Consejos Contratación de Obra

10 Puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa y II

Cuando vas a hacer una obra de reforma hay que tener mucho cuidado en contratar a la empresa adecuada para hacerla, por lo que en este artículo completo la lista de 10 consejos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa.  La primera parte del post la puedes encontrar pinchado AQUÍ.

6. Pedir presupuestos detallados por partidas, con precios unitarios

No es habitual en empresas reformistas que te den un presupuesto demasiado detallado, pero te aconsejo que lo exijas como condición para la contratación, además de ser un signo de profesionalidad por parte de la empresa.  No es lo mismo que te digan que te van a hacer “un tabique de ladrillos y cambiar puertas” a que te digan el tipo de tabique, con que materiales, cuantos metros cuadrados, el tipo de revestimiento, las condiciones de ejecución o un montón de definiciones que es conveniente que queden claras para luego poder reclamar si se ajusta o no lo ejecutado con lo ofertado.

Además, si cada partida va valorada independientemente, es más sencillo ajustar precios en caso de que durante la obra se produzca alguna variación, ya que se tratará simplemente de ajustar las partidas a las que le afecte y el contratista tendrá menos libertad para variar precios sobre el resto de los trabajos previstos.

7. Firmar siempre un contrato

Este es quizá uno de los temas más importantes, pues es lo que te dará poder sobre la contrata, por lo que tendrá que ser todo lo completo que puedas.

Exige que sea con precio cerrado, dejando constancia de ésta circunstancia por escrito ya que como he dicho antes, la contrata deberá haber estudiado la obra para detectar posibles circunstancias que puedan encarecer los trabajos.  No obstante, tienes que tener claro que si durante la obra empiezas a pedir modificaciones, las contratas van a modificar los precios, por supuesto, pero que sea por modificaciones o extras voluntarios, no que surjan por imprevisiones de la contrata.

Establece en el contrato unos plazos de ejecución, a ser posible acompañados por una planificación gráfica de la obra (no es habitual, pero es un signo de profesionalidad de la empresa que te lo ofrezca)  Es importante definir penalizaciones por exceder los plazos y además exigirlas desde el primer día de exceso, ya que si dejamos pasar el tiempo nos resultará más difícil luego exigirlo.  Además, así la empresa se dará cuenta que no puede eternizar la obra y dudará antes de por ejemplo llevarse trabajadores a otra obra con más urgencia dejando la tuya en segundo lugar (te aseguro que no es extraño).  Consigues que tu obra sea prioritaria, ¡¡¡por la cuenta que le trae!!!

Debes especificar claramente las formas de pago o los plazos de pago en función de la cantidad de obra ejecutada, no en función del tiempo que llevan ejecutándola.  Para ésto te resultará de mucha ayuda el tener un presupuesto detallado por partidas según te comentaba anteriormente, ya que será muy fácil saber lo ejecutado y por lo tanto lo que debes pagar en cada momento.  No aceptes pagos elevados al inicio de la obra ni pagar partidas que no se hayan ejecutado todavía.

En cada pago que realices sería conveniente establecer una retención, de manera que te sirva de garantía por el trabajo.  Te dará fuerza para una posible reclamación.  Suele ser una retención de un 5% de cada pago efectuado, que una vez terminada la obra y pasado un determinado tiempo sin problemas, se devuelve a la contrata.

Por supuesto, debe quedar claro el periodo de garantía y las condiciones de la misma.

Por último, asegúrate de que quede bien identificada la empresa que contratas, sus gerentes, personas responsables, dirección fiscal número de CIF y todo aquel dato que pueda servirte para tener a la empresa y sus responsables bien definidos.

8. No marear a las contratas durante la ejecución

Uno de los errores más habituales durante una reforma es el de “marear” a las contratas durante la ejecución de los trabajos.  Si empiezas a hacer cambios, modificar distribuciones, cambiar materiales o en definitiva marear a la contrata, acabará por provocar que se produzca algún fallo, que se despiste algún trabajo o que la contrata aproveche los cambios para poder justificar posibles incumplimientos de plazos o incrementos en el presupuesto.

