Reforma de Vivienda en Valencia

Reforma de Vivienda en Valencia. Primeros pasos

Quiero aprovechar que me ha surgido una intervención de Reforma de Vivienda en Valencia para iniciar una serie de artículos que tenía en mente desde hace algún tiempo.  Se trata de ir comentando los aspectos a tener en cuenta para llevar adelante la Reforma Integral de Vivienda, así que tanto si eres técnico como si eres un usuario que se plantea realizar la reforma de una vivienda, creo que esta serie de artículos te puede interesar.

Lo que pretendo hacer es ir publicando los pasos que voy dando durante la intervención que me han contratado, de manera que me acompañéis durante el proceso y que sirva para conocer cual es el planteamiento que propongo en cada fase de la intervención, además de que pueda servir como fuente de debate en caso de que alguno de vosotros lo haga de manera diferente, así podremos aprender los unos de los otros.  No pretendo que sirva lo que cuento como modelo, sino simplemente quiero mostrar mi manera de trabajar y plantear una base de debate y fuente de comentarios que ayuden a mejorar la forma de afrontar las intervenciones de reforma de vivienda.

Otro tema que quiero dejar claro es que no voy a intervenir como constructor, sino como Técnico Proyectista y Dirección Facultativa, además de asesorar a los clientes, con los que siempre pretendo establecer una relación cercana y de confianza para servirles de apoyo y consulta en todos los temas que les surjan.  Es decir, que salvo la construcción, voy a acompañar a los clientes durante todo el proceso de reforma de vivienda.

 Alguno ya conoceréis la vivienda de que se trata, pues compartí en facebook algunas fotos que tomé en la primera visita que realicé.  Iré compartiendo también en las redes sociales las fotos de la evolución de la reforma, desde las primeras visitas hasta la finalización de la obra.

Primeros pasos de la reforma de vivienda en Valencia

Antes de tener el encargo confirmado hay ya que empezar a trabajar sobre la intervención, asesorando al cliente sobre posibilidades de la vivienda, mostrando los pasos que daremos, las gestiones que vamos a realizar y en definitiva dar confianza y credibilidad, algo que en esta fase será determinante para que finalmente se decida por contratar con nosotros.  No olvidemos que estamos compitiendo y para que no se limite la competición a una cuestión de precio hay que mostrar desde el primer momento el valor añadido que le vamos a aportar al cliente.

En este caso, los primeros pasos consistieron en asesorar al cliente sobre la posibilidad de adaptar a sus necesidades la vivienda que pretendían comprar.  Para ello visitamos varias viviendas hasta que se encontró la que cumplía con las condiciones que permitieran el programa de necesidades y que además se adaptara a las posibilidades económicas, ya que éste es un factor a tener en cuenta desde el primer momento.

Se trata de una vivienda de unos 130 m2 muy cercana al centro de Valencia, en una séptima planta de un edificio construido en el año 1963, en buen estado de conservación pero que necesita un cambio importante en la distribución para adaptarla a las necesidades de los clientes.

Como se puede ver en las siguientes imágenes, lo primero que llama la atención de la vivienda escogida es el laaaaargo pasillo que nos encontramos, el cual forma una “U” que envuelve a las estancias que quedan en el interior del piso, con ventanas al patio de luces.  Será importante aprovechar parte del espacio que se pierde con el pasillo, así que se tendrá en cuenta esta premisa a la hora de plantear la distribución de la reforma.

Pasillo de vivienda a reformar

Último tramo de pasillo

Pasillo de vivienda a reformar

Primer tramo de pasillo, desde el recibidor

Pasillo principal de vivienda a reformar

Tramo de pasillo principal

En cuanto a los baños, como veis en las siguientes fotos son bastante antiguos, por lo que habrá que cambiarlos por completo.  Van a tener que ser modificados y reordenados, incluso posiblemente cambiando su ubicación dentro de la vivienda, siempre que las bajantes nos lo permitan (condicionan la ubicación de inodoros).  Se estudiará con más detenimiento.

Aseo a reformar

Aseo de la vivienda a reformar

Baño principal de la vivienda a reformar

Baño principal de la vivienda a reformar

Como veis, el papel pintado hasta en los techos del baño no tiene desperdicio!!!

