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Etiqueta: Edificios existentes

  • Reparación de cubiertas existentes (II). Recomendaciones para escoger a la contrata

    Reparación de cubiertas existentes (II). Recomendaciones para escoger a la contrata

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    En el anterior post sobre Reparación de Cubiertas Existentes estuve comentando algunos puntos a tener en cuenta para decidir el tipo de reparación que sería más necesaria en función de las características de la cubierta a reparar.

    Como comentaba en ese post, el primer paso que debería darse para la reparación de cubiertas sería ponerse en contacto con un técnico que estudie las diferentes opciones disponibles y que prescriba los trabajos necesarios para realizar una reparación con garantías.

    Una vez el técnico ha prescrito los trabajos necesarios para realizar la reparación de la cubierta, es el momento de ponerse a buscar la contrata que va a ejecutar los trabajos.

    Es recomendable pedir varios presupuestos, pero teniendo la precaución de que todas las contratas oferten la misma solución, de ahí la importancia de que el técnico describa los trabajos y se les pueda pasar esa misma descripción a las contratas que vayan a ofertar.

    Si se deja que cada contrata vaya por su cuenta a ver la cubierta y no se le dan las pautas de los trabajos que se tienen que realizar, nos encontraremos con que las ofertas recibidas no serán comparables, pues cada una de ellas habrá considerado unos trabajos diferentes a los considerados por las otras, lo que hará que las diferencias de precio entre ellas no se puedan tener en cuenta, ya que no están ofertando el mismo trabajo.

    Por no hacer muy largo el post, creo que lo mejor será hacer un listado con los puntos a tener en cuenta para escoger a la contrata.  Así, si me dejo alguno por enumerar siempre se podrá añadir por vuestra parte en los comentarios.

    ¿Qué tener en cuenta para escoger al contratista?

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    • Precio.  Lo pongo el primero porque suele ser el factor decisivo en la mayoría de las comunidades a la hora de escoger una contrata, a la vez que suele ser la principal fuente para que surjan problemas durante la ejecución o una vez finalizados los trabajos.  Sin duda hay que tenerlo en cuenta, pero os voy a mostrar muchos otros factores que tiene tanta o más influencia a la hora de escoger la empresa que ejecutará unos trabajos tan importantes para el edificio.  De entre las empresas que cumplan las condiciones que voy a enumerar, se puede escoger por precio, pero no sin antes descartar las que no cumplan ciertos mínimos.  Mucho cuidado con las empresas baratas, pues alguas usan la estrategia de entrar a cualquier precio y luego pelear incrementos de presupuesto que acaban costando más que cualqueir otra oferta.
    • Datos de la empresa.  Parece de perogrullo, pero hay que pedir a la empresa que nos facilite sus datos completos, dirección, teléfono, responsables, pagos a hacienda, pagos a trabajadores, seguro de responsabilidad civil, CIF o cualquier otro dato que nos de cierta garantía de que no van a desaparecer de un día para otro.  Aún con todos los datos puede pasar, pero ya es más complicado.
    • Inscripción en REA.  REA es el registro de empresas acreditadas, que tiene el objeto de acreditar que las empresas cumplen los requisitos de capacidad y calidad de prevención de riesgos laborales.  No es una garantía, ni muchísimo menos, pues una vez inscrita la empresa en el registro ninguna administración va a controlar que siga cumpliendo, pero es un requisito obligatorio para poder ser contratada y al menos es una traba.  Puede parecer que el cumplimiento de la prevención de riesgos no es problema de la comunidad, nada más lejos de la realidad, pues al contratar una obra se adquieren responsabilidades que pueden dar más de un disgusto a los responsables del edificio.  Además, es un primer filtro válido para eliminar algunas de las empresas que nos pueden traer problemas.  Entrando en la web del registro se puede comprobar la acreditación de cualquier empresa
    • Referencias de otras obras.  Si puede ser tenemos que pedir contacto con otros clientes, pues la recomendación por parte de otras comunidades de propietarios nos sirve al menos para saber si la empresa ha generado problemas, sobrecostes, retrasos, etcétera.  Como dicen en los productos financieros, beneficios pasados no garantizan beneficios futuros, pero es otro filtro más que ponemos.
    • Presupuesto referenciado a proyecto.  De nada nos sirve que un técnico haga una labor de estudio y prescripción de soluciones adecuadas si luego la contrata no lo tiene en cuenta para pasar su presupuesto, así que tendrá que quedar muy bien especificado que se presupuesta exactamente lo que se describe en proyecto o en el documento que haya preparado el técnico, asumiendo materiales especificados, calidades y procedimientos de trabajo que se puedan exigir.  Cuidado, en algunos casos (benditos casos) las contratas tiene mucha más experiencia que le propio técnico en la ejecución de los trabajos, no olvidemos que algunas llevan años haciendo lo mismo y haciéndolo bien, por lo que pueden proponer mejorar justificadas.  En este caso hay que tenerlo en cuenta a la hora de comparar su precio con los de otros.  Posiblemente serán más caros, pero si muestran su especialización suele salir a cuenta pagar un poco más.
    • Comprobaciones antes de presupuestar.  Una empresa que no comprueba «in situ» las condiciones de trabajo va a presupuestar a ojo, por lo que el riesgo de que falle en sus previsiones aumenta y si esto ocurre empezarán a haber problemas durante la ejecución, ya que la empresa hará todo lo posible para no perder dinero.  Así que si la empresa solicita comprobar la cubierta y se hace sus mediciones antes de presupuestar, es una buena señal.
    • Precios unitarios.  Para que no surjan problemas de tipo económico durante la ejecución de los trabajos lo mejor es que la empresa utilice precios unitarios para cada una de las partidas (€ por metro, € por unidad, etc…), de manera que ese precio sea fácil multiplicarlo por las unidades realmente ejecutadas para obtener el importe total a pagar.  Los precios generales, sin detallar, suelen traer problemas, ya que si finalmente se ejecuta menos cantidad de lo previsto sale perdiendo la comunidad, pero si se ejecuta más cantidad, probablemente la contrata hará lo posible para incrementar el precio y no habrá una base (unitario) en la que podamos referenciar el incremento de coste.
    • Detalle de condiciones.  En el presupuesto de la empresa debería detallarse no solo el precio de la obra, sino también otras condiciones como el compromiso de plazo, la cualificación y experiencia del personal, precio cerrado de lo prescrito y procedimiento en caso de imprevistos, materiales a utilizar, etc…
    • Formación y experiencia del personal.  Es otro de los datos que tendríamos que pedir antes de escoger a la contrata que vaya a ejecutar la reparación de la cubierta.  Normalmente, las fábricas de productos de impermeabilización realizan cursos de homologación de trabajadores para que sepan colocar de manera correcta sus materiales, así que la acreditación de éste tipo de homologaciones es muy importante a la hora de escoger ya que, como decía en el anterior post, la mayor cantidad de fallos en cubiertas no se producen por el material escogido, sino por la colocación del mismo.  Seguramente la empresa que aporte homologación será un poco más cara que el resto, pero creerme que será una buena elección.
    • Garantías ofrecidas.  No solo tiene que ofrecer garantía de producto, que en realidad no la ofrece la contrata sino el fabricante, sino que la empresa debería aportar garantía de ejecución por la cual se hagan cargo de fallos de ejecución en caso de que se produzcan.  En una obra de impermeabilización de cubierta, los fallos son muy evidentes cuando se producen, así que la garantía de reparación es un factor a tener muy en cuenta para escoger a la contrata.  No solo la garantía, sino el plazo en que va a realizar la reparación en caso de que se produzca fallo.  Una buena empresa debería poder ofrecer garantía de varios años en los trabajos en cubiertas.  En cuanto a la garantía del material, normalmente los fabricantes no se hacen cargo de colocaciones que no las haya ejecutado un profesional homologado, así que me reitero en la importancia del punto anterior.
    • Tratamiento de encuentros y puntos singulares.  Cómo decía, la mayoría de fallos en cubiertas se producen por la ejecución y entre éstos, casi todos los casos son debidos a la mala ejecución de puntos singulares de la cubierta como los encuentros con muros, esquinas, sumideros, juntas de dilatación, etc… Todos los sistemas de impermeabilización tienen previstas soluciones para ejecutar de manera correcta dichos puntos, pero no es tan habitual que se ejecuten según indicaciones de los fabricantes (encarece los trabajos), así que es una exigencia que puede decantar la decisión entre una empresa buena y otra mejor.  En cualquier caso, es un tema que el técnico deberá controlar y exigir en cualquier caso durante la ejecución (se especifique o no) pues son condiciones de colocación qeu tiene que vigilar, pero si la empresa escogida no lo tenía previsto será fuente de problemas, ya que le producir un coste que no tenía previsto y a buen seguro intentará recuperarlo de alguna manera, así que es mejor adelantarse a los problemas.

