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Reforma de Vivienda en Valencia. Arrancamos la Obra
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Por fin he podido sacar un poco de tiempo para contaros la evolución de la Reforma de Vivienda en Valencia. Ha avanzado mucho el encargo, tanto que ya se ha iniciado la obra, así que os voy a contar lo que ha pasado desde el anterior post sobre esta Reforma de Vivienda.

Nos quedamos en la fase de enviar la definición de trabajos y mediciones a diferentes contratas para que pasaran sus ofertas tanto económicas como técnicas, pues ya quedó muy claro con el cliente que no solo primaría el aspecto económico en la elección de la contrata.

Mientras que las contratas preparaban sus propuestas, se terminó de preparar la documentación técnica para la solicitud de licencias de obras, de manera que una vez se escogiera la contrata pudieran iniciarse los trabajos de inmediato.

Para dejar perfectamente definida la obra y que no aparezcan sorpresas durante la ejecución de los trabajos, se llevó a cada una de las contratas a ver el estado de la vivienda, de manera que estudiaran detenidamente las condiciones de la misma para que cualquier trabajo quedara contemplado en sus presupuestos, así que espero que no surjan imprevistos debidos a las condiciones de ejecución de los trabajos previstos.

Según se fueron recibiendo los presupuestos de las contratas hubo que hacer algunos ajustes en la obra prevista para poder llegar al presupuesto marcado, pero finalmente creo que va a quedar una reforma muy chula para el presupuesto que se dispone.

Empezamos la Reforma

Tras muchos presupuestos y comparativos entre empresas finalmente se escogió a una de ellas y ya se han iniciado los trabajos, empezando por el derribo de las particiones necesarias para modificar la distribución, según la propuesta de distribución que vimos en un artículo anterior.

Así es como va quedando la vivienda tras el derribo:

Derribo de revestimientos y falso techo en pasillo

Esto era la cocina, un par de habitaciones, un baño y el salón comedor

Es importante en esta fase de la obra no acumular escombros en la obra, pues pueden ocasionar accidentes por golpes, cortes, pinchazos, además de generar polvo en la vivienda. Además, aunque todavía no se ha acumulado mucho peso, éste debe estar junto a los pilares, pues si acumulamos peso sobre las viguetas podemos provocar que deformen y afectar a la vivienda inferior.

¿Os acordáis del horroroso baño con papel pintado hasta en el techo que había en uno de los baños? Pues esto es lo que queda de él… ¡¡¡Ya no duelen los ojos al entrar, jajajaja!!!!

Baño según estaba antes…

Así es como está ahora… De momento

Siempre salen sorpresas

Lo malo cuando te metes en una reforma de una vivienda con cierta edad, es que por mucho que intentes evitarlo, siempre aparece alguna sorpresa que no se puede contemplar desde el proyecto, ya que aunque te las puedes imaginar, no es posible cuantificar con exactitud hasta que no estás metido en la obra. Un caso típico de lo que estoy comentando es el encontrarse viguetas de forjado dañadas.

Vigueta dañada

Vigueta dañada

A decir verdad, en este caso me pilló por sorpresa, pues el edificio ha sido reparado no hace mucho por aluminosis y pensé que no me iba a encontrar con éste problema, pero ya veis que nunca se puede estar seguro al 100%. Hay unas 7-8 viguetas dañadas.

Ya que la empresa que realizó la reparación del edificio fue otra diferente a la que está ejecutando la reforma de vivienda, nos hemos puesto en contacto con ellos para ver opciones, ya que supongo que habría algún otro compañero supervisando esa otra intervención… iré informando.

Otra de las «sorpresitas» que han aparecido es la siguiente:

Bocado lateral en cabeza de pilar

Ya sé que no se ve muy bien la imagen, así que os lo cuento… Por lo que parece, los propietarios anteriores de la vivienda quisieron poner una persiana en esta ventana, pero por lo visto, al llegar la persiana, ésta era unos centímetros más ancha que el hueco del que disponían, así que ni corto ni perezoso, el instalador de la persiana (supongo) tuvo la brillante idea de quitar un poco de hormigón a la cabeza del pilar. Menos mal que alcanzó el hierro y tuvo que parar, pues sino quizá se comía el pilar entero :/

El caso es que ahora me encuentro con una cabeza de pilar con falta de sección de hormigón, un armado sin recubrimiento y oxidado, además de tratarse de acero sin corrugar, así que no queda más remedio que descubrir la totalidad del armado hasta que encontramos la parte sana (sin óxido), limpiar y tratar el acero para evitar posterior oxidación, colocaremos un puente de unión y un mortero de reparación.

Desde luego a la propiedad actual no le ha hecho ni pizca de gracia, pero hay que hacerlo.

La obra avanza

Tras haber realizado el derribo y encontrarnos con las sorpresas que os he comentado, la obra va avanzando a su ritmo, no puede parar, así que lo siguiente que hemos hecho ha sido comprobar que todas las medidas que teníamos en el plano son correctas. No es lo mismo tomar medidas con todos los tabiques de por medio que hacerlo con la superficie despejada.

En principio no hay grandes variaciones, así que… ¡¡¡empezamos el replanteo!!!

¡¡¡…A replantear…!!!!

