Normalmente hablamos en el blog sobre temas técnicos de la edificación, materiales de construcción, Prevención de Riesgos o Procedimientos Constructivos, pero todavía no hemos tratado sobre ningún tema relacionado con otro importante campo donde el Arquitecto Técnico tiene competencias y además creo que es uno de los agentes más apropiados para realizarlo. Se trata de la redacción de la documentación necesaria para la Apertura de Locales Comerciales, es decir, el antiguo Proyecto de Actividad ahora denominado Proyecto de Licencia Ambiental.
No vamos a entrar a fondo (todavía) en el propio proyecto, pues el desarrollo del mismo puede llegar a ser bastante complicado en determinadas actividades, pero si que me gustaría empezar esta serie de artículos hablando sobre el principio, los primeros pasos a dar cuando nos enfrentamos ante un Proyecto de Licencia Ambiental para la Apertura de Local Comercial.
Hay varias cosas que tenemos que tener en cuenta para iniciar éste tipo de encargos. Desde luego no es imprescindible realizarlos, pero la experiencia en la redacción de éste tipo de proyectos me ha enseñado que se puede ganar un tiempo precioso (y por lo tanto rentabilizar el beneficio del encargo) simplemente teniendo en cuenta diferentes actuaciones a realizar en los inicios del encargo, son los primeros pasos que nos ahorraran tiempo y posteriores visitas al local en cuestión.
En primer lugar tenemos que tener en cuenta un factor que va a condicionar enormemente nuestra actuación, se trata de el cliente.
Lo más normal es que el cliente no conozca en absoluto la normativa de aplicación a la actividad que pretende ni en muchos casos la tramitación necesaria para ponerla en funcionamiento. Es nuestra labor por tanto tener estos temas muy claros para poder hacérselos ver al cliente al principio de la actuación, pues de lo contrario nuestras propuestas serán permanentemente condicionadas por el desconocimiento del cliente y nos pasaremos todo el encargo teniendo que justificar los pasos que vamos dando. Hay que dar la confianza inicial suficiente para que el cliente sepa que lo que haces no es por capricho, sino que estas condicionado por la normativa.
Hay que conocer las inquietudes y preferencias del cliente en una primera visita al local, en la cual nos contará su idea, la distribución de espacios que pretende y los usos que necesita en el local para el funcionamiento de la actividad. Seguramente, debido al desconocimiento normativo, muchas de las exigencias no las habrá contemplado en su distribución ideal, por lo que hay que intentar adecuar al máximo la distribución a la deseada, pero haciéndole ver que existen unas exigencias normativas que condicionan la distribución.
Le vamos a romper sus esquemas iniciales, por lo que tenemos que haber conseguido antes su confianza. Para ello debemos conocer a priori la normativa de aplicación, al menos de forma general, para que en esa primera visita ya podamos adelantar lo que podrá y lo que no podrá hacer en su local, para que podamos aconsejarle de la manera más fiel posible.
Además, en esta fase inicial en la que seguramente no hemos pasado todavía ni siquiera un presupuesto de honorarios, tenemos que conocer si la actividad que se pretende va a ser calificada o no calificada, ya que la tramitación y la documentación necesaria es diferente y por lo tanto deberán adecuarse los honorarios al tipo de documentación que tengamos que realizar.
También, en esta primera visita deberemos detectar si va a ser necesario la ejecución de obras de adecuación del local, ya sea para la propia actividad o para cumplir normativas necesarias. Es una información que también habrá que tenerla en cuenta a la hora de calcular los honorarios.
Es muy importante, antes de empezar a hacer nada, hacer una visita al técnico municipal que probablemente revisará nuestro proyecto, acompañados por el cliente, sobretodo cuando el local que nos ocupa se encuentra en edificios antiguos, ya que los mismos no suelen reunir algunas condiciones necesarias para la mayoría de las actividades, por lo que habrá que negociar con el técnico las opciones que se nos ocurran para dar viabilidad al local.
Como he dicho, es importante que nos acompañe el cliente, pues las limitaciones que nos imponga el técnico es mejor que las conozca de primera mano, que sepa hasta donde podemos llegar y lo que nos va a permitir el ayuntamiento. Nos dará ventaja y confianza frente al cliente, pues no seremos nosotros los que le vamos a impedir que ponga esa estupenda escalera que pretendía, sino que habrá sido el ayuntamiento el que se lo habra impedido.
Se pueden dar varios escenarios, en función de los cuales deberemos tener en cuenta una documentación u otra. Los diferentes casos que se nos pueden presentar son:
- Actividad Inocua, sin obras; Es el caso más sencillo, el cual resolveremos mediante la redacción de una Memoria de la Actividad, impreso de Licencia de Apertura, Certificado Final de Instalaciones y el Pago de las Tasas Municipales.
- Actividad Inocua, con obras; Necesitaremos en este caso redactar un Proyecto de Habilitación y Actividad, solicitar la Licencia de Obras (será obra menor o mayor en función de los criterios del municipio) y el pago de las correspondientes tasas. Será necesario en muchos de los casos realizar una dirección de los trabajos, por lo que habrá que tenerlo en cuenta en la valoración de honorarios.
- Actividad Calificada, sin obras; Será necesaria la redacción de un Proyecto de Actividad en el que se justifique el cumplimiento de las normativas que le afectan a la actividad, firmar el Impreso de Declaración Responsable por parte del Promotor de la Actividad, Certificado Final de Instalaciones y el pago de las tasas municipales.
- Actividad Calificada, con obras; En este caso habrá que redactar un Proyecto de Habilitación de Local y de Actividad, donde además de justificar el cumplimiento de las normativas de aplicación a la actividad se describa el proceso constructivo, materiales a emplear, cumplimiento de normativas, etc...