Las habitaciones del resto de la casa se encuentran en buen estado, aunque algunas serán modificadas para adaptar la distribución a las necesidades de los clientes.  Por cierto, lo del papel pintado parece que era una obsesión de los antiguos propietarios…!!! 😉

Dormitorio de Vivienda a reformar

Dormitorio de vivienda a reformar

Formalizar el contrato de Reforma de Vivienda

Una vez escogida la vivienda es el momento de concretar la intervención y firmar un contrato donde se defina perfectamente el trabajo a realizar.  Hasta el momento no se ha concretado ningún precio por la intervención, bajo riesgo de perder el trabajo realizado, pero no creo conveniente valorar el presupuesto sin ni siquiera conocer el estado de la vivienda que se va a reformar.  No sería lo mismo una vivienda que únicamente precisara una intervención en revestimientos y pinturas que otra que necesitara una intervención en distribución o incluso en reparaciones o instalaciones.

Tampoco creo conveniente presentar un presupuesto antes de ganar la confianza del cliente, una cuestión muy importante como he comentado para no tener que competir por el encargo a base de bajar honorarios.  Si queda claro que vas a aportar calidad a la intervención tienes más posibilidades de que te contraten aun no siendo el más barato.

Mi intervención en esta reforma de vivienda consistirá en cuatro partes:

Proyecto de Reforma de Vivienda

En esta parte me voy a encargar de redactar el proyecto técnico de la reforma de la vivienda, no solo por exigencias normativas y licencias, sino también para definir perfectamente la intervención, de manera que sea más fácil realizar la comparación de empresas que opten a realizar la obra y además evitará que surjan imprevistos y sobrecostes durante los trabajos.

Esto último es prácticamente inevitable, siempre surge algo, pero intento que sean modificaciones mínimas que no alteren el presupuesto previsto.  Para ello, es importante estudiar detenidamente la vivienda existente y la reforma que se pretende acometer, para así poder plasmar todos los trabajos de manera lo más detallada posible en la descripción del proyecto y en las mediciones desglosadas.

Será necesario por tanto realizar visitas a la vivienda y levantar un plano detallado con todas las medidas posibles, ubicación de pilares, bajantes, ventanas… en definitiva todo aquello que nos condicione el diseño de la distribución de la vivienda.

Además, dentro de esta parte de la intervención incluyo el acompañamiento del cliente a buscar y definir los materiales que va a colocar, de manera que se pueda prescribir en proyecto el modelo exacto de cada elemento.  Cocinas, pavimentos, azulejos, sanitarios, ventanas… hasta los pomos de las puertas intento buscar con el cliente para que quede definido en proyecto.  De esta manera evitamos las descripciones genéricas que pueden llevar a malentendidos durante la obra.

Evidentemente no va a ser posible escogerlo todo, pero este acompañamiento me sirve también para conocer los gustos del cliente para tenerlos en cuenta si en alguna ocasión tengo que ser yo el que decida algún material o elemento.

La gestión de las licencias también corre por mi cuenta, así que el cliente no tiene por que convertirse en intermediario entre el técnico y el ayuntamiento.  si surge algún reparo con el proyecto soy yo mismo el que estoy en contacto con los técnicos municipales para agilizar la resolución.

Asesoramiento y gestión de Contratación

Miedo me dan los propietarios que te ponen delante a un albañil y te dicen “este va a ser el que va a hacer la obra”… Ufff!!! tiemblo solo de pensarlo.  Suele ser un error, pues lo habitual es que escojan al conocido de algún conocido que le ha hecho el baño a la prima de la sobrina del vecino del chalet de sus padres… En definitiva, una referencia muy buena.

No se trata de escoger al más caro, pero tampoco al más barato.  Intento convencer a los clientes para que me dejen aprovechar mi experiencia durante los tiempos en constructora como jefe de obra, contratando los trabajos, de manera que comparo diferentes ofertas, siempre basadas en los trabajos definidos en proyecto.  Negocio con las diferentes contratas para alcanzar un buen precio teniendo en cuenta las condiciones técnicas que ofrece cada una de ellas.

Pido y compruebo referencias de las empresas que ofertan la obra, pido garantías técnicas, a ser posible pido algún técnico que se encargue de la obra (esto no siempre es posible, pero es muy deseable)… en definitiva, intento evitar que entre Pepe Gotera y Otilio en la obra.

Dirección de las Obras

En ocasiones se confunde la dirección de la obra de reforma de vivienda con la labor del jefe de obra.  Mi función como dirección de obra no va a ser la de estar todo el día en el tajo coordinando las diferentes trabajos, sino que va a ser una labor de supervisión de los trabajos realizados, comprobando que las condiciones de ejecución de los trabajos y los materiales colocados se corresponden con lo proyectado.

A los clientes que acomenten una reforma de este tipo les gusta conocer la evolución de los trabajos, por lo que tengo por costumbre la de redactar informes detallados de cada visita de obra, con reportaje fotográfico incluido.  De esta manera me sirve no solo para que el cliente compruebe la evolución, sino que también sirve como libro de ordenes o prueba documental de lo que se ha dicho en cada visita, de las órdenes dadas o de las decisiones tomadas.