Primero utilizamos el azulete para marcar las particiones en el suelo, plasmando los tabiques previstos en el proyecto con las cotas indicadas, teniendo en cuenta su espesor, de manera que se puedan detectar fallos o desviaciones no tenidas en cuenta en el plano. No se ha ido mucho, pero siempre hay que corregir un poquito, para eso se dibuja en el suelo antes de levantar los tabiques.

Tras las comprobaciones con el azulete, hemos colocado los perfiles de la tabiquería de yeso laminado para realizar una última comprobación. Ya os contaba en uno de mis primeros artículos, «ladrillo o pladur«, que a mi me parece más interesante hacer éste tipo de reformas con tabiquería seca, aunque mucha gente sigue siendo reacia a este tipo de tabiques.

Perfilería de tabiquería seca preparada

Acopios

De momento, aquí es donde hemos llegado hasta ahora, esta semana se empezará a levantar los tabiques, por lo que ya se van empezando a acumular acopios de materiales en la vivienda. Como decía antes, no es conveniente acumular demasiado peso en éste tipo de reformas, así que hay que poner especial cuidado en la manera de organizar el material.

Acopio de material

De momento todavía no es mucho el material acopiado, pero habrá fases de la obra en las que se encuentren diferentes oficios trabajando al tiempo, cada uno con sus propios materiales, así que es importante mantener una buena organización para trabajar mejor y también para evitar accidentes debidos al desorden.

Hasta aquí hemos llegado de momento, seguiré contando los avances de la obra, así que atentos a próximos artículos del blog. Os recuerdo los anteriores artículos en los que he hablado de esta Reforma de Vivienda en Valencia por si os habéis perdido algún paso:
Próximas novedades

Una de las cosas que llevo tiempo queriendo implantar en el blog es una sección en la que hable sobre aplicaciones móviles específicas para el mundillo de la construcción, ya que creo que tenemos que aprovecharnos de la tecnología que tenemos a nuestro alcance con los smartphones y con las tablets.

Tenemos en nuestras manos unos dispositivos que nos permiten hacer muchísimas cosas, pero todavía no los estamos aprovechando por la falta de aplicaciones específicas, pero ya van apareciendo algunas.

Ya estuvimos hablando sobre ello en uno de los programas de ticAT (¿no lo conoces? ¿a qué esperas?) junto el resto de compañeros que componemos el equipo y junto a Rafael Roa (@rafarq), concrétamente en el titulado «Tablets para uso profesional«

Precisamente Rafael Roa nos comentaba que junto con su equipo de colaboradores han lanzado una aplicación para iOS que está específicamente pensada para el mundo de la construcción. El nombre lo dice todo, «», así que me he hecho con ella y la voy a probar durante la ejecución de ésta obra. ya os contaré que tal funciona, pero por lo poco que he visto es una muy buena opción, te animo a que la pruebes y me cuentes tu opinión sobre ella en el post que publicaré dentro de poco, en cuanto la pruebe a fondo.

No solo quiero hablaros de ésta aplicación, sino que mi intención es ir probando más aplicaciones específicas para la construcción e ir escribiendo artículos con mis impresiones, así que espero que os guste la idea y que me ayudéis a encontrar nuevas e interesantes aplicaciones.

¿Que te parece la idea? ¿Crees que será una sección interesante en el blog? ¿Conoces alguna aplicación que puede ser interesante para nuestro sector? Recomiéndala y la probaré.

¿PENSANDO EN REFORMAR UNA VIVIENDA?

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15 de julio de 2013
Reforma de Vivienda en Valencia. En fase de presupuestar.
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Sigo avanzando con el proyecto de Reforma de Vivienda en Valencia, aunque he estado bastante liado últimamente y no he podido compartir con vosotros la evolución del encargo. Quiero agradecer a todos la participación en los anteriores artículos de esta serie de Reforma de Vivienda en Valencia («Primeros Pasos«, «Primera toma de datos» y «Propuesta de Distribución«), pues habéis sido muchos los que habéis aportado vuestras propuestas y os habéis interesado por los pormenores del proyecto.

En qué estado se encuentra el encargo de Reforma de Vivienda

Ahora mismo hemos avanzado bastante, aunque todavía queda un poco por hacer antes de iniciar las obras. Lo que he estado haciendo junto con los propietarios de la vivienda ha sido ir concretando los materiales que les gustan para tenerlos en cuenta en la definición de trabajos y hacer la vivienda lo más adaptada a sus gustos que me es posible. Así pues, hemos estado visitando diferentes tiendas en Valencia donde hemos escogido los suelos, alicatados, sanitarios, hasta los pomos de las puertas los hemos definido entre otros, pero lo que más ha costado ha sido la cocina.

La cocina es una zona clave de ésta vivienda, pues al tratarse de un espacio totalmente abierto hay que poner mucho cuidado con la integración con el resto del salón-comedor. Para ello hemos escogido muebles que escondan los electrodomésticos y que además sean estéticos pero discretos, así que a los propietarios les gustó un modelo de cocina en blanco con uñeros horizontales, sin tiradores.

Incluso la campana de extracción de humos se ha ocultado, pues se ha escogido un modelo que va integrado en el techo y por lo tanto no rompe la visual desde el salón hacia la cocina. Habrá que tener en cuenta algunas condiciones de montaje para que funcione perfectamente y no de problemas de humos en el salón.