Hay que pensar bien lo que queremos antes de empezar e intentar no modificar nada durante la ejecución.  Para esto es importante que te dejes asesorar por un técnico, el cual podrá dibujarte unos planos adecuados para dejar los trabajos perfectamente definidos, así como para poder anticipar posibles problemas que puedan surgir durante la obra.

9. Definir los materiales

Al igual que los trabajo a ejecutar, es importante que identifiques perfectamente los materiales a colocar.  No me refiero a que en el presupuesto se indique “sanitarios de calidad media“, sino que es conveniente que antes de cerrar el presupuesto hayas elegido los materiales específicos, marca, modelo, tipo de suelo, alicatados, sanitarios, etcétera, ya que lo de “calidad media” o “calidad alta” es una definición un tanto subjetiva y puede llevar a malos entendidos con la contrata.

10. No mezclar contratas en una misma obra

Por último, no es nada recomendable que te dediques a “jugar” a ser constructor, es una tarea más difícil de lo que parece, por lo que coordinar diferentes empresas haciendo una misma obra puede llevarte a que se provoquen problemas de coordinación que te lleven a tener que deshacer cosas para hacer otras.  Deja esa tarea a profesionales o a las mismas empresas, de manera que una sola se encargue de todos los trabajos.

Como te dije en al anterior artículo, pero que si estás pensando en hacerte una obra, una reforma, una casa o cualquier tipo de trabajo de construcción te haya servido este artículo.  Estaré encantado de que me lo cuentes.

Además, invito a los compañeros técnicos o a todo aquel que lo considere a que hagáis vuestras aportaciones o comentéis vuestras experiencias, de manera que entre todos podamos complementar mis recomendaciones.

Por supuesto que si quieres hacerme cualquier tipo de consulta, no dudes en ponerte en contacto conmigo, estaré encantado de poder ayudarte.

Proyectos de reforma de vivienda

19 Respuestas a 10 Puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa y II

  1. jose 11 febrero, 2017 en 8:58 #

    buenos dias quiero hacer una reforma en mi casa esta en barcelona pero yo vivo en valencia,no podre hacer un seguimiento ni tampoco tengo a nadie que lo haga,tendre que fiarme de la empresa que la vaya a hacer ¿es una loteria? tengo nada mas que referncias,y he pedido 4 presupuestos,entre ellos de leroy merlin que quiere por adelantado el total de la obra.
    La reforma son baño aseo cocina puertas y ventanas tambien tarima de parket artificial etc en casi toda la casa,osea pagar algo sin empezar lo veo un disparate y quisiera ver un tipo de contrato de plazo de ejecucion o fin de obra existe esta plantilla donde indique partidas de carpinteria materiales mano de obra etc y ademas penalizacion por retraso,al no estar sera mas dificil,y otra pregunta me ha dicho de mes y medio a dos pero es lo que quiero por escrito,y si se pudiera en un contrato firmado que pienso que debe existir este tipo de plantillas,gracias y un saludo

    • Enrique Alario Catalá 12 febrero, 2017 en 14:09 #

      Hola José,

      No creo que tengas que fiarte de la contrata. En mi opinión lo que deberías hacer es contratar a un técnico de Barcelona que esté de tu parte, que haga el control de la evolución de la obra, que te informe de la evolución, de los problemas que surjan, de las decisiones que haya que tomar… incluso que tenga la capacidad de tomar ciertas decisiones sin estar condicionado por el beneficio económico que sí que puede influir en la contrata.

      En mi opinión es lo que te permitirá vivir tranquilo sin tener que estar controlando directamente la obra y saber que tienes a alguien con conocimientos técnicos que esté de tu parte.

      Si quieres yo tengo algún compañero por Barcelona que te podría ayudar. Si lo necesitas me lo dices.

      Espero haberte ayudado, ya me contarás.

      Suerte y un saludo.

      • Ana 5 febrero, 2018 en 23:42 #

        Buenas noches:
        Quiero realizar una reforma integral en mi vivienda e incluso tengo claro la empresa y aunque se firmará un contrato, quería saber cómo puedo quedar exenta de toda responsabilidad con respecto a que se cumplirá todo conforme a la ley .
        No quiero ser responsable si ocurre un accidente y como promotora tengo la obligación y responsabilidad con respecto a todo lo que en mi vivienda ocurra.
        ¿No?
        Muchas gracias.