Seguridad y Salud

Pocos son los propietarios que conocen su responsabilidad en materia de prevención de riesgos como promotores, es quizá la parte más complicada de hacer entender, pues tienen una responsabilidad que puede llegar a ser penal en caso de no cumplir con las obligaciones como promotores.

Es complicado que no protesten con el presupuesto de esta parte de la intervención, pero es una parte fundamental, además de legalmente obligatoria, así que no se puede descuidar su importancia y debe estar valorada.  Algunos compañeros, para evitar las protestas de los clientes y no tener que dar explicaciones sobre el tema de la prevención, prefieren incluir este apartado en el presupuesto global, pero yo prefiero valorarlo en un apartado independiente, pues de esta manera me obligo a convencer de la importancia que tiene.  No hay mejor manera de dar valor a un trabajo que ponerle precio.

Manos a la obra

Me he pasado un poco con este primer artículo de la reforma de vivienda, pero quería que conocierais perfectamente el piso sobre el que vamos a trabajar y las intervenciones que voy a llevar a cabo.  Los sucesivos artículos serán menos densos, más descriptivos y más gráficos.

Espero que te enganches a esta serie de artículos y me acompañes en la evolución de la reforma de esta vivienda en Valencia, me encantará conocer tu opinión sobre cada paso que vamos dando, seguro que puedo encontrar buenísimas ideas gracias a vosotros.

Os espero en el siguiente artículo.

Actualización 02/04/2013:

Las imágenes que vaya tomando de la evolución de la reforma de vivienda en Valencia las iré compartiendo en los álbumes de Google+ y en el álbum de mi página de facebook.  ¡¡¡Aprovecha para unirte a mis perfiles!!!

 

¿PENSANDO EN REFORMAR UNA VIVIENDA?

Contacta con nosotros y te ayudaremos a transformar ese piso cochambroso en la casa de tus sueños por menos de lo que imaginas.

Mira lo que podemos hacer por ti

 

Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

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24 Respuestas a Reforma de Vivienda en Valencia. Primeros pasos

  1. MiguelPROYECTIA 3 abril, 2013 en 19:45 #

    Como siempre una excelente idea, otro reportaje didactico y muy interesante.
    Saludos

  2. leonet24 3 abril, 2013 en 0:23 #

    Que gran idea Enrique. Y además una buena forma de poner en práctica tu esquema de trabajo para que luego no te veas “criticado” en el blog, 😉
    El esquema me encanta, sobre todo el no negociar al céntimo tus honorarios. Puede incluso que una parte de la obra que estés presupuestando (para el PEM de Proyecto o DO) luego no se haga, y más en los tiempos que corren, y encima aprovechen tus servicios. Yo prefiero dar un precio referencia €/m2 y %Honorarios, sin concretar nada.
    Y luego, de acuerdo con intentar convencer del coste de tus servicios, sin ser un management eeh, pero luego cuando el cliente ya vé si merecen la pena, entonces es hora de convencer que el coste de una balconera puede superar al tuyo. Al fin y al cabo, siempre tenemos que ir abriendo puertas no?

    Venga, un saludo y nos vemos en Cuenca en unos días.

    • Enrique Alario Catalá 3 abril, 2013 en 1:50 #

      Gracias Leonet24, nos vemos en Cuenca. No olvides acercarte a saludar.

      Un abrazo

  3. Manolo Gálvez Ramírez 2 abril, 2013 en 20:35 #

    Enrique una pregunta: ¿es esta la vivienda que el amigo Jose Antonio Arnaiz puso en Tecnifica?, magnifico post…seguiremos atentos al resto de articulos.

    Un abrazo compañero.

    • Enrique Alario Catalá 3 abril, 2013 en 1:49 #

      Pues no lo se Manolo, no se a que vivienda te refieres en Tecnifica.

      Me alegro que te haya gustado, nos vemos en los siguientes.

      Un abrazo

  4. Muy buena iniciativa. A ver si voy teniendo tiempo para seguirlo y lo vamos comentando.
    Un saludo

    • Enrique Alario Catalá 2 abril, 2013 en 14:45 #

      Gracias Oscar, espero tus comentarios y tus opiniones.

