Muchos edificios de los que se han construido en éste país durante muchos años ofrecían bonitos diseños de fachadas, servicios adicionales, bonitas urbanizaciones, zonas comunes y muchas otras cualidades que servían como reclamo comercial y como excusa para incrementar los precios de las viviendas.
En realidad, muchos de esos edificios han sido vendidos a unos precios impensables hoy en día, aunque es verdad que ofrecían unas características adicionales que les daban un atractivo especial pero, este incremento de servicios o cualidades ¿iba a sociada a una mejor calidad? ¿el incremento de precio se corresponde con una mejor construcción de los mismos? ¿se ha puesto mayor cuidado a la hora de construirlos en relación con otros edificios de menor precio?
Desgraciadamente, en mi opinión y desde la experiencia puedo afirmar que en muchos casos no ha sido así. De echo, los mismos equipos de trabajadores que hacía una VPO, luego eran contratados para ejecutar un edificio de lujo con zonas comunes, piscina y un montón de servicios, pero trabajando de la misma manera que en el edificio VPO.
¡¡No hemos pagado calidad!!!
Un buen ejemplo de lo que os estoy comentando lo tenemos en el edificio que os voy a mostrar a continuación. Se trata del típico edificio construido con unas atractivas zonas comunes, con una piscina al aire libre y otra piscina cubierta, con padel, zonas infantiles, árboles… en fin, un edificio a todo lujo de servicios, los cuales no se correspondieron en absoluto con algunas calidades que han quedado en evidencia al poco tiempo de ser habitado. Pero primero os lo voy a enseñar con las fotos que he podido tomar desde fuera.
Como veis, se trata de un edificio con una cuidada imagen de fachada, con tres bloques colocados en U, de manera que en el centro de la misma se ubican los servicios de la zona común.
Ésta es una de las pistas de padel con la que cuenta el edificio. Detrás de la pista se encuentran las piscinas, una descubierta para el verano y otra cubierta climatizada para su disfrute durante todo el año.
Entre ambas pistas de padel podemos encontrar esta zona de juegos pensada para los peques del edificio, todo un lujo para las familias que viven en éste residencial. También vemos grandes maceteros con pequeños olivos y al fondo la piscina descubierta y el acristalamiento de la piscina climatizada.
Todo muy bonito, muy idílico y lujoso, mostrando una sensación de falsa calidad en el edificio, ya que bajo esta fenomenal zona común, nos encontramos la planta de sótano, la cual no debería tener ningún problema por que si no se ha escatimado en servicios para el propietario, tampoco se habrá escatimado en una cuidada ejecución para evitar problemas constructivos… ¿o si?
Evidentemente, si os estoy enseñando éste edificio en ésta sección del blog, algún problemilla tendrá. Todos estos servicios y ésta gran superficie pisable es en realidad una cubierta, pues como os he comentado, bajo la zona común tenemos una planta de sótano. En numerosas ocasiones, las cubiertas superiores de los edificios presentan problemas de humedades sin tener ningún otro elemento más que el suelo y alguna chimenea de ventilación, así que es de suponer que la gran cantidad de elementos que se encuentran sobre ésta cubierta deberían haber estado perfectamente pensados y detallados desde proyecto y debidamente valorados y ejecutados en la fase de ejecución, ya que cualquiera de ellos es susceptible de provocar problemas a la impermeabilización.
Anclajes de las estructuras metálicas de las pistas de padel, sumideros de recogida de aguas, encuentros con muros de piscinas y otros muchos puntos singulares se dan en ésta cubierta, puntos que deberían haber sido cuidadosamente ejecutados y revisados para evitar que sean origen de problemas en la impermeabilización de una cubierta cuanto menos complicada… mucho más si no se le ha dado la importancia debida a los mencionados puntos.
Como se que lo que os gusta es ver los problemas que voy encontrando, no lo voy a alargar más. Mirad algunas de las consecuencias de no haber prestado la debida atención a los puntos que os he comentado. No toméis los comentarios de las imágenes como conclusiones inequívocas de las causas de las humedades, sino más bien como sospechas desde la experiencia, pues como ya os comentaba en el anterior artículo sobre la toma de datos para la redacción de informes, una simple mirada puede no ser suficiente para acertar con las causas de una lesión, pero en ocasiones se puede acertar simplemente con un poco de experiencia.
En éstas primeras imágenes podéis ver una gran cantidad de manchas de humedad aleatorias en la superficie inferior del forjado, es decir, bajo la zona común que acabamos de ver.
Como podéis ver, la comunidad parece que ha iniciado un procedimiento de investigación para averiguar la procedencia de las humedades. Seguramente, los vecinos de éste complejo se pueden sentir engañados por parte de los agentes que han intervenido en el proceso de edificación, pues han comprado una propiedad que al poco tiempo de ser habitada presentaba problemas del tipo que vemos.
Como se puede ver también, las manchas han sido marcadas para observar su evolución, dibujando el perímetro de las mismas y numerándolas para poder describirlas ordenadamente en un informe. Si os fijáis en la numeración, alguna de ellas indica ya el número 47, para que os podáis hacer una idea de la cantidad de manchas y filtraciones que se han producido bajo ésta cubierta.
Como os digo, sin hacer una investigación con una correcta toma de datos, es dificil averiguar la causa última de éstas filtraciones, pero lo que es evidente es que se han producido múltiples roturas en la impermeabilización que pueden haber sido causadas por algunos de los elementos que hemos visto antes, como los anclajes de estructuras metálicas del padel o de los juegos de la zona infantil.