Desde luego esta enumeración que acabo de comentar debería deberá ser desarrollada, yo solo he pretendido exponer un resumen, pero en próximos artículos nos extenderemos sobre alguno de los puntos comentados.
Una vez definido el trabajo a realizar, ya conocemos un poco el local, conocemos lo que el cliente necesita, nos hemos ganado su confianza y le hemos explicado hasta donde se puede llegar, lo que puede y lo que no puede hacer o lo que nos va a dejar el ayuntamiento hacer, ya tenemos el encargo firmado y es el momento de ponernos a trabajar.
Como os comentaba al principio del post, trato de contaros cuales son los primeros pasos que doy yo en mis encargos de este tipo para ahorrarme pasos en el futuro, durante la redacción del proyecto, por lo que considero que el paso más importante, el que nos va a permitir que todo el resto del trabajo salga del tirón, seguidito, sin parones y sin tener que estar haciendo mil visitas al local, es el trabajo de campo, la toma de contacto con el local, la toma de datos inicial.
Nada tiene que ver con la primera visita que hicimos con el cliente antes de firmar el encargo, ya que en aquella ocasión no tomamos ningún tipo de dato, únicamente nos limitamos a conocer el local, sus posibilidades, lo que se pretende hacer en él y si va a ser a priori posible hacer lo que se pretende.
Sin embargo, en esta ocasión tenemos que Estudiar el Local, conocerlo, medirlo, fotografiarlo, averiguar sus instalaciones, donde entra la electricidad, donde sale el saneamiento, si hay vecinos arriba, si hay garaje abajo... Tenemos que averiguarlo TODO!!! Únicamente de ésta manera conseguiremos ahorrar viajes y poder rentabilizar el encargo y además ofrecer un buen servicio al cliente, además de rápido.
Desde luego es necesario hacer un correcto levantamiento de planos con la mayor cantidad de medidas posibles, al menos todas las necesarias para definir completamente el local, si es regular o no, posición de elementos estructurales, salidas de ventilación, alzados, secciones detalles...
En algunos casos nos encontraremos con locales que ya han sido ocupados por otra actividad, lo que en la mayoría de las ocasiones hace suponer al cliente que no será necesario más que una manita de pintura para acondicionar el local, así que debemos tomar los datos necesarios para poder comprobar si los elementos existentes en el local cumplen la normativa necesaria para la actividad a desarrollar. Para ellos es importante tener preparado un check list en la primera visita donde llevemos anotadas las comprobaciones mínimas que tenemos que tener en cuenta. A continuación enumeraré una serie de puntos a considerar, aunque cada local y cada tipo de actividad es un mundo y puede necesitar otro tipo de comprobaciones, así que tomad ésta lista únicamente como guía básica inicial a adecuar:
- Aseos; Comprobar la apertura de las puertas y sus dimensiones, las medidas interiores, número de aseos, posición de inodoros, altura de los mismos, ventilación existente...
- Puertas y pasos; Ancho de las puertas existentes, ancho de los pasillos, estrangulamientos, alturas...
- Accesos; Si existe escalón hay que comprobar la posibilidad de colocar una rampa, ancho de la puerta de acceso, si existen acristalamientos, si hay doble puerta o la posibilidad de colocarla en caso de que estemos haciendo un local ruidoso, altura para permitir ventilación al exterior, ventanas...
- Alturas; En las zonas generales del local, en aseos, altura del forjado para comprobar si podemos colgar instalaciones...
- Distancias; A otros locales o viviendas colindantes, distancia máxima de evacuación, ancho de las calles a las que tiene acceso el local...
- Acabados; De suelos para cumplimiento de resbaladicidad, de techos, de paramentos verticales, en fachadas y en medianeras para poder comprobar los aislamientos acústicos existentes...
- Instalaciones; Comprobar el cuadro general, existencia de elementos de seguridad en el cuadro, existencia de iluminación de emergencia y su estado, previsión de circuitos de emergencia en cuadro, aire acondicionado y ventilación, instalación de fontanería, desagües, colectores...
Seguramente me habré dejado un montón de comprobaciones por enumerar, pero no es mi intención darlo todo "mascadito", sino más bien hacer ver la importancia de llevar muy bien preparada ésta primera visita para obtener todos los datos necesarios. Merece mucho la pena perder una hora en el despacho preparando la visita que tener que volver otras dos veces al local porque durante la redacción del proyecto nos demos cuenta que nos falta una altura que no hemos medido o la posición de la bajante que no hemos comprobado.
En resumen, los primeros pasos a dar se basan en tener muy claros cuales van a ser los siguientes para poder tener los datos necesarios para poder avanzar sin parones.
Si vas a realizar un proyecto de licencia ambiental en valencia y precisas colaboración, o bien si eres un emprendedor o empresario que va a abrir un local, no dudes en contactar con nosotros en el formulario de contacto, estaremos encantados de poder colaborar con tu proyecto o ayudarte a poner en marcha tu negocio.
Si tu caso es el de un empresario que quiere abrir un negocio, quizá te interese el post "10 puntos a comprobar antes de alquilar un local para tu negocio". Seguro que te sirven de guia estos diez consejos.
Para finalizar, me gustaría agradecer al compañero Francisco Gozálbez Montoya el curso que impartió en el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Valencia, pues compartió con todos los que allí estábamos su experiencia en este tipo de proyectos. Parte de la documentación utilizada en la redacción de éste artículo la he tomado de la que él preparó y nos entregó, así que ... gracias compañero.
Espero que te haya gustado el post, si es así no dudes en compartirlo con tus contactos en redes sociales.
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