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    Como veis, no solo el precio influye a la hora de contratar la reparación de una cubierta, en realidad pueden aplicarse éstos puntos a todo tipo de obras, junto con las que ya mencioné en el post de «10 puntos a tener en cuenta para contratar la reforma de tu casa»

    En definitiva se trata de aplicar el sentido común y hacer las cosas sin prisas y sin pensar sólo en el coste, pues seguramente un precio barato puede acabar costando muy caro.

    Para culminar el tema de la reparación de cubiertas nos quedaría hablar de las diferentes opciones que tenemos para escoger en cuanto a materiales y sistemas de impermeabilización y ejecución de la cubierta, pero eso ya no cabe en este post, así que si os parece lo dejaremos para un poco más adelante.

    Te recuerdo que este post es la segunda parte de[highlight] «Reparación de cubiertas existentes.  Puntos a tener en cuenta«[/highlight], así que si no lo has leido te recomiendo que pinches en el título para poder completar el listado hoy.

    [quote]Ya sabes, si crees que me he dejado algún aspecto a tener en cuenta no dudes en decirlo en los comentarios para completar el listado que propongo.[/quote]

    Actualización julio 2014:

    Artículos de la misma serie de Reparación de cubiertas existentes:

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    [hr] [typography font=»Coming Soon» size=»24″ size_format=»px» color=»#3377e6″]Si te ha parecido interesante [highlight]no olvides compartirlo[/highlight] con tus contactos en las redes sociales, quizá a alguno de ellos también le interese. Gracias.[/typography][hr]

     

    Enrique Alario · Arquitecto Técnico en Valencia · Arquitecto Técnico en Paterna · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial

  • Reparación de cubiertas existentes. Puntos a tener en cuenta

    Reparación de cubiertas existentes. Puntos a tener en cuenta

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    Hace ya un tiempo, allá por mayo del 2011, escribí un artículo en el que enumeraba «10 consejos a tener en cuenta para la contratación de obras en tu casa«.  Aquel era un post bastante generalista, así que en esta ocasión quiero compartir con vosotros algo parecido pero centrándome en la reparación de cubiertas existentes.

    Este tipo de obras suele traer bastantes quebraderos de cabeza a las comunidades de propietarios de edificios, pues es una obra que de no realizarse correctamente puede traer consecuencias bastante desastrosas, pero sin embargo no se tiene (o yo entiendo que no se tiene) suficiente información a la hora de afrontar la contratación de éste tipo de obras.

    Es por ello que en este post me gustaría lanzar un cable a aquellas comunidades que se encuentra en la situación de contratar la reparación de la cubierta de su edificio, para que al menos tengan unas premisas que considero básicas y que les sirvan para poder valorar de otra manera, con un poco más de información, las propuestas que les lleguen.

    Se trata por tanto de dar unas pautas, unas pinceladas sobre el tema, así que en esta ocasión os voy a pedir a los más técnicos que no me lo tengáis en cuenta, pero me voy a dejar los detalles técnicos para otra ocasión (no tardará, ya está en mente), de manera que al no entrar en tecnicismos y palabros facilite la lectura de aquellos a los pretendo ayudar con éste post… A los vecinos.

    ¿Por donde empezar?

    Lo primero que habría que tener claro es el problema que tenemos.  Puede ser que se afronte la actuación sobre la cubierta por que se han producido filtraciones y por lo tanto es urgente reparar (las prisas no son buenas), o bien puede ser que ya se encuentre muy deteriorada la cubierta y por lo tanto ya sea imprescindible reparar para evitar humedades, o por último (y mucho más improbable en este país, por desgracia) es posible que aunque la cubierta se encuentre en buen estado visual y que no se produzcan filtraciones, se decida actuar sobre la misma en modo mantenimiento, mucho más barato a la larga pero que casi nunca se hace.