A lo largo de estos días de buscar materiales y elementos para la vivienda he ido anotando detalles a tener en cuenta para la redacción de las mediciones. No solo los materiales escogidos, sino también las necesidades de alguno de ellos que hay que definir para que no aparezcan sorpresas durante la obra, como por ejemplo tomas de corriente adecuadas y bien situadas, desagües del la barbacoa que han escogido (yo no sabía que lo llevara) que de no tenerlo en cuenta sería un extra durante la ejecución, puntos de luz en armarios de cocina… En definitiva, detallar y definir al máximo toda la intervención.

Anotaciones a tener en cuenta para mediciones

Además de las anotaciones que he ido recopilando según surgían, también he realizado las comprobaciones que me faltaban en el piso, por lo que ya se ha medido perfectamente el descuadre del último tramo del pasillo, se ha ubicado la posición exacta de bajantes, entradas de agua, de gas, tamaño y posición de los pilares, así que ya he podido dejar totalmente definidos los planos.

Para facilitar las mediciones he preparado ya los planos de estado actual, otro de elementos derribados, el de nuevos elementos, de manera que así me resulta más fácil poder hacer las mediciones de cada una de las fases. Aquí os dejo los definitivos donde puedes observar el pequeño cambio que ha sufrido la zona de baño del dormitorio principal debido al descuadre que os comentaba.

Estado Actual

Elementos Derribados

Elementos de nueva ejecución

Estado Reformado

Si surge algún otro cambio en los planos ya serán pequeños matices, quizá en la distribución del baño principal, pero en principio ya son los planos definitivos, ahora falta trabajarlos (mucho) y completarlo con muchos otros que definan perfectamente la actuación.

Definiendo partidas y mediciones

Ya tenemos los datos de los materiales que vamos a utilizar en la reforma de la vivienda para que quede al gusto de los propietarios, los planos que nos ayudarán en las mediciones, todos los pequeños detalles a tener en cuenta, así que es el momento de ponerse a trabajar en la definición de los trabajos y en la medición de cada una de las partidas.

Hay compañeros que prefieren definir primero el proyecto, la memoria constructiva y demás documentación técnica, pues bien es cierto que pueden surgir condicionantes durante esta fase que pueden modificar las mediciones, pero en esta ocasión he preferido tener las mediciones para poder dar esta definición de la obra a las contratas para que vayas estudiando precios y mientras tanto yo voy completando el proyecto, siempre dejando claro que no son las mediciones definitivas, pero servirá para encontrar el «número gordo», el importe sobre el que nos moveremos en la reforma y por lo tanto sabremos si tenemos que recortar por algún lado para ajustarnos al presupuesto existente.

Para realizar la descripción de las partidas y la aproximación de precios me he ayudado de la base de datos del IVE. Aunque no se puede tener como perfectos los precios de las bases de datos, pues es el mercado el que los marca, pero sí que sirven para tener una orientación y sobretodo ayuda mucho a la hora de redactar las descripciones de las partidas, aunque en los casos de reformas hay que retocarlas en muchas ocasiones para adecuar la descripción de los trabajos a las características de la vivienda sobre la que se actúa.

Lo que si que he intentado es dejar todas las partidas completamente definidas, terminadas al completo, de manera que no aparezcan sorpresas durante la ejecución. Es siempre recomendable, pero más aún en este caso, pues el presupuesto es el que es, sin posibilidades de ampliación, así que hay que evitar que aparezcan trabajos no definidos.

Siguiente paso. Enviar a los contratistas

Como ya comentaba en el artículo que escribí hace un tiempo sobre «10 puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa» (y II) es importante comparar varios presupuestos y comprobar la profesionalidad de las contratas que van a ofertar los trabajos.

Para poder hacer una comparación correcta de las ofertas de cada una de las contratas, es imprescindible que todas ellas valoren los mismos trabajos, así que les he mandado a todas las que optan el estado de mediciones redactado para que pongan precio a cada una de las partidas, evitando así precios generales que pueden dar lugar a conclusiones. Estoy totalmente en contra de los presupuestos con una descripción más o menos completa y un importe total, lo desaconsejo a todo el que me hace la consulta.

Sin embargo, si cada contrata pone valor a cada una de las partidas y éstas además tienen una medición, ya tenemos un precio unitario de la partida, lo que facilitará que una vez ejecutada se abone lo que realmente se ha hecho, midiendo in situ y aplicando el precio unitario sobre la medición tomada.

El nivel técnico de las contratas puede ser dispar, así que para asegurarme que todas pueden trabajar sobre el estado de mediciones lo he mandado a cada una en diferentes formatos, BC3, PDF y Excel, para que ninguna me ponga como excusa que no podía trabajar con el formato que recibió.

Además les he mandado también los planos que he compartido con vosotros, de manera que pueden tener una definición gráfica de los trabajos. Evidentemente no son suficientes para la definición total de la intervención, pero si lo son para hacer la valoración inicial.

