo bien el trabajo.  No habría sido necesario utilizar novedosos y carísimos materiales, sino más bien utilizar adecuadamente los que tan mal se han colocado, pero para ello se tendrían que haber puesto énfasis desde el proyecto en los puntos singulares de ésta cubierta, es decir, en la manera de resolver todos éstos puntos que, debido a la multitud de usos que se le han dado, han sido necesarios para la colocación de todos los elementos que le dan un mayor valor al edificio.  Cada uno de éstos puntos debería haber sido perfectamente detallado, de manera que se hubiera podido valorar su ejecución por parte de las contratas, que habrían tenido instrucciones específicas sobre el modo de ejecutarlos.

No quiero con ello quitar culpa a las contratas, pues aunque habría sido conveniente que estuviera detallado en proyecto, ellas y sus trabajadores deberían ser conocedores del modo de ejecución correcto, o bien deberían haber consultado de que modo querían los técnicos responsables que se ejecutara cada uno de éstos puntos para evitar problemas con la impermeabilización.

Me he atrevido a hacer una afirmación de la que no puedo estar seguro, pues no he visto en absoluto el proyecto de éste edificio (he visto muchos y me sorprendería que estos detalles se encontraran en el proyecto), pero en cualquier caso sería un eslabón más en la cadena de fallos que se pueden haber dado para propiciar las lesiones que hemos visto.

Seguramente, la gran cantidad de puntos singulares no habrá sido tenida en cuenta a la hora de especificar los trabajos con el contratista, o no se habrá programado una serie de inspecciones específicas, o no se habrá informado específicamente a los colocadores, o… o… o…!!!! una larga lísta de posibles causas que al final han llevado a que un edificio con cierto grado de lujo, se haya convertido en un edificio con unas vergonzosas y evidentes lesiones que lo devalúan y le hacen perder atractivo.

Conclusión:

Los incrementos de precios de las viviendas no se han correspondido en incrementos en la calidad de las mismas.  Se ha pagado ubicación del edificio, se ha pagado imagen, se ha pagado altura, se ha pagado materiales… pero nadie se ha parado a preguntarse si lo que compraba y por lo que estaba dispuesto a pagar más iba a ser correspondido con un incremento de la calidad acorde al incremento de precio que iba a pagar.

¿Conoces más casos parecidos al que te acabo de mostrar?

¿crees que se ha pagado la calidad de lo edificado en España?

¿o bien crees que no se ha prestado la suficiente atención a la calidad de lo construido? ¿deberían ser tenidos en cuenta estos detalles desde la fase de proyecto?

Me encantaría conocer tu opinión a través de los comentarios, ¡¡¡anímate a participar!!!!

 

Enrique Alario | Arquitecto Técnico Valencia | Máster en Tecnología de la Edificación | Perito Judicial

 

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12 Respuestas a Con la Cámara a Cuestas… Edificio con Zonas Comunes

  1. Victor 30 julio, 2013 en 19:32 #

    Hola. Reportaje de categoría. Yo debido a mi oficio he visto cosas peores, me imagino que como tú. De acuerdo con lo expuesto y en especial con Jesús Valero, yo cuando empecé de chaval las viviendas de lujo se edificaban en zonas caras con los mejores materiales, tejados de pizarra, doble tabiquería interior, etc… y en los últimos años ha sido al revés ya quisieran las viviendas de lujo estar construidas como muchas de VPO. La única explicación lógica es que al ser capital privado y haber mucha demanda había que acabarlas a manojos para entregarlas en fecha, luego a luchar con el postventa. Otro problema ha sido la globalización de oficios
    para cubrir dicha demanda, entre ellos oficios que requieren mucha experiencia, cadencia y otras. En fin lo que se dice un devoro. Se han hecho auténticas barbaridades, como montones de edificios con fachada de cristal cuyo consumo energético equivale al de pueblos enteros, edificios que invadían lo público, edificios girados, viviendas que le faltan metros, edificios nuevos listos para habitar que han sido derribados por problemas de estructura, capar tejados enteros de edificios nuevos, levantar patios interiores enteros como el de las fotos, urbanizaciones privadas que cuando llueve entra el agua por los portales y pisos bajos corriendo hacia el sótano, parkings en los que no se puede guardar el coche por problemas de inundación, chaléts que cuando el vecino enciende la chimenea el humo te sale a ti por el armario empotrado de la habitación, bloques de viviendas que cuando pasa el tren se le caen los muros exteriores del jardín que va pegado a la vía y muchos etc más
    Saludos

