No se si os pasará como a mi, pero últimamente los encargos que más llegan con obra son los proyectos de reparación de fachada y la dirección de los trabajos. Por desgracia suelen aparecer de la mano de un contratista que ya tiene adjudicada la obra y tiene un presupuesto aceptado. Evidentemente no es la situación más deseable, pues lo primero es el proyecto y en base a ese proyecto ya se prepara el presupuesto de los trabajos, pero eso es otro tema que ya trataremos en otro post, a ver si consigo que las comunidades (y sobretodo los administradores) entiendan que en este caso el orden de los factores SÍ altera el producto.
Al menos en Valencia (me consta que también en muchas otras localidades) el proyecto y dirección es obligatorio para actuar sobre fachadas, así que es tontería pedir primero presupuesto a contratistas sin tener un proyecto con la definición de trabajos, pero como digo lo veremos en otro post.
En este artículo, lo que pretendo es compartir la lista de datos que tomo para iniciar cualquier proyecto de reparación de fachada, pues como suele pasar, un buen arranque te ahorrará trabajo durante la redacción de la documentación y seguramente te ahorrará algún otro viaje de comprobación.
Es importante ir ya a la toma de datos con una lista de los datos que se quieren obtener. Para ello nada mejor que un checklist donde puedas comprobar que no te dejas nada. Yo utilizo una aplicación del iPad que me gusta mucho que es Manage, que me permite tener las listas de chequeo de manera muy cómoda. Tiene un pequeño coste, pero cuando una aplicación me sirve no me importa gastarme la enorme fortuna que vale (2,65€ :0)
Nada más llegar a la fachada, lo primero que hago es un croquis de la misma. No he sido nunca muy agraciado con el dibujo, pero no necesito un nivel de detalle muy alto, simplemente tiene que servir para que vaya realizando anotaciones de los datos que me interesen, sobretodo acotaciones.
Para hacer el croquis de la fachada también utilizo el iPad, aunque no tengo una aplicación concreta que use siempre, de momento voy probando varias. En la última reparación de fachada en Valencia que fui esta semana pasada utilicé la aplicación Penultimate, que me permite sincronizar los dibujos y anotaciones con Evernote y además se dibuja muy bien. Hasta ahora la que más estaba usando era uPad (tienes versión gratis, pero con la de pago puedes hacer más cosas), aunque con esta funcionalidad de toma de datos hay un montón de aplicaciones válidas, que junto con un puntero te facilitarán mucho la tarea de toma de datos. En breve prepararé un artículo en Apps de Construcción para compartir las impresiones sobre las que he probado.
Desde luego, toda la toma de datos y el croquis que comento se puede hacer en una libreta de papel, pero a mi me gusta la opción de usar el iPad, ya que así, entre otras muchas cosas, puedo hacer anotaciones directamente sobre imágenes de la fachada, incluso con algunas aplicaciones la foto te sirve de calco para hacer el croquis.
Datos a tener en cuenta
Lo primero que tenemos que tener presente es lo que nos cuenten los vecinos. Seguramente han decidido actuar sobre la fachada por haber tenido algún problema concreto, así que hay que conocerlo para poder resolverlo, junto con otros muchos problemas que seguramente tendrá la fachada pero que los vecinos no han tenido en cuenta por no haber producido un problema directo sobre las viviendas.
A continuación, tras preparar el croquis (o antes, a gusto del consumidor) tomo fotos de todas las partes de la fachada que luego me puedan servir para evitarme algún desplazamiento si he olvidado algo, así puedo recurrir a la foto para comprobar detalles en el despacho. En cualquier caso, las fotos que no deben faltar en tu toma de datos son:
- Foto general de fachada. Si no tienes espacio para que salga completa hazla a tramos, pero tienes que poder ver la fachada al completo en el ordenador cuando estés trabajando, por mucho que te empeñes en la toma de datos, siempre acaba faltando algo y esta foto te puede ayudar.
- Foto de la planta baja, donde podremos ver los accesos al edificio, garajes, locales comerciales, de manera que nos indique donde prever pasos bajo andamios o marquesinas de protección.
- Fotos de detalle de puntos a reparar. Yo suelo hacer una foto de situación del daño en la fachada y una de detalle, así puedo ubicar la imagen de detalle en la zona de la fachada donde se encuentre.