Como os he comentado antes, no queremos/podemos tener sorpresas durante esta obra, así que para asegurarme que no surja ningún trabajo inesperado, además de definir al máximo las partidas les he citado en la vivienda para que comprueben las condiciones de ejecución, el estado en que se encuentra, por donde van a subir materiales, por donde vana desescombrar… en definitiva, que no puedan aparecer imprevistos o incrementos de precio por las condiciones de la vivienda o del edificio. además, junto con las mediciones y los planos he mandado también un escrito en el que se especifica esta condición, así que esta semana próxima tendré varias visitas con ellos para que estudien todos los pormenores de la vivienda.

Una de las exigencias que no voy a dejar pasar durante la ejecución de la obra es el tema de la prevención de riesgos. Los que me conocéis por mis artículos ya sabéis que es un tema que cuido mucho así que, aunque en las mediciones de proyecto se especificarán partidas de prevención de riesgos, he avisado en ese mismo documento que os comentaba que se va a exigir el cumplimiento de las condiciones preventivas, para que lo tengan también en cuenta en la valoración y no me vengan luego con excusas. Si, ya sé que es obligación legal y no es necesario decirlo, pero no está de más, todos sabemos el nivel medio en cuanto a prevención que tienen muchas de las empresas de reformas.

Bueno, así es como se encuentra el estado de la intervención de Reforma de Vivienda en Valencia. Mientras que las contratas van preparando sus presupuestos yo voy a ir redactando la documentación técnica para pedir licencia de obras y permisos, ya os iré contando los avances en próximas entradas.

Te recuerdo que los artículos que preceden a éste en la serie de «Reforma de Vivienda en Valencia» son los siguientes:
¿Cómo preparas tu esta fase en tus intervenciones de Reforma de Vivienda? Me encantaría conocerlo y seguro que al resto de compañeros también les interesa conocer otros puntos de vista. Te invito a compartirlo en los comentarios.

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13 de mayo de 2013
Reforma de Vivienda en Valencia. Primera toma de datos
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Como os comentaba en el anterior artículo de esta serie, voy a ir compartiendo los pasos que voy dando para la Reforma de Vivienda en Valencia, en la que intervengo como Técnico Proyectista y Dirección Facultativa.

El siguiente paso que hemos dado es la toma de datos de la vivienda y concretar las necesidades de los clientes para poder plantear una distribución que cumpla con esas necesidades con el máximo aprovechamiento de la superficie de la vivienda.

Lo primero que he hecho ha sido plantarme en el piso con mi láser y mi iPad para hacer un levantamiento de la distribución actual. No es uno de mis fuertes esto de levantar planos, así que seguramente te va a parecer un caos de líneas, pero a mi me sirve para poder dibujar luego la planta y la distribución.

Toma de datos inicial del estado actual de la vivienda

Aunque parezca sorprendente, yo me aclaro, jajajaj…!!!

Con esta primera toma de datos preparo una primera distribución del estado actual de la vivienda, con la cual volveré a comprobar para ajustar las mediciones y realizar las comprobaciones y anotaciones más concretas que permitirán ajustar mejor la distribución que se plantee.

Una vez puesto en orden todo ese jaleo de líneas y números, la distribución actual de la vivienda queda de la siguiente manera:

Distribución estado actual

La vivienda tiene en la actualidad 5 habitaciones, casi todas ellas interiores con ventanas al patio de luces del edificio (hacia abajo). Solo hay una de ellas que asoma a la calle, que es la que queda bajo el salón-comedor.

Como ya os comentaba en el anterior artículo, destaca el largo pasillo que consume gran cantidad de superficie, así que voy a ver de que manera puedo diseñar una distribución que aproveche parte de la superficie ocupada actualmente por el pasillo.

Programa de Necesidades de la Reforma de Vivienda

La vivienda tiene que ser adaptada para cumplir con las necesidades del cliente. Para ello necesitaré adaptar la distribución para conseguir 4 habitaciones, dos para los niños de la familia, otra en la que tiene que caber al menos una cama pequeña en previsión de un uso futuro y la principal.

El dormitorio principal quieren que tenga acceso directo al baño principal. No les importa que sea una habitación interior, pues no quieren tener ruidos, pero ya os adelanto que espero convencerlos para aprovechar la ventana que da a la calle, evitando el ruido con una mayor calidad de ventana o incluso planteando una doble ventana… ya veremos.

Quieren un comedor amplio con zona de salón y de comer. En la cocina necesitan tener un espacio para colocar una mesita en la que quepan al menos 4 personas.

Me han pedido que estudie la posibilidad de mejorar el aislamiento de la fachada, así que veremos si es viable realizar un insuflado de cámara con el presupuesto que se maneja. Primero habrá que ver hasta donde llegamos con lo básico.

Otra cosa que me han pedido es que intente sacar la mayor cantidad de armarios empotrados que pueda.

El reto está ahí, conseguir todo lo que me piden con el menor coste posible.

MANOS A LA OBRA

Seguiremos informando… 😉

Los artículos que preceden a éste en la serie de «Reforma de Vivienda en Valencia» son los siguientes:
1. Reforma de Vivienda en Valencia. Primeros pasos
Me encantaría conocer tu opinión sobre los pasos que voy dando, anímate a participar a través de los comentarios.

