Autopromoción de vivienda

Autopromoción de vivienda ¿Por dónde empezar?

construcción vivienda unifamiliar

Me vais a permitir los técnicos que en esta ocasión no me dirija a vosotros, sino a los usuarios, a aquellos que quieren construir su propia casa, que quieren hacer una autopromoción de vivienda y tienen un mar de dudas sobre cómo empezar, qué pasos dar, qué deben hacer para llegar a tener su vivienda desde cero.

Lo de hacer tu propia casa no es una cosa se que haga todos los días, por lo que cuando se va a acometer por primera (y seguramente única) vez, no es habitual tener una experiencia previa y por lo tanto surgen muchísimas cuestiones que hay que ir resolviendo sobre la marcha.  A no ser que se conozcan de antemano, que es precisamente lo que pretendo con esta serie de posts que inicio con este, mostrar a los usuarios que quieren hacer una autopromoción de vivienda los pasos a seguir, trámites, costes, documentación, permisos y todo lo que vaya a ser necesario para que esa gran inversión se convierta en la vivienda que se pretende con el menor número de problemas durante su construcción y, también, durante la vida útil de la casa.

Si has llegado aquí porque tienes la intención de construir tu propia casa, estás en el sitio adecuado.  Sigue leyendo, navega por el resto de artículos relacionados y, si te queda alguna duda, contacta conmigo y te ayudaré en lo que necesites.

Vamos a ello.

Antes que nada

Muchos empiezan por contactar con un constructor o un albañil de la zona donde quieren hacerse la casa, pero te puedo asegurar que es el peor paso que podrías dar.  No es nada recomendable empezar por buscar un contratista que empiece a poner ladrillos a lo loco, ese es un paso que requiere otros muchos antes para que de verdad la construcción de tu casa acabe sin problemas.

Es en realidad uno de los últimos pasos que hay que dar.  Te lo voy contando poco a poco.

Lo primero que hay que tener claro es saber lo que necesitas, lo que se llama el programa de necesidades.

Antes que nada, párate, piensa. Tienes que tener muy claro qué es lo que quieres, cómo necesitas que sea tu casa

¿Cuántas habitaciones vas a necesitar? Tendrás que saberlo en función de si tienes hijos o no, si esperas tener más hijos, si trabajas en casa y por lo tanto necesitas un despacho o bien si tienes un familiar a tu cargo, por ejemplo.

¿Necesitas un garaje? ¿Cuántos coches tienen que caber? ¿Puede ser descubierto o mejor cubierto? ¿Se puede hacer un garaje bajo la vivienda en el terreno que tienes?

¿Qué presupuesto tienes disponible? ¿Vas a necesitar financiación?

Estas y muchas otras preguntas son las que deberías hacerte antes de dar ningún otro paso.  Son las que van a definir la vivienda que necesitas y por lo tanto va a ser el objetivo final de todo este proceso.

¿Dónde vas a hacer la autopromoción de vivienda?

En general pueden darse dos casos.

Puede que ya tengas el terreno, por lo que habrá que adaptar las necesidades que tienes al terreno disponible.  No siempre va a ser posible, pero eso no lo podrás saber hasta que no se estudie las posibilidades de encajar lo que necesitas en la ubicación del solar que ya tienes, pues dependerá de los metros que se permitan edificar, de si se puede excavar, de la forma que tiene el solar…

Todo esto no se puede saber sin estudiar el terreno, así que imagina si arrancas con un contratista sin comprobar todo esto y a mitad de obra te das cuenta que no se puede hacer lo que necesitas :/

Autopromoción de Vivienda | Escoger el terreno

La otra posibilidad es que no tengas todavía el terreno.  En ese caso es más importante si cabe conocer las necesidades, puesto que en función de ellas habrá que buscar un terreno en el que se puedan cubrir.

Lo normal es que ya sepas la zona por donde te gustaría tener tu casa, así que por la misma zona habrá que encontrar un terreno que se adapte a lo que necesitas.  Para ello es interesante tener un estudio previo de esas necesidades por parte de un técnico, en el que se defina al menos la superficie de vivienda necesaria, ya que en función de eso necesitarás una superficie de parcela que permita edificar en ella esa superficie de vivienda.