- Fotos de la acera y de la calzada, sobretodo de la acera. Yo hago foto hacia ambos lados desde los extremos de la fachada, lo que me permite tener una imagen de los obstáculos que me voy a encontrar para tenerlos en cuenta a la hora de prever medios auxiliares, pasos de peatones, etc… Las fotos de la calzada las uso para recordar el ancho, los sentidos de circulación, carriles, etc…
- Fotos de la cubierta, sobre todo en caso de tener que instalar andamios colgados o prever trabajos verticales, pues tendremos que tener en cuenta las condiciones de la cubierta para ver la viabilidad de colocar medios auxiliares o anclajes.
- Como norma general tomo fotos de todo lo que se me ocurre sobre la marcha. Al final me sobran casi todas, pero son gratis, no pesan y en más de una ocasión me ha venido muy bien para ver algún punto en concreto que me había dejado.
Medidas y acotaciones
Cuando nos pongamos delante del ordenador a preparar los planos, necesitaremos una serie de acotaciones mínimas que serán imprescindibles para definir los trabajos y los medios auxiliares a utilizar. Por supuesto necesitaremos una medición de las partidas, pero en esta primera toma de datos como mínimo recopilo las siguientes cotas:
- Altura total del edificio. Te la van a pedir en el ayuntamiento para el permiso de andamios y para definir el objeto del proyectos.
- Profundidad del voladizo desde el plano de fachada, pues será una zona a salvar en caso de utilizar andamios o para prever un paso de peatones protegido.
- Ancho total del edificio. Esta es evidente, necesitaremos conocer el tamaño del edificio sobre el que actuaremos.
- Ancho de acera. En ancho de acera determinará la posición del paso de peatones. Si tengo ancho suficiente podré desviar a los peatones hacia el exterior de la acera, pero en caso de que la ocupación con andamios o marquesinas no permita el paso por el exterior por no tener ancho suficiente, tendré que prever un paso protegido pegado a la fachada. En algunos casos puede ser necesario habilitar el paso por debajo de la acera, ya en la calzada, pero es la última opción que utilizo.
- Ancho de la calzada. Si es una calzada grande puede no ser necesario tomar este dato, pero en caso de que sea estrecha habría que conocer ésta medida para comprobar que podemos acceder con camiones, grúas o los medios que necesitemos. No solo el espacio frente a la fachada, sino que en algunos casos puede incluso ser necesario conocer las condiciones de acceso o de salida, pues hay barrios en los que no es posible acceder con ciertos vehículos y esta circunstancia nos puede fastidiar las previsiones de medios que pretendamos utilizar.
- Posición de accesos al edificio, para así poder definir en proyecto los pasos que será necesario acondicionar bajo los medios a utilizar, ya sean andamios, marquesinas o lo que sea. Sobretodo es importante conocer la posición de los garajes, pues necesitan ancho suficiente para el acceso y salida y sobretodo, en algunas ocasiones, necesitan tener una visibilidad para incorporarse los vehículos al salir, lo que requerirá un ancho mínimo en algunas calles. Puede ser necesario colocar algún espejo para garantizar la seguridad durante la salida del garaje.
- Posición de obstáculos en aceras. Árboles, farolas, buzones, contenedores, bancos públicos, paradas de autobús… muchos son los obstáculos que nos podemos encontrar y tenemos que tenerlos perfectamente ubicados, no solo unos respecto de otros, sino conocer la distancia a la fachada, pues puede ser que planteemos un paso peatonal por la parte exterior de la acera pero que existe un obstáculo que estrangule dicho paso y no lo haga viable.
Datos del entorno
Como acabo de mencionar, los obstáculos que nos encontremos en la acera pueden condicionar los medios que tengamos que utilizar, o bien condicionar los acopios, descargas de material, accesos u otras circunstancias que deberemos prever durante el proyecto.
Por ejemplo, puede ser necesario tener que avisar al ayuntamiento para modificar la ubicación de contenedores de basuras o paradas de autobús.
Otro condicionante del entorno que tendremos que anotar es el tráfico, carriles de la calzada o el sentido de circulación, pues puede ser necesario hacer algún corte puntual y habrá que prever qué haremos con el tráfico existente. Será más fácil en calles poco transitadas, pero si la calle tiene mucho tráfico será un dato a tener muy en cuenta.
Además del tráfico rodado, habrá que contar también con el tráfico peatonal. No será lo mismo actuar en una acera de una calle de extrarradio con pocos viandantes que en una calle céntrica de tiendas. Los pasos de peatones tienes que adaptarse para la cantidad de peatones que se prevean, así que es un dato a considerar.