      Un abrazo

  5. emiliocallejon 2 abril, 2013 en 13:56 #

    Un trabajo bien explicado aumenta sus posibilidades de ser un trabajo bien realizado. Bravo por tu iniciativa!
    En la actualidad, con menos encargos en la cartera, parece lógico volcarse más en los detalles y poner en valor la parte de asesoramiento, lo cual aportará calidad en el trabajo. Aún así, hay técnicos que no lo entienden y que se lanzan a la guerra de precios sin pararse a pensar causas ni consecuencias.
    Te va tocar recoger unos cuantos ‘gracias’, ya que la serie promete. Por lo pronto, ahí va el mío: gracias por compartir este tipo de experiencias.
    Saludos!

    • Enrique Alario Catalá 2 abril, 2013 en 14:45 #

      Gracias a ti Emilio. tienes mucha razón en tu comentario en cuanto a la calidad de las actuaciones, desde luego es el enfoque que planteo a mis clientes, aunque sigue estando muy arraigado lo de coger siempre lo más barato.

      Aprovecho desde aquí para recomendar a los compañeros que se pasen por tu blog, no tiene desperdicio!!!

      http://emiliocallejon.wordpress.com/

      Un abrazo

      • emiliocallejon 2 abril, 2013 en 16:34 #

        Jeje, a eso me refiero con cuidar los detalles. Eres un crack!
        Por cierto, la factura aún lo la he recibido, en cuanto me llegue te hago el abono 😉
        Ya en serio, gracias por la difusión. Un abrazo.

  6. Paco Segovia (@SeGo) 2 abril, 2013 en 10:23 #

    ¿Y publicas esto hoy? Deberías haberlo publicado antes de Semana Santa para que nos diera tiempo a leerlo 😛 En serio, enhorabuena por el encargo y en cuanto acabe de leer el megapost, te comento.

    • Enrique Alario Catalá 2 abril, 2013 en 12:46 #

      Gracias Paco, es un HONOR contar con un comentario tuyo, jejeje!!! Ya se que ha quedado muy largo, pero ya me conoces, me pongo a escribir y no hay quien me pare, jajaj1!! Intentaré ser más escueto en los próximos artículos, pero no prometo nada… 😉

      • Paco Segovia (@SeGo) 2 abril, 2013 en 13:43 #

        Siempre te he dicho lo mismo: no siempre es cuestión de resumir. Si lo que cuentas es realmente interesante y no puedes sintetizarlo más, pártelo y publícalo en varias veces.

        Personalmente, si me encuentro con un post de 1800 palabras como el tuyo, lo más probable es que con suerte lo guarde en favoritos para leerlo más tarde. Es complicado con la de tareas que tenemos todos, ponerse a leer un artículo así.

        En cambio, si lo dividiéses en 3 entregas, por ejemplo, 600 palabras es algo relativamente digerible.

        Pero, como siempre, es mi opinión personal y no pretendo cambiar la forma en la que publicas tu blog.

        Un abrazo.

        • Enrique Alario Catalá 2 abril, 2013 en 14:41 #

          Gracias por tus sugerencias, sabes que te las agradezco aunque me cueste ponerlas en práctica 😉

          Un abrazo ticatero

  7. Pedro Jose 2 abril, 2013 en 9:42 #

    Enrique gracias a ti , y a personas como tu que conparten sus conocimientos cada dia me siento mas y mas profecional ,gracias.

    • Enrique Alario Catalá 2 abril, 2013 en 12:44 #

      Me saltan los colores con tu comentario, no es para tanto, solo comparto lo que voy haciendo, pero me alegra que te motive.
      Un saludo

  8. Carol 2 abril, 2013 en 9:31 #

    Interesante!!!…yo te seguiré!!

    • Enrique Alario Catalá 2 abril, 2013 en 12:43 #

      Gracias Carol, espero que te animes a participar con tu opinión en los diferentes pasos que voy a ir dando en la intervención.

      Un saludo

  9. rafarq 2 abril, 2013 en 9:25 #

    Muy bueno, seguire leyendo, a ver que tal.

    • Enrique Alario Catalá 2 abril, 2013 en 12:42 #

      Gracias Rafa, me encantará conocer tu opinión sobre los pasos que voy dando.

      Un abrazo

  10. Jose Antonio Amaya 2 abril, 2013 en 9:08 #

    Eres un maquina Enrique.

    • Enrique Alario Catalá 2 abril, 2013 en 12:41 #

      Gracias Antoni, no es para tanto, solo es compartir lo que voy haciendo… 🙂

  11. Evelio Sánchez (@evelio_sj) 2 abril, 2013 en 8:26 #

    Enrique, estoy deseando ver los planos del antes y el después

    • Enrique Alario Catalá 2 abril, 2013 en 12:41 #

      Espero que esta misma semana podamos ver ya los planos del ahora… la distribución modificada tardará un poco más, pero espero tenerla la semana próxima.

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