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3 de abril de 2013
Reforma de Vivienda en Valencia. Primeros pasos

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Quiero aprovechar que me ha surgido una intervención de Reforma de Vivienda en Valencia para iniciar una serie de artículos que tenía en mente desde hace algún tiempo. Se trata de ir comentando los aspectos a tener en cuenta para llevar adelante la Reforma Integral de Vivienda, así que tanto si eres técnico como si eres un usuario que se plantea realizar la reforma de una vivienda, creo que esta serie de artículos te puede interesar.
(más…)

2 de abril de 2013
10 Puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa y II

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Cuando vas a hacer una obra de reforma hay que tener mucho cuidado en contratar a la empresa adecuada para hacerla, por lo que en este artículo completo la lista de 10 consejos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa. La primera parte del post la puedes encontrar pinchado AQUÍ.

6. Pedir presupuestos detallados por partidas, con precios unitarios

No es habitual en empresas reformistas que te den un presupuesto demasiado detallado, pero te aconsejo que lo exijas como condición para la contratación, además de ser un signo de profesionalidad por parte de la empresa. No es lo mismo que te digan que te van a hacer «un tabique de ladrillos y cambiar puertas» a que te digan el tipo de tabique, con que materiales, cuantos metros cuadrados, el tipo de revestimiento, las condiciones de ejecución o un montón de definiciones que es conveniente que queden claras para luego poder reclamar si se ajusta o no lo ejecutado con lo ofertado.

Además, si cada partida va valorada independientemente, es más sencillo ajustar precios en caso de que durante la obra se produzca alguna variación, ya que se tratará simplemente de ajustar las partidas a las que le afecte y el contratista tendrá menos libertad para variar precios sobre el resto de los trabajos previstos.

7. Firmar siempre un contrato

Este es quizá uno de los temas más importantes, pues es lo que te dará poder sobre la contrata, por lo que tendrá que ser todo lo completo que puedas.

Exige que sea con precio cerrado, dejando constancia de ésta circunstancia por escrito ya que como he dicho antes, la contrata deberá haber estudiado la obra para detectar posibles circunstancias que puedan encarecer los trabajos. No obstante, tienes que tener claro que si durante la obra empiezas a pedir modificaciones, las contratas van a modificar los precios, por supuesto, pero que sea por modificaciones o extras voluntarios, no que surjan por imprevisiones de la contrata.

Establece en el contrato unos plazos de ejecución, a ser posible acompañados por una planificación gráfica de la obra (no es habitual, pero es un signo de profesionalidad de la empresa que te lo ofrezca) Es importante definir penalizaciones por exceder los plazos y además exigirlas desde el primer día de exceso, ya que si dejamos pasar el tiempo nos resultará más difícil luego exigirlo. Además, así la empresa se dará cuenta que no puede eternizar la obra y dudará antes de por ejemplo llevarse trabajadores a otra obra con más urgencia dejando la tuya en segundo lugar (te aseguro que no es extraño). Consigues que tu obra sea prioritaria, ¡¡¡por la cuenta que le trae!!!

Debes especificar claramente las formas de pago o los plazos de pago en función de la cantidad de obra ejecutada, no en función del tiempo que llevan ejecutándola. Para ésto te resultará de mucha ayuda el tener un presupuesto detallado por partidas según te comentaba anteriormente, ya que será muy fácil saber lo ejecutado y por lo tanto lo que debes pagar en cada momento. No aceptes pagos elevados al inicio de la obra ni pagar partidas que no se hayan ejecutado todavía.

En cada pago que realices sería conveniente establecer una retención, de manera que te sirva de garantía por el trabajo. Te dará fuerza para una posible reclamación. Suele ser una retención de un 5% de cada pago efectuado, que una vez terminada la obra y pasado un determinado tiempo sin problemas, se devuelve a la contrata.

Por supuesto, debe quedar claro el periodo de garantía y las condiciones de la misma.

Por último, asegúrate de que quede bien identificada la empresa que contratas, sus gerentes, personas responsables, dirección fiscal número de CIF y todo aquel dato que pueda servirte para tener a la empresa y sus responsables bien definidos.

8. No marear a las contratas durante la ejecución

Uno de los errores más habituales durante una reforma es el de «marear» a las contratas durante la ejecución de los trabajos. Si empiezas a hacer cambios, modificar distribuciones, cambiar materiales o en definitiva marear a la contrata, acabará por provocar que se produzca algún fallo, que se despiste algún trabajo o que la contrata aproveche los cambios para poder justificar posibles incumplimientos de plazos o incrementos en el presupuesto.

Hay que pensar bien lo que queremos antes de empezar e intentar no modificar nada durante la ejecución. Para esto es importante que te dejes asesorar por un técnico, el cual podrá dibujarte unos planos adecuados para dejar los trabajos perfectamente definidos, así como para poder anticipar posibles problemas que puedan surgir durante la obra.

9. Definir los materiales

Al igual que los trabajo a ejecutar, es importante que identifiques perfectamente los materiales a colocar. No me refiero a que en el presupuesto se indique «sanitarios de calidad media«, sino que es conveniente que antes de cerrar el presupuesto hayas elegido los materiales específicos, marca, modelo, tipo de suelo, alicatados, sanitarios, etcétera, ya que lo de «calidad media» o «calidad alta» es una definición un tanto subjetiva y puede llevar a malos entendidos con la contrata.