Tampoco podemos dejar de mirar al suelo, pues en caso de tener que utilizar medios auxiliares que precisen apoyos en la acera, tendremos que estar seguros que ésta cumple las condiciones suficientes para el apoyo, pues en algunos casos pueden ser forjados, haber suelos con ventilaciones, otros que aporten luz a sótanos, trapas de arquetas… éste último punto es importante, pues debemos evitar apoyos directos de elementos pesados sobre tapas de plástico.
Daños apreciables y actuaciones necesarias
No hay que perder de vista que el objeto de que una comunidad de propietarios te llame para reparar una fachada es que ésta presenta algún tipo de daño o problema a solucionar, ya que por desgracia, en éste país no se suele actuar simplemente por mantenimiento.
Habrá que localizar entonces los daños apreciables o síntomas que puedan hacer pensar que existe un daño más profundo. Seguramente será necesario volver para hacer un estudio más detallado de puntos concretos, incluso que haya que ir con operarios para realizar catas y comprobaciones, pero en esta primera toma de datos procuro ceñirme a datos generales para luego poder planificar las actuaciones previas que llevaré a cabo para concretar los trabajos a realizar.
En ocasiones se aprovecha la actuación en fachadas para impermeabilizar la cubierta, por lo que habrá que tomar datos también de ésta, como por ejemplo el tipo de cubierta existente, la ubicación de sumideros, estado general, daños apreciables, etcétera. Es interesante conocer si las viviendas de última planta han sufrido filtraciones localizadas, pero lo normal es que al tener que actuar sobre la totalidad, los daños puntuales no sean un dato necesario. No así si pretenden reparaciones puntuales, aunque esto es algo que siempre desaconsejo, no me gustan los parches.
El material impermeabilizante también puede ser un dato a tener en cuenta, pues puede condicionar el tipo de solución de impermeabilización se escoja, ya que en algunos casos puede ser necesario retirar lo existente, como por ejemplo las cubiertas ejecutadas con clorocaucho (Ya conoces mi opinión sobre éste material ¿no? pues visita el post)
Previsión de medios auxiliares
Normalmente en esta primera toma de contacto ya podemos empezar a intuir el medio auxiliar que será más adecuado para la ejecución de la fachada. Para ello es un ejercicio interesante hacer un juego de descartes. De los medios que se te ocurran (andamios colgados, de cremallera, trabajos verticales, tubulares) busca los condicionantes que pueden descartar a alguno de ellos.
Por ejemplo, puede ser que un ancho de acera insuficiente o gran cantidad de entrantes y salientes haga poco aconsejable el uso de un monomástil, o bien las condiciones de la cubierta no hagan aconsejable el apoyo de contrapesos para colocar un andamio colgado.
Otro condicionante puede ser la actuación sobre una fachada a patio de manzana, pues es probable que la planta baja se encuentre cubierta formando una terraza en planta primera sobre la que apoyar andamios. En este caso es importante tomar datos del forjado, ubicación de pilares o plantas hasta el firme (puede haber garajes) por si hubiera que apuntalar para transmitir cargas de forjado. También es interesante conocer los usos de los espacios bajo la zona de apoyo, pues en caso de tener que apuntalar no será lo mismo una planta baja sin uso que un local comercial, un garaje o una vivienda en planta baja.
A mi me gusta salir de ésta primera toma de contacto con éstos descartes hechos, de manera que luego me cueste menos escoger el medio auxiliar que tendré en cuenta durante la redacción de la documentación.
En resumen, esto que os cuento es mi primera visita a una fachada para iniciar un proyecto de reparación. Evidnetemente es muy generalista, pero no puedo entrar en un post a detallar cada uno de los casos que se pueden presentar, así que tómalo como lo mínimo imprescindible. Espero que te sirva en caso de que no tengas experiencia en este tipo de intervenciones, pero si ya has hecho varias me encantaría conocer cómo lo haces tu.
¿Qué te parece mi toma de datos inicial? ¿Añadirías algún dato a recopilar en la primera visita? Tienes a tu disposición los comentarios para que compartas tu opinión o sugerencias.
Ah, y si te ha gustado no dudes en compartir, quizá a tus contactos también les interese.
[spacer]
Enrique Alario · Arquitecto Técnico en Valencia · Arquitecto Técnico en Paterna · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial
Imágen termográfica del conjunto de edificios de la Ciudad de las Ciencias de Valencia[/caption]
