Aprovechando que el último programa de OnSite Podcast estuve hablando con Simón Martínez sobre Licencias de Actividad he pensado que el tema que propongo hoy, 10 comprobaciones a realizar antes de alquilar un local comercial para un negocio, puede ser interesante para los usuarios, para aquellas personas que se encuentran ante un local que en principio les interesa, pero que no están seguros de que cumpla con las condiciones necesarias para el negocio que se pretende.
Así que este post pretende ser una pequeña guía inicial para los emprendedores que quieren abrir su negocio y necesitarán una licencia de actividad que legalice el local.
Ya hablé en otro post sobre los «primeros pasos para realizar un proyecto de licencia ambiental«, pero estaba más orientado a técnicos mientras que en esta ocasión quiero que el post sea más práctico para los usuarios, así que si es tu caso… sigue leyendo.
No deja de ser una guía inicial, unas pautas para hacer una primera criba ya que lo mejor que puedes hacer antes de decir el «sí quiero» a un local es asesorarte con algún técnico en tu zona para que haga las comprobaciones definitivas. Nosotros, desde Alario Arquitectura ofrecemos el servicio de Licencia de Actividad en Valencia y en la zona metropolitana, por lo que podemos ayudarte, pero si no es tu zona no dudes en contactar a algún técnico de tu confianza para asegurarte.
Mi recomendación es que esta fase de elección de local la realices ya con el técnico contratado y si es posible acompañándote para visitar los locales (en Alario Arquitectura lo hacemos así, al menos lo ofrecemos). Seguramente conllevará un coste, pero te asegurarás de no fallar en la elección que puede llevarte a costes inesperados.
Seguramente los técnicos notaréis que no se detalla toda la información relacionada, como por ejemplo la normativa, dimensiones o condiciones de local, pero como digo nosotros trabajamos las licencias de actividad en Valencia, así que en otra zona puede ser condiciones diferentes por depender de cada ayuntamiento. No variarán mucho de un ayuntamiento a otro, pero no quiero llevar a confusiones, así que prefiero mencionar los puntos a tener en cuenta sin entrar en detalle de condiciones a cumplir.
Entrando en materia ¿Porqué me piden una licencia de actividad?
Siendo estrictos, ya no podemos llamar licencia de actividad a este acto administrativo. De hecho ha sufrido varias modificaciones de nomenclatura desde que se denominaba así, al menos en Valencia. Luego comentaré las opciones que podemos encontrarnos.
El hecho de que la administración pida una documentación técnica para autorizar la apertura de un negocio en un local es para asegurarse que el mismo cumple con las condiciones normativas y evitar que cause molestias o incomodidades a los vecinos (Sí compañeros técnicos, ya sé que va más allá, pero quiero simplificar al máximo).
En muchos municipios puede que incluso, para algunos tipos de actividad incluso no pidan más que un certificado. no os engañéis, aunque no pidan más que un papel, ese papel conlleva un trabajo de comprobación por parte del técnico que si no se realiza puede llevaros a tener problemas cuando el negocio esté abierto. no os fiéis de certificados por cuatro duros, pueden salir bien (solo bien) o pueden salir mal (muy mal).
Déjate de rollos ¿qué tengo que comprobar antes de alquilar un local?
Vale, vale. No te pongas así, ya voy… 😉
Como ya te he comentado, no voy a detallar cada uno de los puntos, pero sí que pretendo que con la siguiente lista puedas, por un lado hacer una primera comprobación de si el local que pretendes alquilar va a servir para lo que necesitas y, por otro lado, sabrás las comprobaciones mínimas iniciales que debería hacer cualquier técnico que vayas a contratar, de manera que puedas cazar a los que venden muy barato, pero realmente no comprueban lo que es necesario.
No me enrollo más, ahí va la lista.
1.- ¿Puedo poner mi negocio aquí? Lo primero que tienes que saber es si la actividad que pretendes está permitida en la zona de tu ciudad donde la vas a ubicar. Estará reflejado en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio, un poco farragoso para los no técnicos, así que te sugiero hacer la consulta al ayuntamiento o bien a un técnico para que te lo compruebe y te emita un certificado de compatibilidad urbanística.
2.- Comprobar el tipo de licencia que requiere tu actividad. Esto puede variar según la Comunidad Autónoma en la que te encuentres, pero si quieres una licencia de actividad en Valencia habría hasta cuatro opciones. Autorización Ambiental Integrada y Licencia Ambiental por un lado. De estas dos no tienes seguramente que preocuparte, ya que son para grandes industrias, comercios o actividades que ya por su volumen parten directamente con técnicos, así que de estas ni te hablo.
