Reforma de Vivienda en Valencia | Estado Actual

Reforma de Vivienda en Valencia. En fase de presupuestar.

 

Sigo avanzando con el proyecto de Reforma de Vivienda en Valencia, aunque he estado bastante liado últimamente y no he podido compartir con vosotros la evolución del encargo.  Quiero agradecer a todos la participación en los anteriores artículos de esta serie de Reforma de Vivienda en Valencia (“Primeros Pasos“, “Primera toma de datos” y “Propuesta de Distribución“), pues habéis sido muchos los que habéis aportado vuestras propuestas y os habéis interesado por los pormenores del proyecto.

En qué estado se encuentra el encargo de Reforma de Vivienda

Ahora mismo hemos avanzado bastante, aunque todavía queda un poco por hacer antes de iniciar las obras.  Lo que he estado haciendo junto con los propietarios de la vivienda ha sido ir concretando los materiales que les gustan para tenerlos en cuenta en la definición de trabajos y hacer la vivienda lo más adaptada a sus gustos que me es posible.  Así pues, hemos estado visitando diferentes tiendas en Valencia donde hemos escogido los suelos, alicatados, sanitarios, hasta los pomos de las puertas los hemos definido entre otros, pero lo que más ha costado ha sido la cocina.

La cocina es una zona clave de ésta vivienda, pues al tratarse de un espacio totalmente abierto hay que poner mucho cuidado con la integración con el resto del salón-comedor.  Para ello hemos escogido muebles que escondan los electrodomésticos y que además sean estéticos pero discretos, así que a los propietarios les gustó un modelo de cocina en blanco con uñeros horizontales, sin tiradores.

Incluso la campana de extracción de humos se ha ocultado, pues se ha escogido un modelo que va integrado en el techo y por lo tanto no rompe la visual desde el salón hacia la cocina.  Habrá que tener en cuenta algunas condiciones de montaje para que funcione perfectamente y no de problemas de humos en el salón.

A lo largo de estos días de buscar materiales y elementos para la vivienda he ido anotando detalles a tener en cuenta para la redacción de las mediciones.  No solo los materiales escogidos, sino también las necesidades de alguno de ellos que hay que definir para que no aparezcan sorpresas durante la obra, como por ejemplo tomas de corriente adecuadas y bien situadas, desagües del la barbacoa que han escogido (yo no sabía que lo llevara) que de no tenerlo en cuenta sería un extra durante la ejecución, puntos de luz en armarios de cocina… En definitiva, detallar y definir al máximo toda la intervención.

Anotaciones para Reforma de Vivienda en Valencia

Anotaciones a tener en cuenta para mediciones

Además de las anotaciones que he ido recopilando según surgían, también he realizado las comprobaciones que me faltaban en el piso, por lo que ya se ha medido perfectamente el descuadre del último tramo del pasillo, se ha ubicado la posición exacta de bajantes, entradas de agua, de gas, tamaño y posición de los pilares, así que ya he podido dejar totalmente definidos los planos.

Para facilitar las mediciones he preparado ya los planos de estado actual, otro de elementos derribados, el de nuevos elementos, de manera que así me resulta más fácil poder hacer las mediciones de cada una de las fases.  Aquí os dejo los definitivos donde puedes observar el pequeño cambio que ha sufrido la zona de baño del dormitorio principal debido al descuadre que os comentaba.

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Si surge algún otro cambio en los planos ya serán pequeños matices, quizá en la distribución del baño principal, pero en principio ya son los planos definitivos, ahora falta trabajarlos (mucho) y completarlo con muchos otros que definan perfectamente la actuación.

Definiendo partidas y mediciones

Ya tenemos los datos de los materiales que vamos a utilizar en la reforma de la vivienda para que quede al gusto de los propietarios, los planos que nos ayudarán en las mediciones, todos los pequeños detalles a tener en cuenta, así que es el momento de ponerse a trabajar en la definición de los trabajos y en la medición de cada una de las partidas.