Esto es simplificar mucho, ya que además de esto hay otros factores que te ayudarán a escoger tu parcela ideal, como por ejemplo que tenga los servicios necesarios, es decir, que le llegue agua, luz y, como no en estos tiempos, internet.

A ser posible habría que encontrar una parcela con una forma más o menos regular, con buenos accesos y que no se encuentre en un terreno escarpado.  Todo esto, además de hacer más cómoda la vivienda cuando esté terminada, abaratará los costes de construcción.

Escoge bien la parcela donde vas a construir tu vivienda, condicionará en gran parte el resultado final.

Cuando ya tengas claro el terreno habrá que obtener datos técnicos sobre el mismo, ya que serán necesarios para poder desarrollar el proyecto de tu vivienda.

Por un lado será más que interesante encargar un levantamiento topográfico de la parcela.  Esto permitirá tener definido al milímetro no solo las dimensiones de la misma, sino los desniveles que presente y que por lo tanto habrá que tener en cuenta a la hora de proyectar.

Por otro lado será necesario realizar un estudio geotécnico del terreno.  Esto permitirá conocer la resistencia del terreno dónde se va a asentar tu casa.

Importante ¿no te parece?

Pues si te lo parece, no te limites a los mínimos que exige la normativa, pues no dan una visión completa de toda la superficie del terreno y pueden haber sorpresas.  Mi recomendación es que lo complementes con un estudio con georadar, con el que se tendrá un conocimiento perfecto de la capacidad del terreno y no aparecerán “huecos inesperados” justo donde vaya a apoyar una zapata de la casa que pueda traer problemas en el futuro.

Te costará un poco más, pero te quedarás tranquilo para siempre.

Toca proyectar

Bueno, en realidad toca escoger un buen estudio técnico que, entre otras cosas, proyecte la casa que quieres, la que necesitas.

He colocado este paso tras el de escoger el terreno, pero en realidad sería una muy buena opción contar con el equipo técnico ya a la hora de escoger el terreno, ya que como he comentado en el punto anterior, te ayudarán a comprobar si la parcela que te gusta, sirve o no sirve para lo que necesitas en base al programa de necesidades que hayáis definido.

El estudio que contrates tiene que contar con algún arquitecto que se encargue de redactar el proyecto y de firmarlo, pues el profesional habilitado profesionalmente para este trabajo y seguro que no encontrarás a nadie que lo haga mejor, pero además de contar con un arquitecto, hoy en día es necesario contar también con otros técnicos que colaboren desde la fase de proyecto, pues las exigencias normativas son muchas y siempre será mejor contar con especialistas.

Es importante contar con un equipo técnico que cubra todas los campos para que el proyecto de tu vivienda sea completo desde el principio.

Así, por ejemplo, es interesante que el estudio cuente entre sus colaboradores o en su plantilla con ingenieros y arquitectos técnicos, ya que unos se encargarán del diseño de las instalaciones de la vivienda y otros se encargarán de comprobar que lo que se diseña es perfectamente ejecutable, dando el punto de vista de la construcción al diseño.

Es MUY, MUY,MUY importante (queda claro la importancia) que quede completamente definido hasta el más mínimo detalle para evitar modificaciones durante la fase de obra.

Si quieres que la obra dure lo que está previsto y, sobretodo, cueste lo que se presupuesta desde el principio, debes estar seguro de que lo que acaba siendo el proyecto definitivo es realmente lo que quieres.  De verdad, merece mucho la pena perder un poco de tiempo en tenerlo todo claro antes de empezar la obra para evitar retrasos e incrementos de presupuesto.

Además, las modificaciones durante la obra llevan a improvisaciones.  Te puedes imagina que no es demasiado interesante improvisar en lo que va a ser tu casa por mucho tiempo ¿verdad?

También hay que tener en cuenta en fase de proyecto los aspectos preventivos, no queremos que hayan accidentes durante la construcción y para que eso no ocurra, hay que empezar a pensarlo desde el proyecto.

Como mencionaba en el post en el que hablaba de encontrar la calidad en una casa, uno de los aspectos que más va a influir en que en el futuro estés a gusto en tu casa será el confort que te aporte en cuanto a temperatura interior, la famosa eficiencia energética.

Autopromoción de vivienda | eficiencia energetica

No es un cuento chino que nos hayamos inventado los técnicos.  No es ese certificado que se exige para alquilar un inmueble o para una compraventa.