  2. Jesús Valero 23 febrero, 2012 en 14:07 #

    Bueno, aunque no he leido on el detenimiento que se merece el artículo y los comentarios,por lo que es posible que me repita con alguno de los comentarios ya realizados, no quiero dejar pasar la ocasión sin dejar de añadir un apartado más, y no técnico que es causa de estas patologías, aparte del que considero muy importante como es el de la falta de profesionalidad que se aplica a las construcciones. Es el despacho, donde hemos tenido la ocasión de realizar tanto viviendas de V.P.O. como libres y hemos realizado tasaciones de viviendas tanto libres como protegidas, hemos podido comprobar que las calidades no son diferentes entre ambos tipos de vivienda, es más, nosotros mismos hemos realizado proyectos de viviendas protegidas que ya quisieran muchas viviendas de renta libre tener esas calidades que, a pesar de su cuidada construcción han dado si bien no patologías, sí algún problematípico de vida útil del edificio y de falta de mantenimiento.
    Bien, entonces surge la pregunta ¿ Por qué son tanto más caras estas viviendas de renta libre que las de V.P.O., cuando las calidades , o falta de ella, son tan similares?. Bueno, aparte de que en estos últimos años todo se compraba y todo se vendía, en buena medida la culpa la tenía el valor del suelo. En este punto se han producido grandes encarecimientos del precio final de la vivienda. Al principio de todo este crecimiento del mundo de la construcción, la repercusión del suelo podía rondar el 30-40% del precio final de la vivienda, llegando a alcanzar más del 80% de éste al final del ciclo. Claro, así no queda margen de beneficio para la parte de construcción a no ser que el promotor gestione también todo el proceso de gestión del suelo.
    Enm la parte técnica aparece también, a priori para bien, el CTE, que nos lleva a los técnicos proyectistas de cabeza. En el fondo lo que pretende es aclarar responsabilidades en el caso de que aparezcan patologías posteriores. Esto nos lleva a los técnicos a buscar, en muchos casos a otros técnicos colaboradores para realizar proyectos anexos y generar una gran cantidad de documentación en los proyectos, generando así la necesidad de unos equipos multidisciplinares y, los honorarios, ¡Por favor!, no sólo los mismos sino, además, más bajos. Todo esto, repercute en la profesionalidad y en la calidad de el producto final.

    Bueno, yo sólo he querido aportar, no sé si afortunadamente, un punto de vista, quizá más amplio, no sólo técnico y sin pretender ser absoluto, si no más bien aportar un tema más de reflexión al respecto.

  3. Manuel Álvarez 25 diciembre, 2011 en 23:07 #

    Gran entrada. Gracias.

    • Enrique Alario Catalá 26 diciembre, 2011 en 10:28 #

      Gracias a ti por la felicitación, me alegro que te haya parecido interesante.
      Un saludo

  4. miguel angel 24 diciembre, 2011 en 10:36 #

    otro post interesantísimo como los otros.
    creo que las empresas instaladoras de la impermeabilización son las responsables de estos problemas, ya que aunque es posible que no figuren en el proyecto las particularidades y detalles en la ejecución de las impermeabilizaciones, la empresa instaladora es lo suficientemente conocedora de estos trabajos y en caso de duda o de error en el proyecto es tan fácil como comentar estos detalles al jefe de obra o a la dirección facultativa.

    • Enrique Alario Catalá 26 diciembre, 2011 en 10:28 #

      Mucha gracias por compartir tu opinión con los compañeros. Está muy bien lo que comentas, aunque por desgracia, no siempre las empresas encargadas de realizar un trabajo son realmente conocedoras de dicho trabajo, por lo que acaba recayendo la responsabilidad de hacerlo bien sobre los técnicos de supervisión.
      En fin, supongo que aquí ha habido muchas causas para que se produzca el fallo, pero desde luego la que mencionas creo que es una de las principales, la falta de profesionalidad del que hace las cosas, no solo el que coloca la impermeabilización, sino también el que coloca el resto de elementos que la pueden dañar.
      Gracias de nuevo por la aportación y un saludo.

  5. Aitor 20 diciembre, 2011 en 12:03 #

    Interesantísimo post

    Creo que en muchos casos la dirección facultativa se lleva de una manera excesivamente relajada, tanto por parte de los directores de la obra que enmuchos casos no presentan una documentación completa ni solucionan de manera fehaciente las incongruencias y detalles sin resolver del proyecto, como por la dirección de la ejecución material de la obra, que debería estar todo el santo dia metiendo el ojo en el proyectista para solventar puntos indeterminados de proyecto que hay que resolver en obra.