Las otras dos opciones que sí que te pueden afectar (en la zona de Valencia, desconozco en otras zonas pero seguramente será semejante) son la Declaración Responsable Ambiental y la Comunicación de Actividad Inocua. Podría ponerme ahora a describirte las condiciones que tiene que cumplir tu negocio para estar en un caso o en otro, pero no es el objeto del post y además solo le serviría a los de mi zona, así que si necesitas saberlo me lo puedes consultar poniéndote en contacto conmigo en el formulario de esta página.
3.- Escalones de acceso. Ya metiéndonos en el local, bueno, antes de entrar en el local, debería comprobar si tienes algún escalón en la entrada, ya que de tenerlo será necesario poder salvarlo con una rampa. En algunos casos no es sencillo hacerlo, ya que puede ser necesario invadir la acera (si te dejan) o si el escalón es alto puede ser necesario perder mucha zona de local para cumplir con las pendientes que se exigen y la zona horizontal necesaria frente a la puerta de acceso.
4.- Anchura de las puerta de acceso y de paso interiores. Si no pretendes cambiar la puerta de acceso al local deberás comprobar que tenga una anchura suficiente para permitir la accesibilidad a personas con minusvalía. Hay diferentes circunstancias que condicionan el ancho que necesitas, pero comprueba que al menos tenga 80 centímetros de anchura de paso. En algunos casos tendrá que ser mayor, pero eso ya te lo dirá el técnico.
En el caso de las puertas que ya estén colocadas en el interior lo mismo, comprueba que tengan al menos un ancho de 80 centímetros si no quieres tener hacer un gasto inesperado más adelante. Hay algunos casos que no es necesario que cumpla los 80 centímetros, pero por no entrar en detalle toma esta medida como referencia.
5.- Altura del local. Algunos locales en edificios antiguos pueden tener problemas de altura. Los municipios exigen unas alturas mínimas en los locales para poder autorizar su uso para negocio, así que si el local que te ofrecen tiene los techos un poco bajos, comprueba el mínimo de tu zona antes de lanzarte a confirmar el alquiler.
6.- Baños. Dependiendo del tipo de actividad que vayas a montar, los baños puede que deban cumplir ciertas condiciones de accesibilidad. Las dimensiones que se indican en la normativa nacional (Código Técnico de Edificación) son, en el caso más desfavorable que seguramente te vayas a encontrar, que puedas inscribir un cilindro de 1,50 metros sin chocar con nada dentro del baño, que el inodoro tenga 80 centímetros a cada lado, que la puerta sea de 90 centímetros y que en el caso de ser el baño masculino disponga de urinario.
Este sería el caso más desfavorable (se podría exigir más en algunos casos, pero no es lo normal) que pide el Código Técnico, pero cuidado, la normativa autonómica podrá ser más restrictiva o añadir condiciones que yo no conozco en tu caso, así que asegúrate antes.
7.- Instalación eléctrica. En función del tipo de negocio que quieras montar puede ser necesario adaptar la instalación eléctrica. Si se trata de un local de pública concurrencia (bar, cafetería o que el cliente tenga que permanecer en el local para recibir el servicio) tendrá que tener un cableado especial (libre de halógenos), así que si es tu caso no estaría de más hacer esta comprobación para evitarte un gasto inesperado.
Dale un vistazo al cuadro eléctrico. Aunque no seas electricista, si el cuadro está destartalado ya te dará una impresión de que algo habrá que hacer. Como no eres experto, aunque veas que el cuadro está aseado puede ser que necesite alguna modificación la instalación, pero eso ya te lo comprobará el técnico que contrates para redactar la documentación técnica.
8.- Distancia de evacuación. Puede que necesites un local que sea grande, con muchos metros cuadrados para desarrollar tu actividad, pero el factor de forma del local te puede condicionar a tener que hacer importantes inversiones para cumplir con la normativa contra incendios. Por resumir y no aburrirte con tecnicismos normativos, que para eso ya estamos los técnicos, deberías comprobar si el local tiene una profundidad mayor de 25 metros hasta la puerta de entrada.
Bueno, en realidad hay que comprobar también esa distancia a lo ancho, pero lo normal es que la profundidad sea lo más desfavorable.
No es una condición definitiva para rechazar un local, pues luego con la distribución se puede adecuar para que cumpla, pero hay que tenerlo en cuenta porque si se supera esa distancia y no se puede salvar con la distribución, será necesario realizar inversiones y obras que, además de costar un dinero, repercutirán en la superficie utilizable del local.