10. No mezclar contratas en una misma obra

Por último, no es nada recomendable que te dediques a «jugar» a ser constructor, es una tarea más difícil de lo que parece, por lo que coordinar diferentes empresas haciendo una misma obra puede llevarte a que se provoquen problemas de coordinación que te lleven a tener que deshacer cosas para hacer otras. Deja esa tarea a profesionales o a las mismas empresas, de manera que una sola se encargue de todos los trabajos.

Como te dije en al anterior artículo, pero que si estás pensando en hacerte una obra, una reforma, una casa o cualquier tipo de trabajo de construcción te haya servido este artículo. Estaré encantado de que me lo cuentes.

Además, invito a los compañeros técnicos o a todo aquel que lo considere a que hagáis vuestras aportaciones o comentéis vuestras experiencias, de manera que entre todos podamos complementar mis recomendaciones.

Por supuesto que si quieres hacerme cualquier tipo de consulta, no dudes en ponerte en contacto conmigo, estaré encantado de poder ayudarte.

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6 de junio de 2011
10 Puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa I

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En demasiadas ocasiones contactan conmigo amigos, o amigos de mis amigos preocupados por los problemas que les está produciendo las obras que están realizando en casa, grandes o pequeñas, pero el caso es que siempre me entero de que están haciendo obras cuando les surgen los problemas.

Por desgracia, en este país las constructoras salieron como setas en la época de bonanza y cualquier albañil se hacía llamar constructor, sin saber que no es lo mismo hacer un tabique que hacer una reforma entera pero claro, el color del dinero lo puede todo y muchos no pudieron resistir la tentación de ganar dinero con el inacabable mercado de las reformas, las obras, la edificación… en definitiva con la construcción.

Como he dicho, no es lo mismo ser albañil que ser constructor, ya que éste último debe encargarse de muchas otras cosas además de la propia ejecución de unos trabajos. Es en estas labores paralelas donde muchos albañiles/constructores han ido fallando sistemáticamente por desconocimiento de normativas, de seguros, de organización, de papeleos administrativos y, sobretodo, por desconocimiento de otros trabajos que no han sido los propios hasta que no se ha autodenominado constructor y que ahora forman parte de aquellas obras a las que opta.

En vista de que ya eran muchos los conocidos o clientes que me llamaban a toro pasado, cuando el lío ya era prácticamente irreparable, decidí elaborar esta pequeña lista de cosas importantes a tener en cuenta para la contratación de trabajos de construcción, con la esperanza de que al menos mis lectores puedan anticiparse a los problemas.

Se trata de cuestiones muy sencillitas, de sentido común para todo aquel que esté mínimamente relacionado con éste mundillo. Los cinco primeros consejos te los comento a continuación, el resto en el siguiente post.

1. Déjate asesorar

Y debería añadir al titulo «…antes de que sea tarde» Si tienes algún conocido que entienda de construcción, de obras, sea técnico o no, pídele consejo antes de empezar, de manera que puedas tener en cuenta todo lo que tenga relación con tu obra y no aparezcan sorpresas a mitad de la misma.

Si no tienes ningún conocido, pide consejo a algún profesional, te asesorará perfectamente por muy poco dinero que seguro acabarás ahorrándote gracias a sus consejos. Yo por mi parte me ofrezco a asesorarte sin compromiso en lo que necesites, solo tienes que contactar conmigo, verás como vale la pena.

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2. Las prisas no son buenas

Llevas un montón de tiempo ahorrando para tu obra, negociando con bancos para conseguir el dinero, haciéndote dibujitos y midiendo tu casa o un montón de circunstancias que han hecho que el tiempo vaya pasando y tus ganas por tener tu obra realizada van aumentando, pero no te dejes llevar por las prisas para contratar a la empresa que te va a hacer la reforma. Es posiblemente la decisión más importante de toda la obra, por lo que tómate tu tiempo, define bien lo que quieres, pide referencias, estudia bien a la empresa y sobretodo no te centres en una sola, pide varios presupuestos.

Es muy importante que tengas muy claro lo que quieres hacer y se lo transmitas a todas las empresas a las que vayas a pedir presupuesto por igual, para que te valoren exactamente lo mismo, déjales tiempo para que puedan estudiar bien tu obra, ya que si dejas que cada una de ellas vaya a tu casa y hagan su propia propuesta, posiblemente no estarán ofertando lo mismo y por lo tanto no podrás comparar sus precios en igualdad de condiciones.

3. Asegúrate de que las empresas estudian bien el trabajo antes de presupuestar

Este punto va en relación a lo comentado en el anterior. Que las empresas estudien perfectamente lo que quieres hacer, que lo vean in situ, que comprueben si existen canalizaciones, tomas de corriente a modificar o cualquier otra cosa que pueda interferir para realizar la obra que tu quieres. Déjales que lo estudien perfectamente y sobretodo déjales muy claro que no aceptarás extras que no procedan directamente de peticiones tuyas fuera de presupuesto. Debes poder exigir que no surjan trabajos no previstos, así que se lo miren todo bien antes de valorar nada.