Un buen estudio del comportamiento energético de la vivienda va a aportar confort a su uso, así que hay que exigir al estudio que prepare el proyecto que se tenga en cuenta para el diseño de la vivienda.

La orientación de la vivienda, las sombras para evitar exceso de soleamiento, los aislamientos, las características de las ventanas… son muchos los aspectos a tener en cuenta para ganar ese confort que, en esta fase de diseño, no incrementarán en exceso el coste de la vivienda, pero sin embargo sí que te harán ahorrar mucho dinero durante su uso y, sobretodo, harán que sea mucho más cómoda de vivir.

Más adelante, en los siguientes artículos de esta serie de “autopromoción de viviendahablaremos de los técnicos que necesitarás durante la ejecución de las obras, pero ya que estamos hablando del estudio técnico, es interesante que te ofrezca los servicios de dirección de obra, dirección de ejecución (ya contaré la diferencia), coordinador en materia de seguridad y técnico de control de calidad.  Así, los mismos técnicos que se han encargado del diseño y proyecto de tu casa serán los que comprueben durante su ejecución que todo se construye según estaba previsto.

Siguiente paso ¿Cómo se paga esto?

Ya tenemos claras varias cosas.

Tenemos un sueño, tenemos unas necesidades, tenemos un terreno, tenemos un proyecto… hora toca pagar todo esto y sobretodo, pagar la construcción de la vivienda.

Siempre será mejor no tener que pedir una financiación.  Si este es tu caso, felicidades, te vas a ahorrar un importante coste que repercutir a tu casa.

Si te encuentras entre el resto de los mortales que necesitas financiación para pagar tu casa, tendrás que pedir lo que en estos casos se denomina un “crédito promotor”.

Autopromoción de viviendas | crédito promotor

No es necesario que esperes hasta este momento para pedir el crédito promotor.  Seguramente ya habrás tenido que pedir dinero para comprar el suelo si no lo tenías y para pagar el proyecto de obra.

Como ves, no tendrás que limitarte a pedir dinero únicamente para construir la casa, sino para muchos otros gastos que tendrás que afrontar y que explicaré al detalle en otro post.

A diferencia de un crédito normal en el que tendrás a tu disposición el importe total del crédito, en el caso del crédito promotor el banco te irá dando el dinero según se vayan produciendo los gastos y se los justifiques.

Por ejemplo, cuando se esté construyendo la casa tendrás que presentar certificaciones de obra para que liberen el importe que tienes que abonar al contratista.  Estas certificaciones tendrán que ir firmadas por la dirección de obra antes de entregarlas al banco, de manera que se contabilice en ellas la cantidad de obra ejecutada en ese momento.

Para pedir el crédito promotor, como todavía no existe una vivienda que le garantice el pago al banco, el arquitecto tendrá que firmar una “declaración de obra nueva en construcción”, requisito indispensable para que te den el crédito.

Siguientes pasos…

Ya tienes suelo, ya tienes técnicos, ya tienes proyecto… estás en disposición de dar los siguientes pasos para comenzar con la construcción de la vivienda.

Pedir la licencia de obra será el siguiente paso.  Bueno, en realidad ya la podrías solicitar con el proyecto básico, aunque en el caso de viviendas unifamiliares se suele presentar el proyecto básico y el de ejecución al mismo tiempo.

Aquí empieza el camino.  Ahora toca escoger contrata, técnicos de prevención, licencias, certificaciones, seguros y muchas otras cosas que iré explicando en los siguientes posts sobre “autopromoción de vivienda

 

¿PENSANDO EN CONSTRUIR TU PROPIA CASA?

Contacta con nosotros y te ayudaremos a recorrer todo este camino por menos de lo que imaginas.

Mira lo que podemos hacer por ti

 

Alario Arquitectura técnica en Valencia. Arquitecto Técnico en Valencia

8 Respuestas a Autopromoción de vivienda ¿Por dónde empezar?

  1. MarGu 19 julio, 2017 en 18:30 #

    Buenas tardes, tras leer el blog y los comentarios me surge una duda.
    En caso de tener que pedir un préstamos hipotecarios y, por tanto, hacer certificaciones, ¿cuando se paga el IVA? ¿antes de comenzar la obra, durante la obra con cada certificación o al finalizar la obra completa?
    Muchas gracias

    • Enrique Alario Catalá 3 agosto, 2017 en 21:01 #

      El IVA se paga con cada certificación.