9.- Aislamiento acústico. En el caso de que tu actividad requiera música en el local (ambientación musical, música, televisión…) sería interesante saber si el local no solo está aislado, sino que cuenta con un certificado de aislamiento acústico que indique los niveles de aislamiento que cumple. Si encuentras uno así te ahorrará mucho dinero en aislamiento, así que si es tu caso, tenlo en cuenta.
Ojo, a pesar de que cuente con certificado acústico, a no ser que sea reciente (y aún así me lo pensaría) yo no dudaría en pedir un ensayo acústico independiente antes de confirmar el alquiler para asegurarte de que realmente va a cumplir con el aislamiento que precise tu actividad, sobretodo si va a ser un bar con música, un pub, discoteca o cualquier otra actividad que pueda ocasionar molestias por ruidos.
No te la juegues con esto, te puede salir muy caro tener que adaptar un local cuando ya lo tienes en funcionamiento y te llega algún denuncia.
10.- Un vistazo de estado general. Una comprobación del estado general en que se encuentra el local es siempre interesante, sobretodo si no pretendes hacer ningún tipo de obra. En ocasiones puedes encontrarte síntomas de daños que luego pueden afectar a tu actividad. Por ejemplo humedades en las paredes, desconchones, suelos levantados… son síntomas que indican que ahí pasa algo, así que tenlo en cuenta.
Resumiendo
Espero que te hayan servido estas indicaciones para poder descartar alguno de los locales que estabas mirando, pero sobretodo que te sirva para facilitar la elección, al menos la criba para quedarte con los justos y entonces ya ir con un técnico de tu zona para terminar de escoger con seguridad.
Desde luego habría que hacer muchas más comprobaciones al comprobar las condiciones de un local antes de solicitar una licencia de actividad, pero estas son las que considero que puedes hacer tú mismo por tus propios medios, antes de tener una primera selección de posibles locales que en principio cumplan con las condiciones y por lo tanto pues dar el siguiente paso.
Por supuesto no te recomiendo que la elección definitiva la hagas sin contar con el técnico, pues no serías el primero que luego le aparecen sorpresas inesperadas que podrían haberse evitado con un asesoramiento profesional a tiempo, un pequeño coste que sin duda maldecirás no haber gastado si te surge algún gasto que no habías tenido en cuenta.
Si vas a necesitas una licencia de actividad en Valencia no dudes en contactar con nosotros, te facilitaremos ese asesoramiento y por supuesto te acompañaremos durante todo el proceso para que no tengas problemas, al igual que seguro que hará cualquier técnico en tu zona.
Cuidado, algunos solo te ofrecerán un papel muy barato, pero te puedes encontrar sorpresas con eso.
Espero que te haya gustado el post, si es así no dudes en compartirlo con tus contactos en redes sociales.
Buenos dias Enrique, quiero alquilar un local bastante pequeño y ya lo he visto tengo las fotos. Pero me gustaria saber cuanto me puede costar la licencia de apertura y su asesoramiento, es en valencia codigo 46021, es solo una actividad inocua (uñas) , no quisiera alquilarlo puesto que he leido sus recomendaciones y no estoy para perder dinero.gracias
Hola, queremos alquilar un local para abrir una casa de comidas para llevar, anteriormente el local se destinaba a esto mismo. Las dueñas del local no quieren ceder la licencia, y aseguran que anteriormente lo tuvieron alquilado e hicieron un arrendó de la licencia, pero ahora el ayuntamiento nos dice que eso no se puede hacer. ¿Teneis idea de esto? Es en Burjassot.
En teoría es un cambio de titularidad de la actividad (que no del local) por lo que en teoría habría que presentar la documentación con el nuevo titular, pero habría que verlo en detalle y comprobar lo que pide en ayuntamiento en concreto.
Hola, antes de mirar nada alquile un local y es demasiado bajo para realiza la a ti ciudad que quiero, lo alquile rápido sin mirarme lo bien ,que puedo hacer? Ya he empezado las obras y ahora me en u entro que no me sirve para lo que quiero hacer y el dueño se niega a devolverme el dinero invertido y tampoco quiere bajarme el alquiler, hay alguna manera de solucionar esto?
Los bajos comerciales se pueden cambiar de uso?
Depende de lo que se indique en la normativa urbanística del municipio y del uso al que se quiera destinar. Si se trata de algún local en la zona de Valencia o provincia no dudes en contactar para que te pueda asesorar mejor.