    Dependiendo de la situación en que se encuentre la cubierta se decidirá actuar de un modo o de otro, aunque al final las soluciones buenas los son en todas las circunstancias y las malas, normalmente tomadas con criterios económicos, son siempre malas.

    Aunque pueda quedar mal que lo diga yo, pero el primer paso que debería darse para evaluar los trabajos que necesita una cubierta para su reparación debería ser la contratación de un técnico.  En muchas ocasiones se cae en el error de contratar primero a un constructor (o varios) para que nos pase un presupuesto de reparación.  Salvo honrosas excepciones, lo normal es que el contratista nos ofrezca un presupuesto basado en lo que él sabe hacer, en lugar de basado en lo que la cubierta necesita.  Peor todavía si se contacta con varios contratistas, pues entonces cada uno ofrece lo que le parece y ahí empieza el embrollo de precios para escoger.

    Para empezar con buen pie, lo mejor es contactar primero con un técnico que nos asesore.

    En cambio, si se empieza por contactar a un técnico, lo primero que se hará será estudiar el estado de la cubierta, las circunstancias del edificio, el presupuesto disponible, las necesidades y otros muchos factores que llevarán a escoger una solución técnica adecuada para esa cubierta en concreto, de manera que una vez se tenga la solución adecuada ya se podrá ir a varios contratistas para que oferten la misma solución y poder por tanto comparar con criterio.

    Criterios a tener en cuenta para la reparación de cubiertas

    En ocasiones se producen fallos en cubiertas que pueden ser reparados de manera puntual, aunque es una práctica poco aconsejable, pues llevan a soluciones que normalmente acaban volviendo a fallar e incluso, en algunos casos, a agravar el problema inicial.

    Reparación de sumidero en cubierta
    Reparación puntual de cubierta en zona de sumidero.

    No me voy a parar en las reparaciones puntuales, sino el actuaciones sobre cubiertas completas.

    Según algunas estadísticas, los fallos más habituales en las cubiertas no son producidos por los materiales que se colocan, sino por la colocación de los mismos, es decir, por la ejecución de los trabajos, así que es de suma importancia la elección correcta de la empresa que se va a encargar de la reparación para reducir el riesgo de fallos en el futuro.

    Los fallos más habituales en cubiertas son los producidos por la ejecución de puntos singulares y encuentros.

    Además, hay ciertos puntos básicos que habría que tener en cuenta para escoger materiales o sistemas de cubierta, serían los criterios técnicos, que junto con los criterios de contratación, evitarán gran parte de los problemas que se pueden dar en una obra de éste tipo.  Si te parece empezaré enumerando los criterios técnicos.

    Criterios técnicos para la reparación de cubiertas

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    • Material existente.  Hay que tener en cuenta el material con el que está ejecutada la cubierta en estos momentos, el tipo de impermeabilización, el estado en que se encuentra el pavimento, la limpieza, la regularidad.  Vimos algunos ejemplos en otros posts del blog, como el que hablaba (con mucho «cariño») sobre el clorocaucho.  En definitiva se trata de valorar los trabajos previos que habría que realizar para colocar el nuevo sistema de manera adecuada.
    • Uso que se pretende.  No será lo mismo reparar una cubierta de casetón de escalera a la que no va a acceder nadie que reparar una azotea a la que sube medio edificio a tender la ropa.  Los materiales a utilizar deberán ser unos u otros en función de cada uno de los casos.
    • Presupuesto de que se dispone.  No es un criterio directamente técnico, pero sí que es un condicionante a la hora de escoger una solución que se adapte a las posibilidades económicas de los propietarios.  Hay unos mínimos imprescindibles para garantizar la funcionalidad de la cubierta, pero a partir de esos mínimos se pueden encontrar diferentes opciones válidas.
    • Puntos singulares y encuentros.  Este es un factor más importante de lo que en un principio parece, pues si la ejecución decíamos que es la causa de mayor número de fallos, dentro de la ejecución el 90% de los fallos se producen en encuentros y puntos singulares (sumideros, encuentros con paredes, juntas de dilatación…).  Así pues, una cubierta con muchas esquinas, giros, sumideros o chimeneas será más difícil de ejecutar que una cubierta cuadrada y regular.  Esto puede condicionar la elección de un sistema u otro que facilité la ejecución de éste tipo de encuentros.
    • Pendientes de la cubierta.  Una cubierta con pendientes insuficientes tendrá más probabilidades de fallo que una cubierta con pendientes adecuadas, independientemente del material de impermeabilización que utilicemos.  Por lo tanto puede ser aconsejable invertir una parte del presupuesto disponible en mejorar las pendientes para asegurar el correcto funcionamiento de la cubierta.
    • Tipo de cubierta.  Básicamente se podrían diferenciar dos tipos de cubiertas (si, ya se que se puede dividir en más, pero permitidme los técnicos que no me meta a fondo) las cubiertas ventiladas y las cubiertas no ventiladas.  El tipo de cubierta con que nos encontramos va a ser un factor muy importante a la hora de escoger el sistema a utilizar, pues la elección de un sistema que no sea compatible con el tipo de cubierta que tengamos puede provocar problemas a medio y largo plazo difíciles de solucionar, como por ejemplo condensaciones.
    Reparación de cubiertas. Huecos de ventilación de cámara de cubierta
    Huecos de ventilación de cámara de cubierta
    • Necesidad de aislamiento.  Los edificios de hace unos años no tenían en cuenta el aislamiento térmico de las cubiertas.  En la actualidad es habitual aprovechar una actuación sobre la azotea del edificio para mejorar el aislamiento térmico (fenomenal) pero hay que tenerlo en cuenta para integrar esos trabajos en el sistema que se escoja para la impermeabilización, el pavimento y en definitiva para el resto de la cubierta.

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    Menos mal que no me he querido meter en temas más técnicos en este post, pues como veis hay muchos puntos a tener en cuenta a la hora de escoger un tipo de impermeabilización (sin profundizar, imaginad si profundizara).  Así que me reitero en que no se debe dejar una decisión tan importante a una empresa que seguramente va a ejecutar lo que está habituado sin tener en cuenta muchos de estos criterios.

    Hablando de empresas para ejecutar la reparación, los siguientes puntos que voy a comentar van a ser los criterios a tener en cuenta para escoger una empresa que realice los trabajos (pincha para ir al artículo), pero creo que será mejor que lo deje para el siguiente post, no quiero aburriros alargando éste.