Hay compañeros que prefieren definir primero el proyecto, la memoria constructiva y demás documentación técnica, pues bien es cierto que pueden surgir condicionantes durante esta fase que pueden modificar las mediciones, pero en esta ocasión he preferido tener las mediciones para poder dar esta definición de la obra a las contratas para que vayas estudiando precios y mientras tanto yo voy completando el proyecto, siempre dejando claro que no son las mediciones definitivas, pero servirá para encontrar el  “número gordo”, el importe sobre el que nos moveremos en la reforma y por lo tanto sabremos si tenemos que recortar por algún lado para ajustarnos al presupuesto existente.

Para realizar la descripción de las partidas y la aproximación de precios me he ayudado de la base de datos del IVE.  Aunque no se puede tener como perfectos los precios de las bases de datos, pues es el mercado el que los marca, pero sí que sirven para tener una orientación y sobretodo ayuda mucho a la hora de redactar las descripciones de las partidas, aunque en los casos de reformas hay que retocarlas en muchas ocasiones para adecuar la descripción de los trabajos a las características de la vivienda sobre la que se actúa.

Lo que si que he intentado es dejar todas las partidas completamente definidas, terminadas al completo, de manera que no aparezcan sorpresas durante la ejecución.  Es siempre recomendable, pero más aún en este caso, pues el presupuesto es el que es, sin posibilidades de ampliación, así que hay que evitar que aparezcan trabajos no definidos.

Siguiente paso.  Enviar a los contratistas

Como ya comentaba en el artículo que escribí hace un tiempo sobre “10 puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa” (y II) es importante comparar varios presupuestos y comprobar la profesionalidad de las contratas que van a ofertar los trabajos.

Para poder hacer una comparación correcta de las ofertas de cada una de las contratas, es imprescindible que todas ellas valoren los mismos trabajos, así que les he mandado a todas las que optan el estado de mediciones redactado para que pongan precio a cada una de las partidas, evitando así precios generales que pueden dar lugar a conclusiones.  Estoy totalmente en contra de los presupuestos con una descripción más o menos completa y un importe total, lo desaconsejo a todo el que me hace la consulta.

Sin embargo, si cada contrata pone valor a cada una de las partidas y éstas además tienen una medición, ya tenemos un precio unitario de la partida, lo que facilitará que una vez ejecutada se abone lo que realmente se ha hecho, midiendo in situ y aplicando el precio unitario sobre la medición tomada.

El nivel técnico de las contratas puede ser dispar, así que para asegurarme que todas pueden trabajar sobre el estado de mediciones lo he mandado a cada una en diferentes formatos, BC3, PDF y Excel, para que ninguna me ponga como excusa que no podía trabajar con el formato que recibió.

Además les he mandado también los planos que he compartido con vosotros, de manera que pueden tener una definición gráfica de los trabajos.  Evidentemente no son suficientes para la definición total de la intervención, pero si lo son para hacer la valoración inicial.

Como os he comentado antes, no queremos/podemos tener sorpresas durante esta obra, así que para asegurarme que no surja ningún trabajo inesperado, además de definir al máximo las partidas les he citado en la vivienda para que comprueben las condiciones de ejecución, el estado en que se encuentra, por donde van a subir materiales, por donde vana desescombrar… en definitiva, que no puedan aparecer imprevistos o incrementos de precio por las condiciones de la vivienda o del edificio.  además, junto con las mediciones y los planos he mandado también un escrito en el que se especifica esta condición, así que esta semana próxima tendré varias visitas con ellos para que estudien todos los pormenores de la vivienda.

Una de las exigencias que no voy a dejar pasar durante la ejecución de la obra es el tema de la prevención de riesgos.  Los que me conocéis por mis artículos ya sabéis que es un tema que cuido mucho así que, aunque en las mediciones de proyecto se especificarán partidas de prevención de riesgos, he avisado en ese mismo documento que os comentaba que se va a exigir el cumplimiento de las condiciones preventivas, para que lo tengan también en cuenta en la valoración y no me vengan luego con excusas.  Si, ya sé que es obligación legal y no es necesario decirlo, pero no está de más, todos sabemos el nivel medio en cuanto a prevención que tienen muchas de las empresas de reformas.

Bueno, así es como se encuentra el estado de la intervención de Reforma de Vivienda en Valencia.  Mientras que las contratas van preparando sus presupuestos yo voy a ir redactando la documentación técnica para pedir licencia de obras y permisos, ya os iré contando los avances en próximas entradas.