    Por cierto, interesante sistema para seguir la evolución de las humedades (creo que sólo aplicable en garajes y sitios no vivideros: si le aparezco a la señora de la casa con un spray me toma por un grafitero seguro)

    un saludo,

    Aitor

    • Enrique Alario Catalá 22 diciembre, 2011 en 13:40 #

      Gracias Aitor por tu comentario. Cierto que en ocasiones éste tipo de trabajos no se controlan adecuadamente, pero no estoy de acuerdo contigo en que la dirección de ejecución tenga que estar todo el día vigilando, no es la policía, el que ejecuta también tiene la responsabilidad de saber lo que hace, ¿no crees…?
      Un saludo y gracias de nuevo por la aportación

  6. José Manuel Eiriz 19 diciembre, 2011 en 20:25 #

    Hola Enrique buenas tardes.

    En primer lugar me gustaría comentar un punto que no tiene que ver con el artículo pero que aparece en él, se trata de la calidad en una VPO y una vivienda de Lujo.
    En mi opinión el mismo equipo de trabajo se debería poder utilizar en VPO o en viviendas de lujo. Se ha de exigir siempre la misma calidad en el trabajo. En cuanto a los materiales empleados los que deban cumplir normativa de obligado cumplimiento nos rige la norma; otra cosa serán las calidades de los materiales de los acabados, que pueden ser más o menos nobles, de primera o de tercera, pero en su aplicación se ha de exigir siempre máxima calidad.

    Suscribo la opinión de “El apa”, en el caso planteado pueden y de echo hay muchos culpables seguramente, pero los responsables técnicos aparentemente poco énfasis han tenido en controlar la calidad de los trabajos en la cubierta. Si se hubieran realizado más pruebas de estanqueidad en las diferentes fases de instalación de los equipamientos, seguro que estas humedades no habrían aparecido.

    Por otro lado,no olvidemos que en este tipo de obras las zonas comunes se suelen dejar olvidadas hasta el último momento, no se bien por que pero es así.
    Las prisas finales por acabar y el bajar la guardia porque “la obra ya está acabado” pero no las zonas comunes, provoca la falta de control final, y la ejecución “rapidito rapidito que esto ya se ha acabado”, cuando la realidad es que todavía faltan muchas cosas por acabar de rematar y por controlar como ha ocurrido en este caso.

    Como siempre un gran artículo que da mucho juego a opinar.

    • Enrique Alario Catalá 22 diciembre, 2011 en 13:38 #

      Gracias por tu comentario José Manuel. Te doy completamente la razón, me he expresado mal, la ejecución debe ser igual de buena. Puntualizo… el equipo que ejecuta un edificio de lujo tiene la misma formación, experiencia y calidad de acabados que el equipo que ejecuta una VPO, aunque como bien dices, en ambos casos se tiene que cumplir un mínimo de calidad exigible por normativa, aunque como bien sabemos, no es lo mismo enfrentarse a un equipo con el que tienes que pelear para hacerles ver lo que está bien ejecutado y otro equipo que es conocedor de su trabajo y no es necesario explicarles más de lo necesario.
      También te doy la razón en que las zonas comunes son dejadas para el final, ya como si no fueran incluso parte de la obra y por lo tanto con la guardia bajada en muchos casos.
      Gracias por tu aportación, un saludo!!!

  7. El apa 19 diciembre, 2011 en 10:18 #

    Hola Enrique, buenos días.
    Efectivamente el incremento del precio no es proporcional.
    El apartado de calidad en teoria sería una de las tres variables de la obra: Calidad, Precio, Costes. En este caso y en otros muchos la variable Calidad es 0.
    Yo quiero matizar unos detalles:

    Así a grandes rasgos, sino definimos un buen proyecto, es decir si el proyecto no es de Calidad, se permitirá que en obra existan interpretaciones. Si a este problema le sumamos que la constructora, subcontratas, recursos humanos no estan cualificados, las interpretaciones serán mayores y darán lugar al fracaso. Es decir: Proyecto malo existe una mayor probabilidad de fracaso en su ejecución.
    Otro punto importante es la figura del Aparejador en ejecución, si el aparejador es responsable y ducho en la materia, podrá anticiparte y corregir sobre la marcha los errores que habrá detectado a tiempo. Y otros muchos que surgen durante la ejecución.
    Mi conclusión es que los responsables de esa obra, les importaba poco o muy poco hacerlo bien o en caso de tener interés no tenian ni idea de lo que son humedades. La mano de obra tiene culpa pero para eso existen figuras por encima de ellos que deben supervisar, controlar, etc.

    Saludos Enrique y vaya tocho te has gastado xD.

    • Enrique Alario Catalá 22 diciembre, 2011 en 13:26 #

      Como siempre un acertadísimo comentario de Sergio, el Apa… Como se nota que compartimos nuestro punto de vista. Para el que no lo conozca, no puedes perderse su blog, http://www.elblogdeapa.com
      Muchas gracias Sergio, un abrazo

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