    En cualquier caso, si no puedes esperar al siguiente post (solo es una semana), te invito a consultar algunos libros que hablan sobre el tema de la ejecución de impermeabilizaciones, humedades, cubiertas y todos estos temas relacionados con el artículo de hoy.  Los puedes encontrar en la página de LibrosDeConstrucción, donde además encontrarás libros de otros muchos temas relacionados con el sector de la construcción.

    [quote]Seguramente me he dejado algunos puntos por comentar y que consideras que son importantes.  Te invito a utilizar los comentarios para completar el post y ayudar así a aquellos que lo utilicen como medio de consulta.[/quote]

    Actualización julio 2014:

    Artículos de la misma serie de Reparación de cubiertas existentes:

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  • Proyecto de Reparación de Fachada. Toma de datos

    Proyecto de Reparación de Fachada. Toma de datos

    No se si os pasará como a mi, pero últimamente los encargos que más llegan con obra son los proyectos de reparación de fachada y la dirección de los trabajos.  Por desgracia suelen aparecer de la mano de un contratista que ya tiene adjudicada la obra y tiene un presupuesto aceptado.  Evidentemente no es la situación más deseable, pues lo primero es el proyecto y en base a ese proyecto ya se prepara el presupuesto de los trabajos, pero eso es otro tema que ya trataremos en otro post, a ver si consigo que las comunidades (y sobretodo los administradores) entiendan que en este caso el orden de los factores SÍ altera el producto.

    Al menos en Valencia (me consta que también en muchas otras localidades) el proyecto y dirección es obligatorio para actuar sobre fachadas, así que es tontería pedir primero presupuesto a contratistas sin tener un proyecto con la definición de trabajos, pero como digo lo veremos en otro post.

    En este artículo, lo que pretendo es compartir la lista de datos que tomo para iniciar cualquier proyecto de reparación de fachada, pues como suele pasar, un buen arranque te ahorrará trabajo durante la redacción de la documentación y seguramente te ahorrará algún otro viaje de comprobación.

    Es importante ir ya a la toma de datos con una lista de los datos que se quieren obtener.  Para ello nada mejor que un checklist donde puedas comprobar que no te dejas nada.  Yo utilizo una aplicación del iPad que me gusta mucho que es Manage, que me permite tener las listas de chequeo de manera muy cómoda.  Tiene un pequeño coste, pero cuando una aplicación me sirve no me importa gastarme la enorme fortuna que vale (2,65€ :0)

    Nada más llegar a la fachada, lo primero que hago es un croquis de la misma.  No he sido nunca muy agraciado con el dibujo, pero no necesito un nivel de detalle muy alto, simplemente tiene que servir para que vaya realizando anotaciones de los datos que me interesen, sobretodo acotaciones.

    Proyecto de Reparación de Fachada en Valencia. Toma de Datos

    Para hacer el croquis de la fachada también utilizo el iPad, aunque no tengo una aplicación concreta que use siempre, de momento voy probando varias.  En la última reparación de fachada en Valencia que fui esta semana pasada utilicé la aplicación Penultimate, que me permite sincronizar los dibujos y anotaciones con Evernote y además se dibuja muy bien.  Hasta ahora la que más estaba usando era uPad (tienes versión gratis, pero con la de pago puedes hacer más cosas), aunque con esta funcionalidad de toma de datos hay un montón de aplicaciones válidas, que junto con un puntero te facilitarán mucho la tarea de toma de datos.  En breve prepararé un artículo en Apps de Construcción para compartir las impresiones sobre las que he probado.

    Desde luego, toda la toma de datos y el croquis que comento se puede hacer en una libreta de papel, pero a mi me gusta la opción de usar el iPad, ya que así, entre otras muchas cosas, puedo hacer anotaciones directamente sobre imágenes de la fachada, incluso con algunas aplicaciones la foto te sirve de calco para hacer el croquis.

    Reparación de fachada. Anotaciones sobre foto
    Anotaciones sobre foto

    Datos a tener en cuenta

    Lo primero que tenemos que tener presente es lo que nos cuenten los vecinos.  Seguramente han decidido actuar sobre la fachada por haber tenido algún problema concreto, así que hay que conocerlo para poder resolverlo, junto con otros muchos problemas que seguramente tendrá la fachada pero que los vecinos no han tenido en cuenta por no haber producido un problema directo sobre las viviendas.

    A continuación, tras preparar el croquis (o antes, a gusto del consumidor) tomo fotos de todas las partes de la fachada que luego me puedan servir para evitarme algún desplazamiento si he olvidado algo, así puedo recurrir a la foto para comprobar detalles en el despacho.  En cualquier caso, las fotos que no deben faltar en tu toma de datos son:

    • Foto general de fachada.  Si no tienes espacio para que salga completa hazla a tramos, pero tienes que poder ver la fachada al completo en el ordenador cuando estés trabajando, por mucho que te empeñes en la toma de datos, siempre acaba faltando algo y esta foto te puede ayudar.
    • Foto de la planta baja, donde podremos ver los accesos al edificio, garajes, locales comerciales, de manera que nos indique donde prever pasos bajo andamios o marquesinas de protección.
    • Fotos de detalle de puntos a reparar.  Yo suelo hacer una foto de situación del daño en la fachada y una de detalle, así puedo ubicar la imagen de detalle en la zona de la fachada donde se encuentre.
    • Fotos de la acera y de la calzada, sobretodo de la acera.  Yo hago foto hacia ambos lados desde los extremos de la fachada, lo que me permite tener una imagen de los obstáculos que me voy a encontrar para tenerlos en cuenta a la hora de prever medios auxiliares, pasos de peatones, etc…  Las fotos de la calzada las uso para recordar el ancho, los sentidos de circulación, carriles, etc…
    • Fotos de la cubierta, sobre todo en caso de tener que instalar andamios colgados o prever trabajos verticales, pues tendremos que tener en cuenta las condiciones de la cubierta para ver la viabilidad de colocar medios auxiliares o anclajes.
    • Como norma general tomo fotos de todo lo que se me ocurre sobre la marcha.  Al final me sobran casi todas, pero son gratis, no pesan y en más de una ocasión me ha venido muy bien para ver algún punto en concreto que me había dejado.