        • Enrique Alario Catalá 6 febrero, 2018 en 0:19 #

          Hola Ana,

          Lo primero que deberías hacer es que se refleje en el contrato que obligas al contratista a cumplir con la normativa vigente en prevención de riesgos laborales. En caso de que vaya a haber más de una empresa tienes la obligación de designar un coordinador de seguridad.

          Estas cosas como mínimo, es lo que puedo comentarte con los datos que tengo. Si estás por la zona de Valencia estaré encantado de poder ayudarte, pero de no ser así te sugiero que contactes con un técnico que te asesore directamente.

          Suerte

  2. juan alberto 10 febrero, 2016 en 19:31 #

    me gustaría saber el plazo que dispone un contratista para reclamar judicialmente al propietario de la casa en que realizó la obra , el dinero pendiente de cobrar por los trabajos ejecutados.

  3. JuanN 1 noviembre, 2012 en 10:42 #

    Ademas si descomponemos la palabra “contrstista” sale una cosamuy curiosa.

    CONTRA-TI-STA.Será facil de adivinar lo que pone en esta era de comernos las vocales.

    • Javier Gómez 8 mayo, 2013 en 17:25 #

      Esta ‘ BROMA’ la hacia un profesor de Construcción 1 en la Escuela de Valencia, el bueno de José Blat Llorenç. Que recuerdos aquellos …..

      • Enrique Alario Catalá 11 mayo, 2013 en 0:21 #

        Muy buenos recuerdos guardo de las clases de Blat, muy buen profesor, sin duda

  4. JuanN 1 noviembre, 2012 en 10:35 #

    Interesante, muy interesante. Perdona por mi tardia capacidad de sorpresa, pero te he descubierto hace unos días. Te voy a poner una carta(seguro que la conoces)la diferencia entre contratista y constructor y se la envía el marques de Vauban al ministro de la Guerra frances.Era un brillante ingeniero militar, genial constructor y un magnifico observador . Ahí va.
    “… hay algunos trabajos en los últimos años que no se han terminado y que no se terminarán, y todo eso, Monseñor, por la confusión que causan las frecuentes rebajas que se hacen en sus obras, lo que no sirve más que para atraer como contratistas a los miserables, pillos o ignorantes, y ahuyentar a aquellos que son capaces de conducir una empresa. Yo digo más, y es que ellos retrasan y encarecen considerablemente las obras porque esas rebajas y economías tan buscadas son imaginarias y lo que un contratista que pierde hace lo mismo que un náufrago que se ahoga, agarrarse a todo lo que puede; y agarrarse a todo, en el oficio de contratista, es no pagar a los suministradores, dar salarios bajos, tener peores obreros, engañar sobre todas las cosas y siempre pedir misericordia contra esto y aquello. …Y de ahí bastante, Monseñor, para hacerle ver la imperfección de esa conducta, abandónela pues, y, en nombre de Dios, restablezca la buena fe; encargar las obras a un contratista que cumpla con su deber será siempre la solución más barata que podréis encontrar.”

    Yo creo que no se puede hablar(escribir) mas claro, cuanto mas se hubiese conseguido si hubiésemos tenido esta mentalidad al construir. Me gusta mucho este blog, considero que mas que lo que nos dices, nos afirmas en nuestras decisiones diarias a la hora de construir. Gracias.

  5. JOSE LUIS 18 julio, 2012 en 16:19 #

    Hola Enrique y enhorabuena por tú página. He llegado hasta aquí porque tengo intención de hacer una reforma en el patio de mi casa y sólo me asaltan dudas. Lo primero comentar que la vivienda está en un pueblo de Guadalajara y por aquí no es fácil que te den un presupuesto por partidas, plazos de ejecución, etc. La obra en cuestión se trata de hacer un vaciado del terreno para nivelarlo y su posterior sujección con bloque de hormigón y varilla. Bueno, mi duda en cuestión es si al realizarse la excavación hubiese asentamientos del terreno y las viviendas colindantes sufriesen algún tipo de desperfecto cómo puedan ser grietas ¿quién tiene la responsabilidad?. Muchas gracias.