      Un saludo

  2. Álvaro 18 abril, 2017 en 16:48 #

    Hola. Quería saber algo más parael caso de viviendas plurifamiliares. Tenemos un terreno donde podemos construir un edificio de 5 plantas y sería para repartirnos entre varios familiares y ser nuestra vivienda habitual (sería en Málaga).

    Me han comentado de formar una comunidad de bienes donde cada comunero participe en un porcentaje igual al de la vivienda que le corresponderá al terminar la obra, es así? En ese caso conlleva impuestos crear dicha comunidad?

    Además más dudas, a la hora de facturarnos los constructores, se puede deducir ese IVA? Y sería 10 ó 21 %?

  3. belén 16 febrero, 2017 en 9:22 #

    Buenos días. Esta muy bien la explicación pero a mi lo que me preocupan son los impuestos. Si yo hago la autopromoción de mi casa ¿ que sucede con el IVA, por ejemplo?? ¿ puedo deducirlo en algún sitio o lo tengo que asumir como parte del coste de construccion?? ¿ Y si soy sujeto pasivo de IVA puedo deducirlo? ¿ y si hago la autopromocion a traves de una sociedad que pasa con el IVA???
    Gracias por tu ayuda, me sería muy útil conocer estos detalles.
    Saludos

    • Enrique Alario Catalá 18 febrero, 2017 en 13:07 #

      Hola Belén,

      El IVA en autopromoción puede ser el 10% en determinadas circunstancias, en función de la proporción de materiales en relación con la mano de obra, pero se suele cumplir. Sí que debe considerarse un coste de la construción.

      En cuanto a la deducción, me temo que como persona física lo podrás deducir en función de lo que te puedas deducir los costes de la vivienda, pero como sujeto pasivo ya me pillas, tendrías que comentarlo con un asesor fiscal, al igual que si eres una sociedad.

      Un saludo.

  4. Beatriz 3 junio, 2016 en 17:56 #

    Nos interesa comprar una parcela para edificar nuestra casa, pero no tenemos el dinero para comprarla. ¿El banco financia la compra de una parcela? ¿y hasta qué porcentaje? Es igual que un préstamo para comprar una vivienda ya construida? ¿financia conjuntamente parcela y construcción? Gracias! Un saludo

  5. Alberto 12 abril, 2016 en 14:46 #

    Hola Enrique, primero de todo decir que no suelo comentar en el blog porque comparto tus opiniones en lo que he leído y aprovecho para agradecer la ayuda que nos das a otros AT.

    En este proceso de autopromoción que comentas creo que se te ha pasado un pequeño detalle que ahora te explicare el porque de su importancia: Solicitar informes urbanísticos de la parcela al Ayuntamiento antes de comprar la parcela a poder ser.

    Yo trabajo por libre pero colaboro habitualmente con un estudio de arquitectura y nos hemos encontrado casos en los que el cliente compra una parcela con la idea de hacerse una vivienda unifamiliar viendo las casas que tienen los vecinos de la zona. Cual es la sorpresa cuando nos encargan el proyecto y al consultar al ayuntamiento nos damos cuenta de que lo que el cliente quiere esta fuera de las Normas Urbanísticas y no es viable por exceder algún parámetro de Ocupación, retranqueos, alturas máximas, etc… que los vecinos han incumplido o han ejecutado cuando esas normas no habían entrado en vigor. Hasta el punto de que los clientes tienen que vender la parcela perdiendo dinero porque no cubre sus necesidades.

    Esto se habría podido evitar solicitando antes de la compra la información urbanística de la parcela y si es mediante un informe de la parcela emitido por el ayuntamiento mejor (aunque te cobren algo en algunos casos) para garantizar que puedes construir lo que tienes pensado y saber exactamente el rasero que te van a aplicar los técnicos municipales que revisen tu proyecto.

    Bueno, espero pueda servir de ayuda.

    Un saludo.

    • Enrique Alario Catalá 12 abril, 2016 en 22:57 #

      Gracias por animarte a comentar, además es un comentario muy a tener en cuenta, gracias por compartir tu experiencia.

      Un saludo

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