    Medidas y acotaciones

    Cuando nos pongamos delante del ordenador a preparar los planos, necesitaremos una serie de acotaciones mínimas que serán imprescindibles para definir los trabajos y los medios auxiliares a utilizar.  Por supuesto necesitaremos una medición de las partidas, pero en esta primera toma de datos como mínimo recopilo las siguientes cotas:

    • Altura total del edificio.  Te la van a pedir en el ayuntamiento para el permiso de andamios y para definir el objeto del proyectos.
    • Profundidad del voladizo desde el plano de fachada, pues será una zona a salvar en caso de utilizar andamios o para prever un paso de peatones protegido.
    • Ancho total del edificio.  Esta es evidente, necesitaremos conocer el tamaño del edificio sobre el que actuaremos.
    • Ancho de acera.  En ancho de acera determinará la posición del paso de peatones.  Si tengo ancho suficiente podré desviar a los peatones hacia el exterior de la acera, pero en caso de que la ocupación con andamios o marquesinas no permita el paso por el exterior por no tener ancho suficiente, tendré que prever un paso protegido pegado a la fachada.  En algunos casos puede ser necesario habilitar el paso por debajo de la acera, ya en la calzada, pero es la última opción que utilizo.
    • Ancho de la calzada.  Si es una calzada grande puede no ser necesario tomar este dato, pero en caso de que sea estrecha habría que conocer ésta medida para comprobar que podemos acceder con camiones, grúas o los medios que necesitemos.  No solo el espacio frente a la fachada, sino que en algunos casos puede incluso ser necesario conocer las condiciones de acceso o de salida, pues hay barrios en los que no es posible acceder con ciertos vehículos y esta circunstancia nos puede fastidiar las previsiones de medios que pretendamos utilizar.
    • Posición de accesos al edificio, para así poder definir en proyecto los pasos que será necesario acondicionar bajo los medios a utilizar, ya sean andamios, marquesinas o lo que sea.  Sobretodo es importante conocer la posición de los garajes, pues necesitan ancho suficiente para el acceso y salida y sobretodo, en algunas ocasiones, necesitan tener una visibilidad para incorporarse los vehículos al salir, lo que requerirá un ancho mínimo en algunas calles.  Puede ser necesario colocar algún espejo para garantizar la seguridad durante la salida del garaje.
    • Posición de obstáculos en aceras.  Árboles, farolas, buzones, contenedores, bancos públicos, paradas de autobús… muchos son los obstáculos que nos podemos encontrar y tenemos que tenerlos perfectamente ubicados, no solo unos respecto de otros, sino conocer la distancia a la fachada, pues puede ser que planteemos un paso peatonal por la parte exterior de la acera pero que existe un obstáculo que estrangule dicho paso y no lo haga viable.

    Datos del entorno

    Como acabo de mencionar, los obstáculos que nos encontremos en la acera pueden condicionar los medios que tengamos que utilizar, o bien condicionar los acopios, descargas de material, accesos u otras circunstancias que deberemos prever durante el proyecto.

    Por ejemplo, puede ser necesario tener que avisar al ayuntamiento para modificar la ubicación de  contenedores de basuras o paradas de autobús.

    Otro condicionante del entorno que tendremos que anotar es el tráfico, carriles de la calzada o el sentido de circulación, pues puede ser necesario hacer algún corte puntual y habrá que prever qué haremos con el tráfico existente.  Será más fácil en calles poco transitadas, pero si la calle tiene mucho tráfico será un dato a tener muy en cuenta.

    Además del tráfico rodado, habrá que contar también con el tráfico peatonal.  No será lo mismo actuar en una acera de una calle de extrarradio con pocos viandantes que en una calle céntrica de tiendas.  Los pasos de peatones tienes que adaptarse para la cantidad de peatones que se prevean, así que es un dato a considerar.

    Tampoco podemos dejar de mirar al suelo, pues en caso de tener que utilizar medios auxiliares que precisen apoyos en la acera, tendremos que estar seguros que ésta cumple las condiciones suficientes para el apoyo, pues en algunos casos pueden ser forjados, haber suelos con ventilaciones, otros que aporten luz a sótanos, trapas de arquetas… éste último punto es importante, pues debemos evitar apoyos directos de elementos pesados sobre tapas de plástico.

    Reparación de fachada. Andamio sobre arqueta

    Daños apreciables y actuaciones necesarias

    No hay que perder de vista que el objeto de que una comunidad de propietarios te llame para reparar una fachada es que ésta presenta algún tipo de daño o problema a solucionar, ya que por desgracia, en éste país no se suele actuar simplemente por mantenimiento.

    Habrá que localizar entonces los daños apreciables o síntomas que puedan hacer pensar que existe un daño más profundo.  Seguramente será necesario volver para hacer un estudio más detallado de puntos concretos, incluso que haya que ir con operarios para realizar catas y comprobaciones, pero en esta primera toma de datos procuro ceñirme a datos generales para luego poder planificar las actuaciones previas que llevaré a cabo para concretar los trabajos a realizar.

    En ocasiones se aprovecha la actuación en fachadas para impermeabilizar la cubierta, por lo que habrá que tomar datos también de ésta, como por ejemplo el tipo de cubierta existente, la ubicación de sumideros, estado general, daños apreciables, etcétera.  Es interesante conocer si las viviendas de última planta han sufrido filtraciones localizadas, pero lo normal es que al tener que actuar sobre la totalidad, los daños puntuales no sean un dato necesario.  No así si pretenden reparaciones puntuales, aunque esto es algo que siempre desaconsejo, no me gustan los parches.

    El material impermeabilizante también puede ser un dato a tener en cuenta, pues puede condicionar el tipo de solución de impermeabilización se escoja, ya que en algunos casos puede ser necesario retirar lo existente, como por ejemplo las cubiertas ejecutadas con clorocaucho (Ya conoces mi opinión sobre éste material ¿no? pues visita el post)

    Previsión de medios auxiliares

    Normalmente en esta primera toma de contacto ya podemos empezar a intuir el medio auxiliar que será más adecuado para la ejecución de la fachada.  Para ello es un ejercicio interesante hacer un juego de descartes.  De los medios que se te ocurran (andamios colgados, de cremallera, trabajos verticales, tubulares) busca los condicionantes que pueden descartar a alguno de ellos.

    Por ejemplo, puede ser que un ancho de acera insuficiente o gran cantidad de entrantes y salientes haga poco aconsejable el uso de un monomástil, o bien las condiciones de la cubierta no hagan aconsejable el apoyo de contrapesos para colocar un andamio colgado.