  6. Guillermo 28 marzo, 2012 en 23:50 #

    Totalmente de acuerdo con tu artículo, Enrique, yo he trabajado en una empresa de reformas hace tiempo, y lo que describes era más o menos mi forma de actuar y por desgracia los “piratas” me quitaban los trabajos por qué eran más baratos, pues por desgracia los clientes lo que miran en primer lugar es el precio. Lo que falta es concienciación del cliente y en ocasiones de los ayuntamientos.

    • Enrique Alario Catalá 29 marzo, 2012 en 17:54 #

      Gracias por tu comentario Guillermo, es una lástima, pero ha sido una práctica habitual entre algunas de las empresas que se dedicaban a este tipo de obras. Esperemos que el mercado se limpie y queden los buenos profesionales de verdad.
      Gracias de nuevo y un saludo

  7. juan 23 septiembre, 2011 en 7:25 #

    Muy buen articulo, lo unico que tambien tendriad que poner una coletilla dicirndo que cuando los trabajos esten bien finalizados. Que el propietario pague al contratista. Yo propondri una ley que hasta que el propietario no pagase no se le legarizase la obra y asi no habria tantos impagos. Y tambien haver otra ley que en todas las comunidades de vecinos no se pudiera trabajar son presentar toda la documentacion que se nos exije a los que vamosde legal y no habria tanto pirata. Gracias y muy buen articulo.

    • Enrique Alario Catalá 26 septiembre, 2011 en 23:17 #

      Desgraciadamente, Juan, es uno de los grandes problemas que hay en la actualidad, los impagos. No se de que manera se podría solucionar ésto, pero desde luego estoy de acuerdo contigo en que hay que ponerle remedio de alguna manera. También regular la contratación es necesario para que los “piratas” no puedan campar a sus anchas en el mercado de las comunidades de propietarios, reventando precios a la baja y provocando grandes desaguisados difícilmente remediables una vez terminada la obra.
      Gracias por el comentario.

  8. Rodrigo 13 junio, 2011 en 15:13 #

    Enrique, desde el punto de vista del constructor, tu post está muy bien explicado, pero en ningún momento comentas la necesidad de un proyecto firmado por un arquitecto y visado en el correspondiente colegio. Dicho proyecto debe contener toda la información gráfica y documental necesaria (y vital) para poder presupuestar con garantías, y para dejar constancia de todas las actuaciones realizadas. esto es obligatorio en la mayoria de las obras de reforma para conseguir la licencia de obras, y se pasa por alto en demasiadas ocasiones, sobre todo por el desconocimiento de los clientes y el poco sentimiento de responsabilidad de las empresas constructoras, con la permisibidad de los ayuntamientos, claro…

    • Enrique Alario Catalá 13 junio, 2011 en 16:39 #

      Desde luego, tienes toda la razón, por eso en la primera parte del post comento la conveniencia de dejarse asesorar por técnicos cualificados (no tiene por que ser arquitecto, puede ser aparejador). No he querido entrar en trámites para pedir licencias, pues eso daría para un artículo completo, pero comparto totalmente tu opinión de que es muy conveniente (aun cuando no sea burocráticamente necesario) contar con al menos la descripción de trabajos o proyecto realizado por un técnico.
      Muchísimas gracias por la aportación, complementa perfectamente el artículo.

  9. Emilio Linzoain 7 junio, 2011 en 9:36 #

    Lo principal. Contratar un buen técnico que te asesore y te guíe antes, durante y después de la reforma.

  10. Emilio J. Pérez 6 junio, 2011 en 9:05 #

    Muy bien explicado todo, Enrique.
    Un detalle sobre el tema de las partidas que a nosotros nos ha servido mucho a la hora de elegir con el cliente materiales es la de definir un precio para los materiales, por ejemplo el precio por metro cuadrado de azulejo o baldosas, ya que así el cliente puede salirse de los presentados por el constructor y elegirlos personalmente dentro del rango de precio estipulado en proyecto.

    • Enrique Alario Catalá 6 junio, 2011 en 10:44 #

      Muy buena aportación Emilio, tienes toda la razón!!! Cuanto más detallado sea el presupuesto más facilidad para modificar cosas concretas y elegir materiales diferentes.
      Gracias por el apunte

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