Te recuerdo que los artículos que preceden a éste en la serie de “Reforma de Vivienda en Valencia” son los siguientes:

  1. Reforma de Vivienda en Valencia.  Primeros pasos
  2. Reforma de Vivienda en Valencia.  Primera toma de datos
  3. Reforma de Vivienda en Valencia.  Propuesta de Distribución

 

¿Cómo preparas tu esta fase en tus intervenciones de Reforma de Vivienda?  Me encantaría conocerlo y seguro que al resto de compañeros también les interesa conocer otros puntos de vista.  Te invito a compartirlo en los comentarios.

 

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Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

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9 Respuestas a Reforma de Vivienda en Valencia. En fase de presupuestar.

  1. Rubén Esteve 23 mayo, 2013 en 23:23 #

    Como siempre el nivel de comentarios y contenido excelentes. Si algo puedo aportar, estaría en la línea que comenta José Manuel en cuanto a la previsión económica de nuestro Proyecto. Más o menos todos contamos con una base de precios que luego tenemos que ajustar a las características de cada obra. Es en base a ésta y un poco a la experiencia de obras anteriores que en fase de anteproyecto, antes de solicitar presupuesto a la contrata, realizo un presupuesto detallado con las partidas. En ocasiones puede servir un presupuesto por capítulos simplemente. Me sirve de punto de partida para ver las posibilidades económicas del promotor, o bien modificar aspectos de la obra haciéndola más económica o incluso programar el plan de ejecución. Claro está, con la advertencia al promotor de que son precios estimados y nunca los reales de contrata.
    Además, puede servir de guía al estudiar las ofertas, de cuánto se desfasa una empresa o la otra, o detectar posibles fallos de partidas/capítulos que no estén valorando correctamente.
    En cuanto a la intervención del constructor en fase de proyecto, correcto si tratamos con empresas serias a las que consideremos capaces de aportar mejoras. Siempre he pensado que Obra=ΣEsfuerzos. Además, es una forma de hacer partícipe a la empresa, conseguir motivación o en el otro extremo, detectar la capacidad de ésta para afrontar la obra con garantías.
    Le echaré un ojo al método Lean así que, gracias una vez más por enrique-cer.

  2. emiliocallejon 14 mayo, 2013 en 9:34 #

    Hola Enrique.
    A mi modo de ver, estás en una fase clave: enviar, recibir y negociar ofertas. Está claro que en una reforma puede no ser tan clave como en un gran proyecto, pero no por ello deja de ser importante. Me parece indispensable estudiar varias ofertas sobre unas mismas partidas y parámetros establecidos.
    Sólo tengo un dos experiencias de llevar personalmente esta fase, en dos reformas de locales que hicimos durante mis prácticas de empresa. En las dos hubo una palabra clave: negociación. Supongo que será extrapolable a casi todos los proyectos, sobre todo en esta fase y más aún teniendo en cuenta la situación de los bolsillos de familias y empresas.
    Personalemente, pienso que esta fase y la elección de contrata puede marcar el proyeco.
    Un abrazo!

  3. Belen 14 mayo, 2013 en 0:57 #

    La cocina me recuerda a una que diseñé en 2010 (la segunda del post) era una pared con muebles de suelo a techo de 2,20 metros de altura + 0,15 cm de rodapié (frigorífico + torre micro-horno + fregadero + escobero). En la zona del lavadero los muebles se retranquean a los 35 cm de fondo para poder trabajar. Toda la cocina va en pintura y se coloca cerámica imitación a madera en el fondo del fregadero y silestone en la unión de la península con la pared para proteger de salpicaduras.
    http://barquitec.blogspot.com.es/2013/03/cocinas-black-and-white.html

  4. Juan Corral 13 mayo, 2013 en 18:21 #

    Enrique enhorabuena por el artículo. Una de las cosas que siempre hay que tener en cuenta en las reformas son los imprevistos y cada vez mas en los proyectos se deja una cantidad. Esta claro que cuanto mas trabajado este el proyecto, la cantidad será menor. Cuando nos cuentes algo mas del proyecto, mas cosas te podremos aportar de nuestra experiencia en las reformas.