4. Pide varios presupuestos

Como mínimo pide tres, pero no para buscar el más barato, sino para ver por donde andan los precios. Si te valoran los mismos trabajos y uno es mucho más barato que los otros entonces sospecha. En mi experiencia como perito, te puedo decir que en el 90% de las ocasiones que he ido a peritar algún trabajo mal ejecutado, el cliente había elegido el presupuesto más barato.

Tampoco estoy diciendo que no cojas nunca el más barato, sino que vayas con ojo y compruebes que la empresa ha valorado lo mismo que las demás y que además es una empresa solvente, con profesionales experimentados, ya que hay empresas que juegan a pasar un precio inicial muy bajo para llevarse la obra y luego van apareciendo extras durante la obra que acaban por incrementar el precio.

En caso de que alguna de las empresas propongan trabajos adicionales en su presupuesto inicial, haz una segunda ronda de presupuestos con las mismas empresas para que valoren también las propuestas nuevas, ya que si estas propuestas aparecen en mitad de la obra te las cobrarán a mayor precio que si hubieran estado presupuestadas desde un principio.

5. Comprueba la profesionalidad de las empresas contactadas

Las empresas que saben hacerlo todo y que todo lo hacen súper bien son sospechosas. No te dejes llevar por lo bien que se venda una empresa y comprueba su profesionalidad. Hay muchos indicios que te ayudan a ver la profesionalidad de una empresa.

Por ejemplo,una empresa que valora unos trabajos sin ni siquiera tomar unas medidas o estudiar la obra in situ no merece mucha confianza ni parece muy profesional, ya que está realizando una valoración «a ojo», lo cual no parece muy fiable, ¿no te parece?

También los contratos que te ofrezcan, las formas de pago anticipadas o la propia imagen que dan sus trabajadores, vehículos, oficinas o instalaciones pueden servirte para hacerte una valoración de la profesionalidad. Si una empresa no pone cuidado en sus cosas, dificilmente lo va a hacer con las tuyas.

Pide referencias con teléfonos de clientes a los que les hayan realizado trabajos y si puedes consulta a antiguos clientes su grado de satisfacción con la empresa. Ver si tienen técnicos en la empresa. Ver si tienen en cuenta la seguridad de los trabajadores, es un claro indicador de la profesionalidad, aunque seguramente las empresas con mayor profesionalidad resultarán un pelín más caras… pero seguro que a la larga te saldrá rentable, creeme.

Hasta aquí los primeros 5 consejos para contratar obras en tu casa, espero que si estás pensando en hacerte una obra, una reforma, una casa o cualquier tipo de trabajo de construcción te haya servido este artículo, que completaré en el siguiente post de mi blog. Estaré encantado de que me cuentes tus impresiones y tus sugerencias. Si quieres

Además, invito a los compañeros técnicos o a todo aquel que lo considere a que hagáis vuestras aportaciones o comenteis vuestras experiencias, de manera que entre todos podamos complementar mis recomendaciones.

Por supuesto que si quieres hacerme cualquier tipo de consulta, no dudes en ponerte en contacto conmigo, estaré encantado de poder ayudarte.

Puedes ver la siguiente parte del artículo pinchando AQUÍ.

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30 de mayo de 2011
Ladrillo o Pladur ¿Qué escoger?

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En el momento de pensar en al ejecución de una vivienda nueva, una reforma de la existente o cambiar la distribución de alguna parte de la casa, suele surgir la duda entre la utilización de tabiquería llamada “seca” de cartón yeso o pladur, que es como suele llamarse, o la utilización de la tabiquería tradicional de ladrillo, la de toda la vida. Pretendo en este post comparar con criterios técnicos objetivos ambas opciones, proporcionar los criterios necesarios para que cada uno elija en función de sus necesidades.

Transporte y acopio

Tabiques ejecutados con ladrillo tradicional

En primer lugar habría que tener en cuenta el transporte del material, ya que puede ser definitivo para la elección de uno u otro. Por ejemplo, si se va a realizar una reforma en una planta alta de un edificio antiguo, puede ser un grave problema subir las placas de pladur hasta la vivienda, ya que al ser de un tamaño muy grande es difícil introducirlo en ascensores antiguos, con cabinas pequeñas.

Existiría la posibilidad de subirlo por la escalera, pero éstas suelen ser estrechas también en este tipo de edificios. Además, el tamaño de las placas obliga también a emplear dos operarios para su transporte. En cambio, los ladrillos son más fáciles de transportar, aunque su peso es mucho mayor, pero su reducido tamaño permite que se puedan hacer tantos viajes como sean necesarios para llevarlos hasta el tajo, aunque también hay que tener en cuenta la gran cantidad de materiales y medios auxiliares necesarios para su colocación, como sacos de cemento, arenas, pasteras, regles, paletas…

En caso de que la obra se encuentre en zonas más abiertas, que permitan el acopio cómodo de materiales cerca del tajo, el pladur cobra ventaja por tener mayor superficie por unidad, lo que permite que en un solo viaje se transporten mayor número de metros cuadrados de tabique.