Sin embargo, parece mucho más evidente la procedencia de las humedades que vemos a continuación.
Parece lógico pensar que los encuentros de la impermeabilización con los elementos de evacuación de aguas no ha estado bien resuelto, lo que evidencia una clara falta de profesionalidad de los trabajadores que se encargaron de ésta labor. Se podría entender que a un trabajador le salga mal un encuentro o tenga un descuido aislado, pero cuando varios de éstos puntos presentan problemas idénticos quiere decir, en mi opinión, que el que ejecutó ésta impermeabilización no tenía ni idea de como se debe realizar éste tipo de encuentros.
Evidentemente, la responsabilidad es de los técnicos que supervisaban la ejecución, pero la culpa creo que es del que ejecuta directamente el trabajo. Aprovecho para recordar, aunque no tiene que ver directamente con el tema de hoy, la incompatibilidad de las cazoletas de PVC de los sumideros con las láminas bituminosas. Si se coloca lámina bituminosa, las alas de las cazoletas no tienen que ser de PVC.
Ya que estamos comentando temas de evacuación de aguas, aunque no tenga que ver directamente con la impermeabilización de la zona común, otro fallo que pude observar con mi cámara a cuestas fue la salida de los conductos de evacuación de aguas a través del muro perimetral, donde se produce también una llamativa mancha de humedad provocada seguramente por una mala resolución del encuentro, que debería haber sido ejecutado con pasatubos y teniendo en cuenta la posibilidad de entrada de agua por la junta, debido a la presión del exterior.
En otras zonas del garaje pude comprobar la presencia de humedades en el encuentro entre el muro y el forjado. Como os he comentado no he tenido acceso a todas las zonas que me hubiera gustado para poder concretar más mis conclusiones, pero parece que éste muro coincide con el fondo del garaje, es decir, con la zona donde se encuentran las piscinas, por lo que no parece descabellado pensar que los encuentros de los vasos de las piscinas con los forjados no se haya ejecutado adecuadamente, dando lugar a zonas en las que se producen filtraciones en la junta entre ambos.
Como habéis podido comprobar, un bonito y lujoso edificio no siempre se corresponde con una buena ejecución de la obra. Cabría abrir el debate sobre las responsabilidades de éstos desmanes, pero creo que no llegaríamos a ninguna conclusión concreta, sino más bien a un cúmulo de culpas que por desgracia se ha repetido en muchos de los edificios que se han estado construyendo.
Lo que si creo que debería ser tenido en cuenta es la importancia que hay que darle a ciertos detalles para evitar éste tipo de daños. Es evidente que con un poco de cuidado, éstos daños que ahora son costosísimos de reparar se podrían haber evitado sin aumentar ni un céntimo el presupuesto de ejecución del proyecto, simplemente haciendo bien el trabajo. No habría sido necesario utilizar novedosos y carísimos materiales, sino más bien utilizar adecuadamente los que tan mal se han colocado, pero para ello se tendrían que haber puesto énfasis desde el proyecto en los puntos singulares de ésta cubierta, es decir, en la manera de resolver todos éstos puntos que, debido a la multitud de usos que se le han dado, han sido necesarios para la colocación de todos los elementos que le dan un mayor valor al edificio. Cada uno de éstos puntos debería haber sido perfectamente detallado, de manera que se hubiera podido valorar su ejecución por parte de las contratas, que habrían tenido instrucciones específicas sobre el modo de ejecutarlos.
No quiero con ello quitar culpa a las contratas, pues aunque habría sido conveniente que estuviera detallado en proyecto, ellas y sus trabajadores deberían ser conocedores del modo de ejecución correcto, o bien deberían haber consultado de que modo querían los técnicos responsables que se ejecutara cada uno de éstos puntos para evitar problemas con la impermeabilización.
Me he atrevido a hacer una afirmación de la que no puedo estar seguro, pues no he visto en absoluto el proyecto de éste edificio (he visto muchos y me sorprendería que estos detalles se encontraran en el proyecto), pero en cualquier caso sería un eslabón más en la cadena de fallos que se pueden haber dado para propiciar las lesiones que hemos visto.
Seguramente, la gran cantidad de puntos singulares no habrá sido tenida en cuenta a la hora de especificar los trabajos con el contratista, o no se habrá programado una serie de inspecciones específicas, o no se habrá informado específicamente a los colocadores, o… o… o…!!!! una larga lísta de posibles causas que al final han llevado a que un edificio con cierto grado de lujo, se haya convertido en un edificio con unas vergonzosas y evidentes lesiones que lo devalúan y le hacen perder atractivo.
Conclusión:
Los incrementos de precios de las viviendas no se han correspondido en incrementos en la calidad de las mismas. Se ha pagado ubicación del edificio, se ha pagado imagen, se ha pagado altura, se ha pagado materiales… pero nadie se ha parado a preguntarse si lo que compraba y por lo que estaba dispuesto a pagar más iba a ser correspondido con un incremento de la calidad acorde al incremento de precio que iba a pagar.
¿Conoces más casos parecidos al que te acabo de mostrar?
¿crees que se ha pagado la calidad de lo edificado en España?
¿o bien crees que no se ha prestado la suficiente atención a la calidad de lo construido? ¿deberían ser tenidos en cuenta estos detalles desde la fase de proyecto?
Me encantaría conocer tu opinión a través de los comentarios, ¡¡¡anímate a participar!!!!
Enrique Alario | Arquitecto Técnico Valencia | Máster en Tecnología de la Edificación | Perito Judicial
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