    Otro condicionante puede ser la actuación sobre una fachada a patio de manzana, pues es probable que la planta baja se encuentre cubierta formando una terraza en planta primera sobre la que apoyar andamios.  En este caso es importante tomar datos del forjado, ubicación de pilares o plantas hasta el firme (puede haber garajes) por si hubiera que apuntalar para transmitir cargas de forjado.  También es interesante conocer los usos de los espacios bajo la zona de apoyo, pues en caso de tener que apuntalar no será lo mismo una planta baja sin uso que un local comercial, un garaje o una vivienda en planta baja.

    A mi me gusta salir de ésta primera toma de contacto con éstos descartes hechos, de manera que luego me cueste menos escoger el medio auxiliar que tendré en cuenta durante la redacción de la documentación.

    En resumen, esto que os cuento es mi primera visita a una fachada para iniciar un proyecto de reparación.  Evidnetemente es muy generalista, pero no puedo entrar en un post a detallar cada uno de los casos que se pueden presentar, así que tómalo como lo mínimo imprescindible.  Espero que te sirva en caso de que no tengas experiencia en este tipo de intervenciones, pero si ya has hecho varias me encantaría conocer cómo lo haces tu.

    ¿Qué te parece mi toma de datos inicial? ¿Añadirías algún dato a recopilar en la primera visita? Tienes a tu disposición los comentarios para que compartas tu opinión o sugerencias.

    Ah, y si te ha gustado no dudes en compartir, quizá a tus contactos también les interese.

     

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    Enrique Alario · Arquitecto Técnico en Valencia · Arquitecto Técnico en Paterna · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial

  • Con la Cámara a Cuestas… Trabajos sobre Edificio Terminado

    Con la Cámara a Cuestas… Trabajos sobre Edificio Terminado

    Como sabéis, en anteriores ediciones de «Con la Cámara a Cuestas…» hemos tratado Desperfectos y Lesiones en Edificios debido a la mala ejecución de los mismos, o a falta de previsión en proyecto, inadecuados materiales u otras causas.  Sin embargo, en esta ocasión vamos a tratar lesiones producidas en las edificios una vez terminados y en uso.

    El edificio que vamos a ver lo visité hace un tiempo para la Redacción de un Informe de Patologías en calidad de Perito Judicial en Valencia.  Las lesiones que me encontré durante mi inspección fueron muchas y con muy diversos orígenes, desde la mala ejecución hasta la falta de previsión de algunos detalles durante la redacción del proyecto, pero las lesiones que os voy a comentar fueron debidas a trabajos realizados por diversas empresas cuando el edificio ya se encontraba en uso.  Se trata de trabajos de instalación de antenas o equipos de climatización en cubierta. (más…)

  • Técnicas no destructivas para diagnóstico de elementos constructivos (y II)

    Técnicas no destructivas para diagnóstico de elementos constructivos (y II)

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    Como ya estuve comentando en la primera parte del artículo, en esta segunda parte pretendo describir algunas de las técnicas no destructivas utilizadas para la inspección de edificios, ya sea para evaluar o detectar daños como para realizar un estudio estructural o funcional del mismo para poder redactar un proyecto de rehabilitación adecuado, conociendo perfectamente las partes del edificio en las que es necesaria una intervención, o bien para comprobar la calidad de lo ejecutado en obra nueva, estudiar suelos, capacidad resistente de elementos estructurales o un sinfín de aplicaciones.

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  • ¡Odio el Clorocaucho!

    ¡Odio el Clorocaucho!

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    Con el título del post creo que lo digo todo… ¡¡Odio el clorocaucho!! No es una manía al material en especial, el cual seguramente debe tener un montón de aplicaciones para el que su uso es excepcionalmente adecuado, lo que odio es el uso indiscriminado que se hace del mismo, dando la sensación en algunas ocasiones de que se trata de un material mágico que sirve para todo.

    Clorocaucho en cubierta
    Clorocaucho en cubierta

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  • Técnicas no destructivas para diagnóstico de elementos constructivos

    Técnicas no destructivas para diagnóstico de elementos constructivos

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    Uno de los primeros trabajos a los que se tiene que enfrentar todo técnico antes de proyectar la rehabilitación de un edificio es el de averiguar el estado real en el que se encuentra el mismo, de manera que se puedan resolver los problemas que presente ya sean estructurales como funcionales.

    Esta labor es en ocasiones poco valorada por empresas «especializadas» en rehabilitaciones, las cuales diagnostican prácticamente a ciegas las actuaciones a realizar, por lo que acaban realizando los mismos trabajos en todas las obras que ejecutan, sin tener en cuenta si alguna parte del edificio se encuentra en mejor o peor estado, si hay que hacer más esfuerzos en rehabilitar fachadas que estructura y, en definitiva, valorando trabajos generales que sirven para todo.

    En otras ocasiones nos dedicamos a hacer catas y ensay0s para los que es necesario romper algunas partes del edificio con el objetivo de valorar su estado, llevar muestras a laboratorio para su estudio o comprobar la composición de determinados elementos constructivos.  En los casos en los que los edificios se encuentran deshabitados no hay problema en realizar este tipo de actuaciones de análisis, pero existen un sinfín de circunstancias en las que el diagnóstoco con técnicas destructivas no es viable por encontrarse el edificio habitado, por ser inaccesible la zona a inspeccionar o por otros muchas casos.

    En el presente artículo me gustaría comentar algunas de las herramientas de las que los técnicos podemos servirnos para poder diagnosticar correctamente el estado de elementos constructivos sin necesidad de romper nada, fiables, con resultados objetivos y cuantificables.  Son los ensayos no destructivos en edificación.

    Ensayos no destructivos en edificación
    Ensayos no destructivos en edificación

    Muchas son las técnicas que se pueden emplear, aunque en ocasiones es necesaria una gran especialización para poder interpretar resultados o bien es necesario disponer de unas tecnologías muy caras (microscopía electrónica de barrido, difracción de rayos X, etc…) que además tienen que ser realizadas en laboratorio tras la extracción de muestras.  Este tipo de técnicas son empleadas mayoritariamente para la evaluación y diagnóstico de patrimonio arquitectónico, donde la antigüedad y particularidad de las edificaciones obligan a análisis muy exhaustivos que escapan del objeto del artículo.