Ejecución

Una vez en la obra, hay que valorar la ejecución de los tabiques, que será muy diferente en función del material escogido. En el caso de optar por elegir tabiques de ladrillo hay que tener en cuenta la gran cantidad de residuos que se generan como pueden ser restos de morteros, trozos de ladrillos, sacos y escombros en general que hay que retirar de la obra en algún momento. De hecho, lo deseable es ir retirando los escombros a medida que se generan, sin llegar a acumularlos ya que puede darse el caso de ir pisándolos o que incluso hay que ir apartándolos para poder asentar bien alguna hilada, además del riesgo que provocan en cuanto a posibles cortes, tropiezos, caídas, etc….

Tabique de Ladrillo

En este aspecto, el sistema de tabiquería “seca” con cartón yeso, pladur, le lleva muchísima ventaja a la tabiquería tradicional de ladrillo, ya que los escombros generados son mucho menos voluminosos y pesados que los del otro sistema, ya que las placas se colocan enteras, salvo las partes superiores y los encuentros laterales. Tampoco se generan acumulaciones de morteros que en ocasiones es necesario incluso picarlos para poder retirarlos. En definitiva, se trabaja en un tajo más limpio. Incluso la retirada de escombros es más cómoda, ya que la propia forma de los recortes de las placas permite que el transporte sea más cómodo y menos pesado, pudiendo retirar mayor cantidad de material desperdiciado en menos viajes.

Seguramente, el aspecto más ventajoso de la ejecución de tabiques de pladur es la velocidad de ejecución y la facilidad de la misma, aunque precisa de herramienta más especializada para realizar cortes a las placas, clavar perfiles y atornillar, que resulta un poco más cara de adquirir, pero es rápidamente amortizada por la rapidez de ejecución y el tiempo que se gana con éste sistema. Una vez que se tiene replanteado el tabique y colocadas las canales o perfiles de soporte, las placas se colocan con suma rapidez, quedando una superficie ya prácticamente lista para la pintura a falta únicamente de masillar juntas y tornillos.

Ejecución de Tabique de Ladrillo

Evidentemente no es oro todo lo que reluce, ya que en el sistema de tabiquería seca puede ser extremadamente fácil ejecutar la zona general de la pared, pero puede llegar a complicarse un poco más en los puntos singulares, los cuales deben ser bien ejecutados para evitar posteriores lesiones en los tabiques.

Algunos aspectos a tener en cuenta en la ejecución del sistema pueden ser, por ejemplo, el tener en cuenta antes de ejecutar el tabique si va a ser necesario cargar peso en el mismo, como por ejemplo colgar estanterías, muebles o simplemente aparatos sanitarios, lavabos suspendidos, etc… En este aspecto, la resistencia del ladrillo evita la necesidad de una planificación previa de estos aspectos, pero en el caso del pladur hay que reforzar las zonas donde se van a colocar cargas colgadas. Además, una vez terminado el tabique será necesaria la utilización de tacos especiales para pladur, un poco más caros que los empleados para tabiquería de ladrillo tradicional.

Otro aspecto a tener en cuenta es el dejar las placas levantadas de la superficie del suelo, es decir, que no deben quedar apoyadas, sino suspendidas sobre el perfil inferior, de manera que no puedan ascender humedades que puedan producirse en el suelo debidas al uso, como charcos por derrames de líquidos o simplemente el hecho de fregar la superficie del suelo con agua. Evidentemente, este es un problema que no se presenta en el caso de los tabiques de ladrillos, ya que el propio rodapié limita el enlucido de yeso, que nunca alcanza la superficie del suelo, evitando así que asciendan las humedades y se lleguen a ver manchas en las paredes.

Paramentos Ejecutados con Cartón-Yeso

Otra de las consecuencias de que el material principal de las placas sea el yeso, es la necesidad de utilizar placas especiales en zonas que vayan a estar expuestas a la humedad, como puede ser un cuarto de baño, una cocina o una zona exterior, etcétera, pero no es ningún problema siempre que se tenga en cuenta.

Cuando vayamos a colgar elementos pesados del paramento, es más favorable ejecutar con ladrillo, evidentemente, ya que la resistencia es mucho mayor. En caso de utilizar pladur, habría que saber de antemano la posición de lo que vamos a colgar para reforzar los montantes de las placas. Esto es especialmente delicado en los baños, donde se cuelgan lavabos, muebles y otros muchos elementos.

Seguramente, la mayor ventaja del pladur es el acabado que conseguimos, ya que queda listo para pintar, completamente liso y plano, no como con el ladrillo, donde la buena mano del yesaire es fundamental para un correcto acabado. Mucha gente es reacia al pladur alegando que aunque el acabado es muy bueno, tiene una apariencia frágil, que se puede romper con cualquier golpe, aunque no recuerdo yo ir por mi vivienda dando puñetazos a las paredes ¿no?

En cualquier caso, la reparación es extremadamente sencilla.

Por último, comentar las grandes ventajas que aporta el sistema de cartón-yeso en cuanto al aislamiento termoacústico. No tanto en cuanto al aislamiento térmico, pero en cuanto al aislamiento acústico nos ofrece la grandísima ventaja de proporcionar aislamiento a bajas frecuencias, gracias a sus propiedades de «membrana», lo que no es posible conseguir con el ladrillo.

En breve añadiré enlaces interesantes relacionados con el tema.

Espero que te haya resultado interesante, de ser así no dudes en comentarlo con tus amigos.

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21 de abril de 2011