  5. José Antonio Cordero 13 mayo, 2013 en 10:43 #

    Hola Enrique, como siempre muy ilustrativo tsu comentarios.
    Yo, a igual que tu, me gusta que las contratas presupuesten las obras según partidas redactadas y mediciones fijadas, en contra, a igual que tú, de las partidas globales y precio al final de las descripciones sin matización alguna de los precios unitarios.
    La sorpresa que me encuentro en muchas ocasiones es que la propiedad, a falta de tener conocimientos técnicos, casi que prefieren el presupuesto descrito de aquella manera que la descripción técnica, teniendo muchas dudas e incluso, curiosamente, comentándome que de esta forma tan técnica es muy lioso y que no lo llegan a entender (claro, para eso estamos nosotros); pero unicamente era para hacete el comentario.
    Tambien me ha llamado la atención la dedicación que le hechas a todo el proceso de diseño y sobre todo de elección de materiales junto con la propierdad; eso si que no lo hace mucha gente, aunque a mí me parece una fase muy importante, pare despejar dudas, indefiniciones y sobre todo, ajuste económico (los clientes en los almacenes de construcción se suelen calentar en el buen sentido de la palabra); no obstante, ya me contarás como repercutes, si lo haces, estas visitas y asesoramiento en tus honorarios del proyecto (es una picardia, je, je).
    Un saludo y ánimo con tus post.

  6. José Manuel 13 mayo, 2013 en 1:43 #

    Hola Enrique. Excelente como siempre tu artículo. Creo que indicas muy bien como se debe hacer este tipo de trabajos u otros de mayor embergadura.

    Es el método que no siempre se ha utilizado , pero a mi juicio el ideal; primero conocer el numero gordo los ratios, y en base a esto introducir mejoras o recortes en el proyecto, acabar de perfilar el proyecto, perfilar de nuevo el número y finalmente cerrar proyecto, mediciones y presupuesto.

    También haces algo que me parece de muy buena praxis y es que los posibles contratistas ofertantes vengan a conocer la obra para valorar aquellas cosas no indicadas en las mediciones y que pueden afectar a sus precios o métodos de trabajo en función del tajo, se me ocurre por ejemplo la posibilidad de tener contenedores para escombros o hacerlo con sacas .

    Por otro lado, si me lo permites hay algo que me gustaría añadir como idea . Es algo que siempre he querido hacer, y que a mi juicio ayudaría y mucho a la hora de evitar futuros problemas durante la ejecución.
    Se trata de que una vez tenemos decidido el contratista y teniendo una versión de proyecto y mediciones muy avanzada, permitir al contratista que haga su revisión técnica del proyecto y mediciones verificando así por su parte que no hay errores técnicos o proponiendo mejoras técnicas , y finalmente cerrar proyecto, mediciones y presupuesto.

    Que no se me malinterprete, esto último ha de interpretarse como un punto más en el control de calidad. Cuantos desvíos económicos y técnicos más o menos importantes se hubieran evitado si se hubiera tenido en cuenta también al contratista en el algún momento del proceso de concepción del proyecto. Esta idea me la propuso hace tiempo un delegado de una constructora en la que yo trabajé y la he hecho mia .

    Te agradecería mucho que valoraras esta idea.

    • Enrique Alario Catalá 13 mayo, 2013 en 1:55 #

      Muchas gracias Jose Manuel, me alegro mucho que te guste mi forma de trabajar, pero estoy seguro que la gran mayoría de los compañeros lo hacen incluso mucho mejor, por eso estoy tan interesado en que nos cuenten sus formas de trabajar en éste tipo de intervenciones.

      Lo que comentas de “implicar” al contratista no es nada descabellado, es asimilable a lo que se hace en la metodología Lean Construction. La verdad es que no me lo había planteado, pero no lo descarto en absoluto, creo que puede ser una muy buena oportunidad para aprovechar la experiencia de las contratas y evitar sustos y sorpresas durante la ejecución, gracias por sugerirlo.

      Como siempre te agradezco tus comentarios. Un abrazo

      • José Manuel 13 mayo, 2013 en 17:47 #

        No conocía la metodologia Lean Construction, estoy ahora leyendo una tesina sobre este tema y me parece un tema interesantísimo.
        Gracias por tu comentario.

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