    Sin embargo, existen otros ensayos no destructivos en edificación mucho más accesibles, fácilmente interpretables con unos pocas nociones de la técnica y, sobretodo, utilizables in situ sin necesidad de extracción de muestras, incluso con algunas de ellas es posible no estar ni siquiera en contacto con el elemento a inspeccionar, lo que puede ser de gran utilidad para inspeccionar zonas poco accesibles.

    Ejemplos de aplicación de ensayos no destructivos en edificación

    Alguna de las aplicaciones en las que podemos utilizar las técnicas de inspección no destrucitvas son:

    • Detección de humedades.
    • Detección de Grietas.
    • Detección de refuerzos en hormigón.
    • Inspección de subases en soleras.
    • Detección de estructura interna de maderas estructurales.
    • Detección de instalaciones.
    • Detección de daños en madera por xilófagos.
    • Patologías en fachadas.
    • Puentes térmicos.
    • Capacidad resistente de estructuras.

    Podría alargar la lista hasta llenar por completo el artículo, pero creo que como muestra de las capacidades de éstas técnicas es suficiente con el listado que os he mostrado, aunque como os digo pueden ser muchas más las aplicaciones.

    Algunas de las técnicas

    Seguro que a estas alturas del artículo ya estaréis deseando conocer cuales son algunas de la técnicas a las que me refiero y las características y capacidades de cada una de ellas.  Pues bien, antes que nada habría que comentar que todas las técnicas a las que nos vamos a referir se basan en el estudio del comportamiento de ondas, ya sean elásticas o electromagnéticas, por lo que el conocimiento de las características físicas de cada tipo de ondas es fundamental para comprender el modo de funcionamiento de las técnicas, aunque para la interpretación de los resultados no es necesario (sí conveniente) ya que normalmente la técnica elegida será realizada por un equipo técnico (subcontratado) que aportará informes detallados y gráficos suficientes para la interpretación de los resultados.

    Quisiera dejar claro también que no pretendo profundizar en los fundamentos de las tecnologías que voy a comentar, sino simplemente pretendo dar a conocer algunas de las técnicas disponibles.

    Como decía, no me voy a extender en la explicación del funcionamiento físico de cada técnica, pero si que pretendo explicar brevemente los fundamentos técnicos en los que se basa el funcionamiento de cada una de ellas, así como las aplicaciones que pueden ser de utilidad a los técnicos y empresas dedicadas a la restauración de edificaciones.

    Las técnicas o equipos de ensayos no destructivos que pretendo comentar son:

    • Esclerómetro o medición del índice de rebote.
    • Ultrasonidos o medición de velocidad de propagación de ondas.
    • Georradar.
    • Termografía.
    • Penetrómetro.

    No todas las técnicas pueden ser utilizadas para obtener los mismos resultados, incluso en ocasiones es conveniente la combinación de varias de ellas para poder realizar correctamente el estudio, utilizando una de ellas para la localización de anomalías y la otra para la cuantificación o valoración de las mismas.

    Desde luego, el procedimiento de inspección, evaluación y diagnóstico del edificio a rehabilitar deber ser rigurosamente planificado, de manera que antes de iniciar la inspección deberemos haber realizado una investigación previa para poder anticiparnos aproximadamente a lo que nos vamos a encontrar, en función de la edad del edificio, tipo de construcción, estructura y otros muchos factores que acompañados por la experiencia nos ayudarán a decidir cual de las técnicas o combinación de las mismas deberemos utilizar para el correcto diagnóstico.

    No deberíamos limitar la utilización de ensayos no destructivos al ámbito de la rehabilitación, ya que pueden ser utilizados también en la práctica pericial, para averiguar procedencia de defectos constructivos que de otro modo serían imposibles de encontrar, ni mucho menos cuantificar objetivamente.

    También en obra nueva son de aplicación, ya que nos permiten por ejemplo entre otras muchas cosas poder realizar estudios de terrenos con mayor precisión que con los estudios geotécnicos, con costes parecidos y pudiendo inspeccionar grandes áreas de terrenos sin tener que realizar innumerables perforaciones.

    También podemos controlar estructuras de hormigón, detección de oquedades, capacidad resistente de elementos estructurales antes de su puesta en servicio, comprobar la posición de armados, comprobación de continuidad de aislamientos, detección de puentes térmicos y un ínfin de aplicaciones que pueden facilitar la labor del control de calidad de la edificación.

    Otro campo que se abre ante la utilización de ensayos no destructivos es la eficiencia energética que tan «de moda» se está poniendo, ya que podremos valernos de técnicas de ensayo no destructivas para el estudio de envolventes de edificios, como la termografía infrarroja, de manera que detectemos los puntos donde se producen pérdidas de energía en los edificios para poder acotar las actuaciones y optimizar así los costes de rehabilitación energética.

    En el próximo post entraré a describir cada una de las técnicas, así como comentar las funciones, campo de aplicación y características que nos ayuden en nuestra labor como técnicos tanto en fase de estudio de edificaciones a rehabilitar para la elaboración de los correspondientes proyectos como en ejecución de obra nueva para controlar facilmente la calidad de lo edificado.

    Si te ha parecido interesante el artículo…. compartelo!!! quizas a tus contactos también les interese.

    Si quieres ver la segunda parte puedes pinchar en Técnicas de Ensayo no Destructivas para el Diagnóstico de Elementos Constructivos II

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  • Rehabilitación Energética de Edificios Existentes

    Rehabilitación Energética de Edificios Existentes

    Parece que el sector de la construcción empieza a intentar ver otros caminos de crecimiento más allá de edificar obra nueva.  Lleva mucho tiempo hablándose de la rehabilitación, de potenciar éste mercado o de revalorizar edificios existentes.

    Las empresas van a estar obligadas a mejorar sus métodos de trabajo y a mejorar la formación de sus empleados, ya que no es lo mismo la ejecución de una obra nueva desde cero (al final todas son parecidas) que una obra de rehabilitación, en la que cada una tendrá una problemática diferente según el estado en que se encuentre el edificio, siendo en ocasiones necesario simplemente un "lavado de cara" de tabiquería y revestimientos mientras que en otras ocasiones es necesario un cuidadoso trabajo de reparación estructural.  No es lo mismo.

    Dentro de este "nuevo" mercado por explorar para las constructoras, van a ir apareciendo muchos campos relacionados con la rehabilitación para que las empresas se posicionen, se especialicen en determinados trabajos para que el conjunto de empresas especializadas consigan ejecutar obras de rehabilitación realmente bien hechas.  Uno de los campos que se abre es el de la Rehabilitación Energética de Edificios Existentes.

    Evidentemente, la legislación que va apareciendo al respecto (y la que está prevista) va encaminada a potenciar este tipo de rehabilitaciones para mejorar la eficiencia energética de los edificios y conseguir aumentar el tan de moda ahorro energético.  De hecho, están planificadas revisiones del Código Técnico de la Edificación encaminadas a alcanzar el objetivo europeo de conseguir edificios de consumo prácticamente nulo para el 2020.  En principio aparecerán revisiones del CTE a finales de 2011, en 2015/16 y en 2020, que irán endureciendo las condiciones de aislamiento en viviendas.

    Toda esta coyuntura beneficiará a los innovadores de la construcción, ese reducto casi inexistente y en ocasiones despreciado en el sector, pero que empezará a asomar la cabeza aportando nuevos materiales, sistemas constructivos o nuevas tecnologías que beneficiarán sin duda al sector y serán necesarios en el nuevo rumbo al que nos dirigimos..

    Los materiales y sistemas constructivos que van a ir apareciendo no son nuevos en muchos casos, siendo por supuesto utilizados  desde hace mucho tiempo por paises europeos, sino que no eran conocidos debido a que la gran mayoría de obras que se hacían hasta el momento no los requerían.  Sin embargo ahora, debido a la variedad de soluciones que precisará el sector de la rehabilitación van a tener su oportunidad y eso se nota en las estrategias que van tomando los fabricantes para ir posicionando sus productos en éste mercado.

    Un ejemplo de sistema constructivo que era desconocido para mi es el que tuve ocasión de conocer en la jornada de Rehabilitación Energética de Edificios Existentes a la que asistí en el Centro de Tecnologías Límpias CTL del Parque Tecnológico de Paterna .  Se trata de mejorar el aislamiento térmico de los edificios por su parte exterior (ETIC External Thermal Insulation System).  Es tan obvio que hasta me da un poco de verguenza reconocer que no lo conocía, pero no creo que sea el único.  Lo importante es conocerlo mejor a partir de ahora, además de otros muchos sistemas.

    Se trata simplemente de colocar las planchas de aislamiento térmico por el exterior para posteriormente aplicarle un enfoscado de mortero y un acabado.

    Varias ventajas aporta el sistema, ya que permite corregir puentes térmicos, ya que cubre totalmente la superficie de fachada, incluso frentes de forjado, pilares al exterior u otros muchos puntos que pueden producir puentes térmicos.

    La aplicación por el exterior permite la convivencia de la obra con las personas que habitan el inmueble, lo que hay que tener muy en cuenta en obras en edificios existentes y por lo tanto, en algunos casos habitado.

    Podría pensarse que eso ya lo estábamos haciendo con la aplicación de proyectados de poliuretano, pero en ese caso nos veíamos obligados a tener que ejecutar otra hoja de fachada para proteger al aislamiento.  En el caso de los SATE (Sistemas de Aislamiento Térmico Exterior), el propio aislamiento es el soporte para recibir el enfoscado de la fachada, pudiendo incluso eliminar la hoja interior de la vivienda, ganando así espacio habitable.

    Por lo visto, éste tipo de sistemas está muy extendido en Europa (claro, como no...) ya que las cifras de rehabilitación son muy superiores a las españolas, llegando en algunos casos a triplicar el número de edificios rehabilitados.

    Parece que el sistema funciona, ya que en caso contrario no estaría tan extendido en Europa, pero hay algunas cosas que no acaban de quedarme claras en el sistema.  Por ejemplo, no acabo de tener confianza en la adherencia entre el aislamiento (planchas de Polietireno expandido o reticulado, lanas minerales...) y el enfoscado de mortero exterior.  Bien es cierto que se recomienda la colocación de mallas, aunque me parece más una solución a la retracción que a la adherencia, además de la utilización de morteros con propiedades especiales para mejorar el pegado, pero no dejo de pensar en lo aprendido con la experiencia... lo pegado acaba fallando.

    Además al tratarse el enfoscado de una fina capa, según contaron de menos de 1 cm, y ser el soporte un material con poca rigidez o incluso flexible en algún caso, me da la impresión que será inevitable que se produzcan vibraciones que muevan a esa "membrana" tan esbelta, continua y de escaso espesor, lo que sin duda afectaría a la duración del sistema, apareciendo fisuras o incluso desprendiéndose en aquellos puntos en que la vibración consiga romper la adherencia mortero/aislante.

    Hay que tener en cuenta también que el enfoscado, de tener continuidad en toda su superficie podría provocar un efecto "guillotina", aportando una carga muy importante que favorecería esfuerzos tangentes adicionales a la capa de adherencia, comprometiendo el pegado entre los materiales.

    Va a ser por tanto fundamental que estos trabajos los ejecute personal especializado, conocedor del sistema y de sus particularidades para poder contrarrestar estos inconvenientes, aunque siempre aparecerán indeseables empresas que se atreven con todo y provoquen verdaderos desaguisados a precios de saldo... ¡esto es España!

    No quiero terminar el post sin recomendaros una serie de webs y de documentos relacionados con la rehabilitación y la eficiencia energética que tuve oportunidad de conocer en la jornada.  En ellos podrás encontrar información interesante.

    Aunque no es mi intención hacer publicidad en mis artículos, no me queda más remedio que acudir a alguna de las marcas que nos contaron sus productos para que puedas conocer mejor estos sistemas.  No deja de ser interesante en ocasiones aprender de los propios fabricantes, al fin y al cabo es la empresa la que tiene que desarrollar estos nuevos productos que vayan aportando soluciones técnicas a los problemas que se van presentando, así que ahí van un par de enlaces a las empresas que nos ofrecieron la información:

    Si conoces detalles sobre el sistema, lo has ejecutado en alguna ocasión o quieres hacer cualquier comentario sobre el tema, te invito a que lo compartas para poder complementar la información y poder transmitirla entre nosotros, ya que si dependemos de formación oficial o reglada para conocer éstos temas vamos listos, de momento.

    Si te ha resultado interesante el artículo, compartelo!!!  A lo mejor a tus contactos también les interesa.

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    Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia